在马来西亚，“Kampung”是乡村的意思，也翻译成“甘榜”。甘榜遍布全国各地，单是首都吉隆坡市内的甘榜就不下30个。 

但如今很多叫甘榜的地方一点都不甘榜了，尤其在靠近城市的市郊，因为地理位置占优势、交通发达，使得地价节节攀升，逐渐将原有的乡土风味情，演变成繁华的区域。 

特别是在吉隆坡和雪州一带，许多甘榜的简陋气息，已逐渐被繁华取代；本期，我们逐一探索隆雪甘榜的城市化变身记。

怪手伸入甘榜 发展洪流难阻乡村城市化新风貌

放眼望去，乡村与城市一前一后，不过隔岸，却是另一番风景；从乡村蜕变成城市，原来也只是一步之遥。

高楼渐多如云，在时代变迁外加发展的催使下，建筑“怪手”伸进了周围的小木屋，残忍地将之改头换面。 

甘榜的朴素民情故事或许不能延续，但城市化蜕变升华后，将开创新面貌，未来的故事更精彩！ 

在国内迈进先进国的当儿，城市化的步伐加快，但城市中心毕竟土地有限，可供开发的土地面积越来越少。

但也因此，城市化扩大了范围，一直沿伸进城市边缘的甘榜，发展商们被迫将市中心附近曾经承载着X世代成长回忆的“甘榜”吞并。

尽管有些乡村努力保有原来的乡土风情，但依然抵挡不住发展趋势，逐步“蜕变”成为城市的一部分。 

有地房产买少见少

据亨利行（Henry Butcher）数据，今年首半年推出市场的住宅，有64%单位面积不到1000平方尺，其余36%介于1000至2000平方尺，且多是分层地契住宅，有地房产已是买少见少。

有地房产少且珍贵，公寓单位面积也偏小，缺乏土地和地价走高才是主因。 

城市地段虽然还谈不上过度发展，但“甘榜”的发展是无法避免的趋势。 

说到甘榜城市化，吉隆坡孟沙以南的甘榜柯灵芝（Kampung Kerinchi）到甘榜班底（Kampung Pantai），绝对是产业市场的焦点。

2007年，UOA（澳洲联营控股有限公司）相中甘榜柯灵芝的展潜能，在这里发展孟沙南城（Bangsar South），如今，甘榜柯灵芝的名字似乎已被人渐忘，孟沙南城这名字反而更广为人知。

附近的班底区，过去都是以人民组屋为主， IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股）最近踏进这里，发展庞大的Pantai Sentral Park城镇。 

就在谷中城旁的吉隆坡生态城（KL Eco City），前身为甘榜哈芝阿都拉胡贡（Kampung Haji Abdullah Hukum）。 

在吉隆坡市中心，尽管已不见亚答屋，但至今还是叫作甘榜亚答（Kampung Attap），即将迎来吉隆坡118大楼（KL118）。

界线模糊城乡难辨

亨利行最近的报告还指出，虽然今年房市比去年显得较不理想，但今年首半年于吉隆坡推介的房产项目却比去年多。

当中，很多是围绕在满家乐（Mont Kiara）、孟沙南城及城中城（KLCC）一带。 

若说该些核心区土地所剩无几，发展活动相信就是将围绕着这些产业热点的“甘榜”城市化。 

事实上，现在很多冠着满家乐之名的楼盘，都已进入到邻近的甘榜泗岩末达南(Kampung Segambut Dalam)，高档的公寓楼盘和甘榜木屋形成强烈对比，但两者在地理位置上，似乎已分不清界线了。

另外，甘榜卡尤阿拉(Kampung Kayu Ara) 新房产项目，都纷纷冠上毗邻的万达镇（Bandar Utama）、阿拉白沙罗（Ara Damansara）或敦依斯迈花园（Taman Tun Dr. Ismail，简称TTDI）的美名。

“甘榜”曾是鸟语花香，有山有水，经过发展面貌可能完全不同，但所保留下来的故事精彩依旧，仍然可以传承下一代。

孟沙南城（Bangsar South）UOA斥资百亿改头换面

目前的孟沙南城，本来就是甘榜柯灵芝的一部分，在半个世纪前，只是饲养鸡只的寮屋区；1974年开始出现4层楼公寓，深受村民欢迎。 

直至2005年，政府为甘榜柯灵芝带来人民组屋计划（PPR）、可负担公寓和租屋，如Vista Angkasa、Flat Sri Angakasa等，氛围逐渐温热。

由于孟沙（Bangsar）缺乏可发展土地，因此发展逐渐延伸至此， UOA 2007年进驻，推出一系列办公楼和公寓项目，发展总值约100亿令吉。可以说，UOA将甘榜柯灵芝改头换面，甚至失去了原名。

