美国升息后，除了监管更严和令到潜在的回酬变低外，按照目前形势看来，你觉得，哪个城市的豪宅能够跑赢大市？ 

2016年，全球经济仍由美中两个最大经济体支配，而且也在未来12至18个月内，决定发达国家和新兴国家的房产市场的表现。 

莱坊（Knight Frank）去年看好的纽约和悉尼房市，果然稳步增长5至10%，特别是悉尼，升幅超过15%，表现之好超过预期。

该公司国际研究主管礼恩彼利和国际住宅研究凯特埃弗雷特艾伦最近发布一份报告，指纽约房价去年仅升5%是因为，美元过于强劲，并在某种程度上削弱了国外需求。 

两人针对10个城市，包括伦敦、纽约、迈亚密、巴黎、摩纳哥、日内瓦、香港、新加坡、上海和悉尼的豪宅市场做出分析。

售价放缓增长1.7%

“今年，香港、新加坡和巴黎的豪宅市场都会萎缩，当中最严重的是香港，预估会跌5%，新加坡和巴黎各萎缩3.3%和3%。”新项目将于今年进入市场，加上港币因为与美元挂勾而增值，这些新增供应将使到价格进一步软化。 

以上10大城市的豪宅售价，去年平均上涨3%，但今年相信会放缓至只增长1.7%：“这和我们在短至中期内，投资回酬转低做出的预测相符。”

报告指出，豪宅价格看来已停止涨势，与此同时，全球各国的货币政策却出现分歧。

美国和英国会收紧货币政策，不过欧元区、日本和中国都希望通过更多的刺激措施，坚持或进一步的放松政策。

增长逾15%悉尼房市强劲

近两年来，悉尼房市表现一枝独秀，去年增长超过15%。

今年，澳洲经济成长放缓、股市表现疲弱、政府开始征收外商投资费，因此估计今年成长仅在10%左右。 

在亚太区，莱坊亚太研究主任尼科拉斯霍尔特表示，进入2016年，许多亚太地区的豪宅市场将面临现有和新的不利因素。

“而在我们的预测中，也出现了许多不同价格，包括负面价格增长的香港和新加坡，虽然供应有限，但是并不代表全无机会。”在其他地方，悉尼的增长势头依然强劲，至于上海与其他中国一线城市一样，虽然国家经济成长放缓，不过仍然保住活力。

伦敦 巴黎 日内瓦 新加坡
4城市今年料强劲增长

即使外围和国内经济不见得太出色，但莱坊认为，伦敦、巴黎、日内瓦、新加坡4大城市的豪宅价格，今年会迎来强劲的增长。 

报告说，伦敦的增幅不大，从2015年的1%增至今年的2%。

“主因是交易成本（如果是第2间屋或买来作为出租，印花税增加3%）增加、今年5月市长选举而需面对的周边风险、持续的经济承受能力，都受到密切关注。”

巴黎房市充满竞争力

不久前发生的巴黎恐袭，毫无疑问影响了投资者的情绪，使到部分买家如今采取观望的态度。

法国将在不到18个月内举行总统选举，因此《莱讯》相信，政府不会在这段时间内修改现有针对外国买家的税务架构。

也基于这个原因，巴黎房市和其他主要大城市相比起来，依然充满竞争力。 

日内瓦和瑞士整体一样，过去几年来存在一些不确定因素。

然而，随着税收获得保证，加上货币走强，围绕着莱克斯韦伯（也称韦伯法）周边的细节变得更加清晰，公司税有望在今年获得改进后，情况将慢慢变好。

莱坊表示，无奈的是库存过高，导致未来12至18个月内，价格扬升的可能不高，莱坊估计今年的增长是0%，而今年或之后的贸易环境趋向稳定。 

纽约2015年后冷却

在美国，纽约豪华住宅的需求，于2013至2014年期间陷入狂热地步，2015年后冷却下来。

莱坊指出，这是因为美元走强和全球经济疲弱的关系，不过估计价格不会在进入2017年前受到冲击。 

美国将于11月举行联邦政府和总统选举，这也令到纽约和迈亚密的买家采取观望态度。在迈亚密，美元的表现影响南美货币，欧元则影响需求与资本流动。 

另外，作为一个私人且安全，吸引着全球富人眼光的摩纳哥，目前陷入紧张的政治局势和税务波动。

由于所有供应都锁定在2英里外，因此莱坊预测，摩纳哥的房屋需求和销售会继续增长，以5%的升幅稳健成长。

10城市各存风险

莱坊针对可能发生的情况和冲击，在上述10个城市中做出了风险评估。 

美国去年年底开始升息，加上地缘紧张关系和恐袭，以上种种对各大城市的高端豪宅市场来说，都是威胁。

收入增长低经济放缓

过去，欧元区和潜在的分裂，都威胁着全球经济和房地产市场的稳定，欧洲央行后来宣布延长量化宽松政策（QE）而消除了这些恐慌。

“相反的，新兴市场和潜在的通缩循环风险，都是不利全球经济的因素。”收入增长低和国内经济放缓，对高端豪宅市场来说，不算大的风险。

美国升息0.25%，使到美元走势继续加强，以及来自新兴市场的资本流进一线豪宅市场，或将引发新一轮的避险浪潮。

然而，香港、伦敦、迈阿密和纽约的持续供应，相信不会重演雷曼事件后的大幅波动。

全球经济动荡，大宗商品、股市、货币到各国政策的重大变化，深深影响着各主要经济体。

各国豪宅市场风险评估

莱坊针对时下影响房市，尤其是各国豪宅市场的课题，做了全面的评估，并列出曝露在风险的严重程度。

以下评分根据2个部分做出，一是根据可能发生的情况，其次是市场的潜在影响；每个因素的评分最低1分，最高5分，2个部分加起来最高10分，也代表着风险最高。