山城怡保素来以美食闻名，但说到房地产却一直不会是市场的巨星。

这座城市在北有东方花园槟城，南有大马首都吉隆坡，在两大都市夹击之下，怡保在投资者眼里自然显得星光黯淡。

不过，近几年当地旅游业的盛起，加上有产业巨头双威（SUNWAY，5211， 主板产业股）相中潜力发展，怡保似乎正在冉冉升起成为房地产的新星……

大马亨利行在其出版的2月份公司月刊中，将怡保的行情做成了封面故事。

该行称，怡保的旅游业发展蓬勃，山城正在蜕变成旅游天堂。

“霹雳州政府不想让工业成为该州的重心。相反，当局希望专注在旅游业，从动画影城乐园（MAPS）的发展就可见一斑。”

该州政府的决定不可谓不明智。论物流实力，霹雳自然不能与槟城和雪兰莪这些有设备齐全的港口州属相提并论。

因此，霹雳州正在积极发展生态旅游业（eco-tourism），而双威正在其中扮演重要角色。

双威在怡保和巴生谷皆有重头发展项目，但相较之下，该公司在怡保的发展更多主打环境清幽，绿意盎然；而巴生谷的项目则是以公共交通设施发展为中心。

怡保酒店如雨后春笋

该行认为，双威正计划着在怡保大展雄图，充分利用山城的天然优势。

“目前，该集团在怡保打造了两个旅游热点——双威城水上迷失乐园（Lost World of Tambun）和班加南温泉度假村（The Banjaran Hot springs Retreat）。”

前者是一项集主题公园、酒店和水疗于一身的旅游景点；而后者则是全马首个高档天然温泉度假村，瞄准的是肯大手笔消费的富人旅客。

“除了旅游项目，双威在怡保还有教育业务——双威学院分校。这也许意味着这家大企业正有发展霹雳业务的雄图大计，可能甚至在这里复制双威镇的成功。”

除了双威打造的两个旅游景点，动画影城乐园也正在兴起成为怡保的新地标。

打着“亚洲首个以动画为主的主题公园”旗号，动画影城乐园占地52英亩，共有23个热点和15种乘骑游乐设施，汇聚了国内外的著名动画品牌。

随着旅游业的盛起，大马亨利行指出怡保的酒店也正如雨后春笋般林立。

“在过去4至5年内，怡保酒店业发展蓬勃。总的来看，包括精品和廉价类型在内，仅这几年出现的新酒店有近20间。”

生活素质佳

怡保也是退休天堂

除了旅游兴旺遍地美食，怡保的生活素质也是中上水平，是退休人士的理想居所。

这里没有过多的喧嚣和交通堵塞，而有的是轻缓的生活节奏和可负担的房价。另外，州政府和发展商极力打造的生态旅游业，也为这个城市增添一份魅力。

亨利行点出，有很多买家看中怡保产业，都是在为日后的退休生活筹谋。

“怡保有很多来自他州的买家。像是怡保花园（Canning Garden）这种好地区的房价仍相当低廉（约在25万令吉左右）。”

另外，其他买家还有怡保的游子。因为当地薪金普遍较低，怡保也有很多往外打拼的上班族。

“这些游子会回来，然后买下一间房屋做未来打算。吉隆坡、槟城和新加坡的房价还是过高。在怡保，物色到合心意的半独立式房屋仍不会太难。”

商铺办公楼供应过剩

与房市一样，怡保的商业地产市场也不如吉隆坡般高速发展，目前更是存在过剩问题。

因过去推出的商铺办公楼项目过多，加上售价不低，怡保市场如今在面对商产过多的窘境。

“一间三层楼高的商铺售价可高达100万令吉。然而，租金回报率只有约4000令吉，无法与售价相提并论。”

而对于意欲开店做生意的人来说，买店成本过高已是难题。加上如果行情不佳，光是应付每个月的分期贷款就已入不敷出。

在一些较大规模的产业项目，如翠林城（Bandar Seri Botani ）和美露镇（Bandar Meru）有相当积极的发展，但单论商铺和办公楼还是供应过剩。

大马亨利行点评：“供应过剩问题的原因不外乎这一点：每当怡保有人开始做一些新鲜事，其他人就会开始跟风效仿。”

增长缓慢

发展商拟调整售价

和国内其他地方情况大致相似，怡保的房市增长在近两年相当缓慢。亨利行认为，为适应大势，发展商正在调整售价策略来让房价更可负担。

“我们仍然能看见房价在小幅下跌，为的是吸引更多买家。由于新产业推出时售价过高，这让人们望而却步。”

该行举例，当地有一个小型套房和服务式公寓项目，推出时售价是每平方尺500令吉，而今已跌至每平方尺300令吉。

“类似服务式公寓项目的推出已逐渐放缓，而售价调整就是发展商意欲抽身的迹象。如今的经济环境及融资贷款的限制，都是导致房市放缓趋稳原因。”

该行指出，房市现在的焦点更多是可负担房屋，如政府推出的一马公务员房屋计划（PPA1M）和一马房屋计划（PR1MA）。

“在去年，有发展商开始开发中价公寓项目。若是数年前，你绝对看不到售价15万令吉的新公寓项目，但如今已今非昔比，发展商开始察觉房市的情绪，并正在调整应对。”

不过，亨利行认为缓而稳的房市未尝不是好事，因这意味着买家无需担心过多的房价波动，这也象征或许是买入的良机。

没崩盘迹象

排屋仍最受欢迎

至于全年展望，亨利行预计虽然怡保产业市场增长缓慢，但理应不会出现崩盘。

“融资贷款条件依然严格，目前来看形势仍然一般。”

该行建议，如果现金流充裕，任何时候皆是买入房产良机，但就怡保而言，还是买入在转卖市场兜售的产业较具吸引力，而排屋还是最受欢迎的房产。

“转卖市场的房屋较新推出的产业低，而这里的排屋仍属可负担。虽然公寓也愈见普遍，但买家需考虑转卖的难度。”

另外，由于怡保仍不缺土地，因此公寓仍不会是房市重点。

该行提醒，想要高回报的投资者，怡保可能不比吉隆坡；但如果是想要退休归隐的买家，山城不失为一个较佳的选择。

大型交通基建推动市场

工业市场方面，虽然价格增幅不如房市和商产，但地价依然有提升。在未来，大型交通基建将成为市场的推动力。

亨利行指出，工业地地价从4至5年前的每平方尺3至4令吉，升至每平方尺7至8令吉。

说到工业发展，基建设施是关键。而怡保在这一方面仍无法与槟城和吉隆坡比较。

“怡保市区离港口较远，正常开车得1个小时，如果是货车需时更久。只有在基建设施改善，送货时间可以缩短，工业地产市场才会有更大的上升潜力。”

该行点出，预计在2019年前完成的西海岸大道会是重大的进展，另外，万众瞩目的隆新高铁也值得关注。