UOA在孟沙南城的发展项目包括The Horizon办公楼、The Sphere休闲点、高级俱乐部[email protected]等等，每一座都有人行天桥连接柯灵芝轻快铁站（Kerinchi LRT Station）相辅。

麻雀虽小五脏俱全

此外，UOA也为孟沙南城配备社区巴士，因此交通已是为该地提高价格的良好因素。 

孟沙南城不仅毗邻联邦大道（Federal Highway），连去谷中城（Mid Valley City）也不过几分钟车程，毗邻马来亚大学（UM），办公楼和医院都在10米范围内，可谓麻雀虽小、五脏俱全。 

附近最显著的地标为马电讯大厦（Menara Telekom）和Angkasapuri大厦。

公寓成交价现疲态

从地图上来看，孟沙的一路向南发展，在需求、地点策略等利好下，渐渐从甘榜蜕变成城市，躲不过发展洪流。 

随着孟沙南城的发展带动，甘榜柯灵芝后山就是甘榜班底，杨忠礼（YTL）在90年代进驻，开发Pantai Hillpark一系列公寓后，几乎没有再引来大型的发展商。

直到今年才吸引IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股），在班底森林保护区旁发展庞大的Pantai Sentral Park；优宾集团（EUPE，6815，主板产业股）也在班底推出了Novum公寓。

但是，孟沙南城公寓的成交价近来却现疲态，根据财政部旗下房产估价及服务局（JPPH）的资料显示，截至去年11月交易尺价中值是1015令吉，但到了今年6月才报816令吉。

甘榜的进化蜕变，没有让Y世代唾弃，反而为它们能够发展成城镇感到骄傲，毕竟自己熟悉的家园进一步发展后，可以继续在原地居住，不需要搬离自己熟悉的甘榜。 

吉隆坡生态城（KL Eco City）

获绿色建筑金级标准讲述了孟沙南城后，就不禁让人联想起相邻的吉隆坡生态城（KL Eco City），它是继谷中城后另一个地标性发展项目。

但很多人可能不知道，或忘记了，这里的前身是甘榜哈芝阿都拉胡贡。 

这个甘榜自19世纪末就已经存在，甘榜内四处可见菜园，维持生计的理发店、汉堡档等，以及充斥着许多19世纪流传下来，用锌或棕榈叶编制的屋顶以及用竹子、树枝绑制出来的墙壁和高脚屋。 

尽管与谷中城（Mid Valley）仅一河之隔，但两地面貌相差十万八千里。

木屋居民获公寓补偿

之后在城市规划下，吉隆坡市政局（DBKL）征地发展，当地的木屋居民可获得一间公寓作为补偿；木屋民居对此大表欢迎，因为公寓提供更舒适的环境，与之前长久遭受偷窃、水灾等折磨相比，犹如天渊之别。

2011年，由实达集团（SPSetia，8664，主板房地产股）和吉隆坡市政局的联营项目“吉隆坡生态城”的推介，整个地区就开始蜕变。 

这个占地24.4英亩，也是马来西亚首个符合绿色建筑指标金级标准的综合房产项目，逐渐改变了以前甘榜哈芝阿都拉胡贡原有的风貌。 

吉隆坡生态城涵盖3座住宅大楼、3座办公楼、1座服务式公寓、1个零售商场、12座精品式办公楼等，还有多层停车场和回教堂。 

公交系统完善产业更旺

经过谷中城、吉隆坡生态城的洗礼后，甘榜哈芝阿都拉胡贡变得熙熙攘攘、喧闹拥挤。

尤其公交系统完善，这里有轻快铁和电动火车站，更衔接多条大道，产业变得更旺、更生气勃勃。

根据资料，吉隆坡生态城推介时宣布的发展总值是60亿令吉，目前建筑正进行得如火如荼，第一项办公套房Vogue Suites 1，将于明年1月交屋。

以整体条件来说，KL Eco与孟沙南城的优良因素相符，只是位置上有些差距，但KL Eco更优，因为毗邻就是谷中城。 

以iProperty网站资料，吉隆坡生态城的服务式公寓每平方尺要价高达1090令吉。

甘榜亚答(Kampung Attap)全球次高118大楼拨地起

与精武体育馆毗邻，而默迪卡体育馆（Stadium Merdeka）只是咫尺之遥的甘榜亚答，至今还是叫作甘榜亚答，还没有换上新名字，只是不晓得还能维持多久。 

附近的茨厂街、隆雪华堂以及林连玉纪念馆也是当地的地标之一。 

要说发展的话，占地70英亩的甘榜亚答最吸睛的条件，除了地价便宜和位置近市区，就是国库控股（PNB）要打造的全城最高摩天楼吉隆坡118大楼（KL118，前称独立世代 Warisan Merdeka）落户于此。

