地产

疫情恐致产业市场崩盘/张仰荣博士

上个月,我在文章中探讨了去年12月,中国开始爆发的2019冠状病毒病疫情,然后传播到了许多国家包括新加坡、美国、加拿大、日本、澳洲、英国和欧洲的影响。

截至本月初,各国采取的抗疫行动如下:



1. 意大利:封城

2. 中国:封城

3. 丹麦:封城

4. 挪威:封城

5. 爱尔兰:学校关闭,取消大型聚会



6. 美国:全国紧急状态,学校关闭,禁止欧洲来往美国航线

7. 法国:关闭学校和大学

8. 越南:关闭学校和封锁河内

9. 菲律宾:封城

大马政府也从3月18日到3月31日期间,实施行动管控令长达14日,之后再延长至4月14日。

我国管控令期间,将禁止各类运动、文化、宗教和社交活动。

同时,大马人禁止出国,同时在期间回国的大马人,入境就必须进行检测并自行隔离14天。外国人和游客不得进入大马。

学校和各类学府纷纷关闭。

而除了必要服务领域包括水、电、通讯、邮寄、物流、燃油、传媒、银行、保健、药房、机场、国防及食物供应,其他全部政府和私人机构都关闭。

财务恶化更难买房

随着政府实施了管控令,这将对于大马产业市场有什么冲击呢?

在管控令期间,除了必要服务领域,全部的商业活动都暂停。由于这些商家的业务暂停,雇主就没有收入,并且没有钱出粮给员工。

即便在冠病疫情爆发前,95%大马人的每月生活拮据,并没有闲钱购买产业。

消费群或萎缩10年

随着管控令实施,这些原本就已经很拮据,存款有限的大马家庭的财务状况会进一步恶化,并导致他们必须挣扎求存。而这群人,在未来数年,都不可能想要买屋子的事了。而这个期限至少是5年或甚至是10年,赖于大马经济复苏的速度。

当大马产业市场的消费群萎缩,也许会长达10年,所以大马产业市场只有一个方向,那就是向下。

逾3万产业滞销供过于求

从2013到2018年间,国内滞销的产业每年都上涨。

根据国家房产估价及服务局(JPPH)在2018年12月22日的数据,从2013到2018年间,大马的滞销住宅产业数量如下:

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而根据媒体先前报道报道,全马滞销的住宅产业有超过3万个。

大马房地产发展商会(REHDA)主席拿督孙兴存之前受访时说:“目前冠病疫情,加上经济不确定因素会冲击我国的各个领域包括产业发展领域。我经历过多个低迷周期而这个可能是最糟糕的一个。”

“大马人现在面对的是疫情扩散的恐慌、全球经济放缓以及政治不稳定。这些因素都影响人民的信心。因为缺乏信心加上对未来不确定,消费者包括有兴趣的产业买家现在都采取观望策略。”

银行或不批房贷

我认为,有95%的大马家庭无法在未来10年内购屋的同时,剩下5%的大马家庭有能力购买产业,也可能无法获得银行贷款,理由如下:

全球进入经济衰退,大马也会跟随进入经济衰退。

由于经济衰退,在2012到2018年产业领域膨胀期间,银行发放的大量贷款可能会因为经济衰退而遭到贷款者违约。

而且,借出去的房贷是属于贷款者的,并不属于银行。

因为冠病的管控令或因为经济衰退导致生意倒闭,存款者就要去银行提取存款来继续生存,进而导致银行的资金减少,所以要贷款购屋就不太容易了。

因此冠病的管控令加上经济衰退,大马产业市场的消费者群会快速地萎缩。

若疫情拖长了,加上经济衰退恶化,大马的产业市场真的崩盘的可能更高了,而且情况会比1997/98年时的产业市场崩盘更加严重。

张仰荣博士, 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com
意见 |屋理絮闹
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财经新闻

【股势先机】2025年值得关注行业和股票/傅宣

展望2025年,股市将继续受全球趋势和政策环境的驱动,为投资者提供多种潜在机会。

以下几个行业和相关股票被认为值得重点关注,可能在未来一年内展现强劲增长势头。

一)手套:低迷后复苏机遇

手套股在经历疫情后的大幅下跌后,市场对其关注度有所降低。然而,这个行业已经显现出明显的复苏迹象。

●行业优势:

(1)产能与技术升级:在疫情期间,手套公司扩大了生产能力,并更新了生产设备,使得运营效率显著提高。

(2)成本优化:手套企业趁低迷期裁减冗余员工,并大力推进自动化生产,降低运营成本。

(3)资本充足:疫情期间的高利润让手套公司积累了丰厚现金储备,为未来的扩展和发展提供了充足资金。

●挑战与转机:

最大的挑战来自中国手套供应商的激烈竞争。由于中国成本较低,其产品在国际市场上更具价格优势。然而,2024年美国宣布对中国手套产品征收更高的关税,这为大马手套公司带来了竞争优势。

从2025年开始,中国手套出口美国的关税将提升至50%,2026年进一步提高至100%。这一政策改变显著提高了大马手套的市场竞争力。

●收益公司:

推荐关注贺特佳(HARTA)和高产柅品工业(KOSSAN)。2024年9月相关关税新闻发布后,这些股票的表现迅速回暖,展现了市场对未来增长的信心。

二)电动车:政策驱动成长引擎

电动车行业近年来受到全球各国政策支持,而大马政府也积极推进相关行业发展,预计2025年将是这一行业的关键增长年份。

●推动力:

(1)燃油补贴减少:大马政府计划逐步削减对高收入群体的RON95燃油补贴,这将提高传统燃油车的使用成本,促使更多人选择电动车。

(2)本地电动车普及:第二国产车宣布将在2025年推出售价低于10万令吉的电动车,这将吸引更多消费者,特别是中等收入群体。

(3)供应链发展:电动车相关企业,如电池生产商,将显著受益于行业的扩张。

●受益公司:

1.震科(GENETEC):作为领先的电动车电池制造商,预计将获得订单增长。

2.森那美(SIME)和MBM资源(MBMR):这两家公司是第二国产车的主要股东,电动车销量的增加将直接提升其盈利能力。

三)房地产:延续复苏周期

自2022年以来,房地产行业逐渐复苏,预计2025年将继续维持增长势头。

●长期趋势:

房地产行业通常具有较长的周期,2022年的复苏预计至少持续三年以上。这意味着2025年仍是投资这一行业的好时机。

●外部推动:

美中贸易战加剧,迫使一些企业将生产基地迁至东盟,包括大马。这将增加对工业用地和办公楼的需求。此外,随着电动车行业发展和外资企业涌入,住宅需求也将随之上升。

●受益公司:

绿盛世(ECOWLD)。其住宅和商业项目因良好的设计和优越的地理位置深受外籍人士欢迎。尽管股价已突破2令吉,但未来仍有上涨空间。

四)建筑:私人合约拉动增长

尽管政府预算对建筑行业支持有限,但私人领域的建筑项目数量明显增加,特别是在贸易战背景下和电动车相关基建设施建设的带动下。

●行业亮点:

(1)私人领域增长:包括数据中心、电动车充电桩、工业设施建设等在内的私人建筑项目正在快速增长。

(2)减少政府依赖:一些建筑公司通过专注于私人合约,避开了政府预算波动带来的风险。

●受益公司:

KERJAYA(KERJAYA)是一家几乎完全不依赖政府项目的建筑公司。

私人建筑需求的增长将为其带来更高的订单量和盈利能力。

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