互联网渗透率和智能手机的使用，改变了我们的购物方式。

尽管城市化和上网普及率追不上很多国家，但东南亚人口网购也不差，目前有30%人会上网购物，同时增长幅度急起直追先进国。

仲量联行出版的“第四工业革命：对东南亚房地产的影响”报告指出，东南亚更吸引人的趋势，是消费者跳跃过使用个人电脑网购的过程。

而大马人偏爱购物的特性，也逐渐从实店转向网购，进程中，又转折的冒现网上搜索实店购买的习性，我国的零售商场发展，看来是时候改写了。

手机网购催生地域商场

英美两国在2014年的互联网渗透率达90%，去年更有65%至75%的人口在网上购物，使到网上零售销售在销售总额中，占了其中10%至15% 。

东南亚国家中，印尼和泰国过去10年的网民增长比预期中慢，但菲律宾和越南却比预期中快。 

在马来西亚，网购已越来越普遍，而且用手机网购的趋势更劲，网民一般喜爱在网上搜索做功课，再到实体店购买，这种因信任造成的问题，足以影响零售商场的发展，仲量联行预计，未来地域性的商场需求更高。

越来越多人通过数码或上网来收集情报，再到实体店体验产品后购买，这大概占了实体店销售额的一半，而且75%的购买决定是受数码平台影响。

仲量联行出版的“第四工业革命：对东南亚房地产的影响”报告指出，在东南亚的一级城市以外，有50%至80%人都是使用手机网购。

根据MIT史隆管理学院（MIT Sloan School）埃里克布林约尔松博士的研究数据，在美国的电子商务中，其中非食品、非汽车零售占约30%，而且数字不断的攀升中。 

流动性是网络科技发展最看重的一环，即使是网上广告，手机版网站可收的费用都远超过一般只能迎合个人电脑规格设计的网站。

仲量联行出版的“第四工业革命：对东南亚房地产的影响”报告指出，越来越多人通过数码或上网来收集情报，再到实体店体验产品后购买，这大概占了实体店销售额的一半，而且75%的购买决定是受数码平台影响。

“这转变将驱使网上零售商，转向设立更多实体店，这么一来，地域性的购物商场需求会趋升。”

根据埃森哲(Accenture)，线上研究、线下购买的习惯，在未来5至10年，成长势头势不可当，这些交易很可能占据了店铺一半的零售销售。 

掌握和洞悉这个大趋势，零售商若能做好准备，必可稳步迎战，而这也催生出更多地域商购的需求。

网上产品资讯不够

在美国，90%人会用手机网购，但大马虽然是迅速发展，但网友总觉得体验上有些欠缺。 

探讨其中原因，仲量联行认为，那是因为我国零售商的网上，提供的产品相关资讯不够，而且很多都没有提供优惠或忠诚顾客计划。

“但是，这种情况会逐步改变，将来我们会看到更多商店，相继仿效Nando’s和星巴克咖啡（Starbucks）推出忠诚顾客计划。”

Shopatron零售商电子商务研究在2013年6月公布的报告指出，在店内使用智能手机的消费者能力，比起不使用智能手机的消费者还要强出25%至50%。 

越南印尼人口增长最快 

东南亚城市的增长，比起世界其他一些地区更快，除了经济，人口也一样。

2015年至2020年期间，东南亚城市人口每年增长约2.2%，非常接近中国与印尼（2.3%），当中人口增长最快的是越南和印尼。 

仲量联行的报告指出，整个东南亚在这段时间内，每年都有额外的800万人口迁入城市，城市化程度已由今天的47%冲破50%大关。 

随着更多人口迁入城市，以及从农到工业的经济转型，人均收入提高后，预计会提升国内消费。 

目前，东盟中产阶级的人口约1.24亿，几乎和日本相同；东南亚中产阶级在2020年的年均复增（CAGR）可达9%，即7000万人，而印尼占了其中一半。 

“在中产阶级人口不断增加，激励零售空间需求。” 

报告显示，在东南亚城市中，除了吉隆坡和新加坡，零售空间的供应依然处于人均4至5平方尺的低水平。 

在吉隆坡和新加坡，尤其是越来越多消费者都倾于网上活动，零售空间需求或现放缓。

“但我们预计，这些在一级城市的商场业主，会利用多管道零售争取出格的表现；至于城外商场的表现，也受看好优于城内的商场。”

百货超市萎缩

超市、百货商场和电子产品卖场，目前占一级城市零售空间约15%至20%。

但仲量联行指出，这类无需体验购买的产品，消费者会更快转向网购，估计到2020年时，这类卖场所占零售空间将大跌20%至30%。

“因此，业主从现在起，必须另寻租户和考虑将来如何用这些空间。” 