位处武吉免登柏威年广场(Pavilion Kuala Lumpur)和吉隆坡中环（KL Central）等新商圈之间，也激励了这里的发展和增值潜能。 

近年来，不断有发展商进驻规划新房产项目，包括实康（SALCON,8567,主板贸服组）、高峰控股（BPURI,5932,主板建筑组）、林梧桐家族持有的LGT私人有限公司和赛莫达旗下Perspective Lane（马）私人有限公司等等。

占尽策略地点优势相对附近的地皮身价，甘榜亚答地价不算高，而周边又有完善基本设施，与马哈拉惹瑞拉捷运站（Maharajalela LRT/Monorail Station）以及武吉免登目前最受注目、前半山芭监狱重新发展的BBCC项目相距不远。

交通网加上附近的大型和高端发展，令甘榜亚答占尽策略性地点的优势，成为众发展商的“心头宝”。 

国油双峰塔在1990年代兴建，成为全球当时最高的建筑，附近地区从中受惠，产业兴旺、如日中天，直至今日，外国人仍只对于KLCC一带的产业感兴趣。 

建竣后，PNB 吉隆坡118大楼将是世界第二高的摩天楼，目前已进入最后的设计阶段。

估计建成后，当年吉隆坡兴建全球最高楼的历史将重演，甘榜阿答策划中的产业项目就是很好的迹象证明。

战前建筑保留至今

临近的路段如裴斐路（Jalan Belfield）、荷西路（Jalan Hose）以及贝拉米路（Jalan Bellamy）都统称为甘榜亚答，这3道路以英殖民时期的官员命名，纪念他们对我国发展的功绩。 

甘榜亚答许多老房子都是英殖民时期保留至今，许多当年更是富有殖民风采的公务员住处。

在塔拉拉路（Jalan Talalla）甚至可看见战前建筑，外表残旧的双层排屋仍保有古色古香的原始面貌。 

在马哈拉惹瑞拉路（Jalan Maharajalela）一带的上班族，相信都曾在“榕树下”杂饭档留下不少回忆。如今裴斐路杂草丛生，但发展步伐已逼近，假以时日，相信将换上亮眼的新装。 

甘榜拉惹乌达(Kampung Raja Uda)捷运路经添生气

巴生的甘榜拉惹乌达以华人居多，人口相当密集，自然形成了蓬勃发展的商业区，无论是昼夜都相当热闹。 

周边设施完善，有酒店、游泳池、学校、保健中心、皇家雪兰莪游艇俱乐部等等食。 

动工中的轻快铁网络就路经这里，从万达镇(Bandar Utama)至佐汉士迪亚（Johan Setia）全线共有27个站，建竣后必为甘榜拉惹乌达增添生气。

房产估价及服务局数据显示，甘榜拉惹乌达过去一年房价稳升，截至今年5月最新成交的每平方尺中值价是285令吉，略比雪州中值价350令吉低。

 

甘榜泗岩末达南(Kampung Segambut Dalam)有个“好邻居”身价升百倍

新和旧，自古以来便都很难共存，推陈出新似是不变的定律。

另一个被城市化吞噬的甘榜，就是与豪华高楼满家乐(Mont Kiara)接壤的甘榜泗岩末达南(Kampung Segambut Dalam)。

满家乐发展地近饱和

满家乐属较高尚的地区，外籍人士与上流社会喜欢留连这个富贵之地，发展自然比其他地方更胜一筹。

甘榜泗岩末达南有不少地段是马来保留地，即使边缘已模糊，被城市化吞噬，依稀可见典型的锌板和木屋，四周围充斥着高大翠绿的树木，上有猴子，下有鸡。这里还有不少传统杂货店与摊子，故乡味四处飘散；而今眺望远去，入目的只有几座高楼大厦，形成强烈的对比。

现在满家乐的发展地接近饱和，发展商的爪子逐渐朝泗岩末的方向探去，并冒出了满家乐北城（Mont Kiara North）的新区，事实上就是甘榜泗岩末达南和满家乐之间的边缘地区。

这里距离吉隆坡市中心只有9公里，连接南北大道（North – South Expressway），除了巴士服务，公交系统还有泗岩末电动火车站（Segambut KTM Station）。 

周边有购物中心Publika、满家乐国际学校（Mont’Kiara International School）、Garden International School、回教堂和诊所等等完善的设施。

现在，被纳为满家乐区的地域已越来越广，房产交易也更炽热。

看来，甘榜要从“麻雀变凤凰”，身价升百倍，有个“好邻居”，是不可或缺的条件。 

升势不及之前

自2014年起，一些地区房产交易虽放缓，但从房产估价及服务局的数据看来，这里的成交房价仍在上扬，只是升势不及之前。

官数据显示，截至今年7月，满家乐所有房产式的成交中值是每平方尺660令吉。 

人口越来越多，交通自然繁忙起来，虽然捷运第二路线(MRT 2)已在兴建中，但居民忍受塞车之苦还是家常便饭；幸好吉隆坡市政局去年宣布，将投资2亿令吉解决该区的塞车问题。 

甘榜卡尤阿拉(Kampung Kayu Ara) 利好护航房价倍数跳 

熟悉八打灵再也的人，必定对甘榜卡尤阿拉(Kampung Kayu Ara) 不陌生。

这个甘榜的邻居包括万达镇（Bandar Utama）、阿拉白沙罗（Ara Damansara）、Taman Tun Dr. Ismail（TTDI）等。 

与其它所有甘榜一样，这里也曾只是棚户区，但现在环绕四周，映入眼帘的皆是独立式洋房、半独立式、排屋、公寓……，但依然有少数甘榜房子和传统的轻工业。

整个甘榜卡尤阿拉占地1438英亩；大改装主要归功于不计其数的新楼盘发展，如Glomac Centro、Se’terra、Boulevard Residence @ Damansara等。

 10大道“商圈宝石”

其中，较大的推手要数高美特（Glomac）、OCR、Puncak Dana有限公司和Newlake Development等。 Puncak Dana发展的Dana 2，有6座综合商店及办公楼，汇集办公与休闲概念的大楼；著名的10大道（10 Boulevard）则是Newlake Development的手笔，包含6至7层楼的商店办公楼，也是该区代表性的地标，视为仅有的“商圈宝石”。 

种种利好护航，甘榜卡尤阿拉区的房产身价，近年来是以倍数跳跃的，根据市场调查，2007年时，这里的房价每平方尺仅78令吉，2011年就达到125令吉。 

房产估价及服务局数据显示示，甘榜卡尤阿拉截至今年2月最新成交价是每平方尺370令吉。

发展商眼中灵区最后乐土

甘榜卡尤阿拉近年来发展惊人，原因在于巴生谷楼市市场良好。

而更重要的是，这里就在发展成熟的八打灵再也旁，周边有商业中心、医院和学校等包围。

同时，这里不单是毗邻万达镇、阿拉白沙罗和TTDI等高尚住宅区，且有SPRINT及LDP大道就在两旁，也靠近新巴生谷大道的白沙罗收费站出口，出入方便。 

甘榜卡尤阿拉距离新巴生河流域大道(NKVE) 也仅需区区的5分钟，到Penchala link约15分钟，以及联邦大道与柯灵芝大道（Kerinchi Link）各约20分钟。 

八打灵再也可供发展的土地减少，甘榜卡尤阿拉成了发展商眼中有潜质的最后数片乐土。

Y世代更是对这里情有独钟，因为它不仅是办公商业区，邻近更有休闲好去处。

甘榜班丹（Kampung Pandan）TRX及TREC荟萃提升档次

甘榜班丹坐落在吉隆坡金三角区（武吉免登）附近，距离国油双峰塔也只是3分钟车程，这里的甘榜味正一点一滴地被抽离。 

甘榜班丹周边自90年代起，开始迎来大批公寓大楼的洗礼；班丹英达站和班丹再也站也为该区居民提供交通便利，MEX建竣后，从这里到吉隆坡国际机场（KLIA），仅需40分钟车程。

自2012年起，首相纳吉推行敦拉萨国际贸易中心计划（简称TRX）后，这里的发展更是惊人。 

TRX就在吉隆坡敦拉萨路旁，占地70公顷，发展总值高达260亿令吉，拥有世界级的绿色发展；这里将是顶尖国际机构的荟萃，酒店、商场、高级公寓、休闲区无一缺乏。

TRX被视为经济转型的关键推动力，也是2020宏愿的重要催化剂，这里也是各捷运系统衔接的枢纽。

喜欢夜蒲的人，一定知道Zouk KL，位于占地6万平方尺的娱乐中心TREC，就在甘榜班丹路口，也就是TRX对面。

打造类似香港兰桂坊

TREC是一站式综合娱乐区，希望日后可打造成像香港兰桂坊、上海新天地，以及新加坡克拉码头（Clarke Quay）般闻名国际。 

新鲜又高定位的休闲活动，无形也提升了甘榜班丹路的档次。 

产业咨询公司——威廉氏达哈王有限公司（WTW）数据显示，甘榜班丹分层房产均价在2011年时是1010令吉，截至2015年，已上升至1500令吉。