在新加坡，越来越多人喜欢上网购买衣服与鞋子（63%）、家庭用品与电器（18%）、杂货（15%）、书与杂志（8%），而过去两年在网上购买最多的物品有家庭用品与电器、电脑设备（+75%）和杂货（+65%）。 

2012年，在网上购物消费不到500新元（约1535令吉）的新加坡人只得60%，今天已达71%。

“我们预料，大多数新加坡人还是会去购物商场购买，价格超过500新元的物品，所以零售商场到了考虑重整租户组合的时候，包括引进一些难以网上购买得到的高档品牌产品。”

城外商店生意越做越好

仲量联行在“第四工业革命：对东南亚房地产的影响”报告指出，在发达的亚洲国中，那些采用体验模式，贩售健康与美容、衣服与鞋子和饮食的城外商店，生意有越做越好的势头。 

在新加坡，着名的购物天堂乌节路，不少店家关闭；在整体零售业销售下跌3%的时刻，位于市郊但管理良好的商场却增长2%至5%。 

网上习性调查机构Javelin指出，2010年，约87%非超市货物都是在店内售出，但到了2020年，恐怕只有65%需靠店面销售，其余的交易都往网购通路下单。

“当更多人转向网站，估计英国的连锁店数量会下跌25%，城内商店或会减少31%，而郊外会萎缩2%。” 

如何加强网上搜索实店购买？

以下是仲量联行的建议：

结合生活方式的体验

常办活动的商场，将成为消费者常来和聚会的地点。

娱乐与教育，加上戏院、网游中心、游乐场、艺术学校、餐馆和美食也都慢慢的成为了商场重要商业组合。 

结合在线智能便利

消费者看来非常享受一边使用手机一边购物的乐趣，而能为消费者提供更多讯息和便利的零售商，成功率更大。

举个例子， Zalora为消费者在店内提供免费无线上网，除了可以查询物品和价钱外，也能通过手机上的二维码（QR codes）扫描到标签商品，并因此添加到他们的虚拟购物袋内。 

捕抓更多在线零售商

为了提高品牌兼且在市场上争一席位，眼下有许多在线零售商设立离线商店，这是一个转换离线购物者，重新活跃在线上的平台。

“快闪店”（Pop-up store）是许多零售商建立实体店的首选方法之一。

阿里巴巴在中国开了首间实体店从而剌激销售；仲量联行认为，这非但能提升品牌，且为消费者提供更多个性化的服务外，也能减低运输费和兑换率。 

在大马，我们看到Zalora和Reebonz这些网上精品店在商场内设立“快闪店”，而每周在跳蚤市场上的微型在线运营商，也希望因此吸引更多消费费去网上商店。 

大马消费者较喜欢网上浏览

尼尔森全球电子商务报告（2014年8月）指出，大马、印尼和泰国消费者比较喜欢网上浏览，但倾向网购的却是菲律宾、新加坡和越南人。

当时，尼尔森针对60个国家，超过3万名网友展开调查。 

而得出的结果是，受访的大马人中，68%表示在购买产品前，会先阅读在线评论和在网上浏览，然后才去店铺购买（64%）。 

大马人在第三世界中，通过网上订购酒店配套、电影门票和机票名列第2名。

这项报告指出，10名大马人中，超过6人打算在未来半年网购机票（67%；全球第三高）和酒店及旅游预订（62%；全球第二高），另58%则有网购演出、电影和展览会门票（全球第三高）的打算。 

总结所有东南亚受访者的习惯，虽然手提电脑还是主导，但手机网购却有后来赶上之势。

在全球使用手机网购的10大市场排名中，菲律宾（62%）、印尼（61%）、越南（58%）和泰国（58%）榜上有名，接下来是新加坡（48%）和大马（47%）。 

仲量联行的报告说，消费者因为缺乏信心，所以才到商店购物；和全球49%的消费者比较，超过一半的大马网民（52%）抗拒在网上以信用卡付款，菲律宾最高，达67%，依序是印尼（60%）、越南（55%）和新加坡（44%）。 

民宿大战酒店

在住的课题上，家居共享平台Airbnb和Homeaway的出现，对东南亚的住宅与酒店影响甚大。 

仲量联行指出，我国目前的Airbnb和Homeaway各自拥有超过300、350个套房供选择。

这些共享平台不仅提高产业使用的效率，也在二手市场中释放了空闲容量；因此，旅客对酒店客房的需求也可能减少。 

仲量联行指出，新加坡、吉隆坡和曼谷的可出租房间，在Airbnb房间只占库存的5%，每晚的出租率或只有2%。 

目前的这个趋势，对酒店客房价格造成的影响不大，但我们预计在2020年时，Airbnb出租的单位将占总库存的15%，而每晚的出租率将占5%。 

在新隆两地，住宅租金和酒店客房的价钱依然悬殊，而Airbnb的出租率只有20%，反观一般住宅却有约90%出租率。