地产

降投资门槛救房市/潘荣德硕士

经历了3个星期的行动管控令,我国的各行业已遭受前所未有的严重打击,整个市场跌宕起伏及房产也奄奄一息,令人不敢想象这场与病毒的博弈还要僵持几久!

实际上,我国目前的确诊人数还未处于最高点,死亡人数也不断上升,令人触目惊心!



有鉴于此,我预计这个管控令还会继续升级及延长,但我更担心的是大马房产是否可以继续撑下去?

在上一期,我与大家探讨疫情下的大马房产上下游行业,也得到很多读者非常正面的回响。然而在这期,我想给予政府在房产政策上的一些建议,在力抗疫情之际,务必重拾大马房产的光辉。

基于目前我国正禁止国人出入境,同时航空公司也停飞,外国投资的考察团只能无限期地搁置。

有时,令我非常矛盾的是,外资因个人需求而计划在我国置业,但往往因为不符合外国人购房的最低门槛,而让这些产业继续停滞,实属可惜!

柔州严重滞销应仿效



然而,政府可考虑将来可放宽外国人投资大马产业的条件,包括住宅及商业地产。

举例来说,若外国人购买吉隆坡房产的最低门槛,能从100万令吉降至60万令吉,相信此举必能让吉隆坡外围的区域如蕉赖或甲洞房产等受益,以及有助于清库存。

当然,冀望其他州属,如全国房产销售停滞之冠的柔佛州也能仿效此门槛,而并不是仅限于某些特定区域。

毕竟以目前疫情的迅速扩散的情况,即使疫情结束,预计至少要一段时间才能恢复,但房产做为我国的经济支柱之一却不能等,唯有考虑调低全马各州属的外国人投资门槛才是上策!

或暂废土著单位制

实则,政府可考虑以为期一年的时间,暂时废除土著保留单位制。

基于一些州政府不轻易批准开放滞销单位,因此土著保留单位的房产往往要拖上2到5年才能脱售,这更加剧目前国内房产销售停滞不前。

更令人震惊的是,一些州属的土著保留单位固打制更是高达整个房产项目的40至 60%,因此要清库存的确有难度。

至于土著保留单位在每个州属都持有不同标准,所以一般发展商若在建竣半年后仍无法售出就可释出市场,有者则以换地或换区方式,以释放未售出单位予非土著认购。

也就是说,售不出的土著单位,只能滞销一段时间后,可以通过申请开放给非土著,但条例也是应不同地方当局的规定而异。

有鉴于此,若能选择性地在几个外资投资较热门的州属如吉隆坡、柔佛、马六甲、槟城等暂废除土著保留单位政策,那肯定对我国房产的库存清理来说,将是另一道曙光!

豁免门牌及土地税

在当前的疫情虐肆及各行业面临严峻的情况下,许多业主及投资者都遭受生意上的亏损及资金周转不灵,甚至必须得解雇员工以及面临倒闭的窘境。

政府可考虑豁免今年物业的门牌及土地税,以减轻经济压力。据我了解,某些州属的门牌及土地税在今年就大幅度的增长,有者甚至高涨至300%,令人乍舌!

无可否认,冠病的爆发的确令人措手不及,人民面临生活拮据,若能将今年的门牌及土地税豁免,相信这比政府之前的经济振兴配套来得更加实际。

有句话说“有房子的人生叫启航,没房子的人生叫流浪”,但在疫情的冲击下,房子却成为我们自己最好的避风港!

而面对疫情呢?也许行业人应该开始意识到,在房产严峻的背后要如何创新和寻求机会,正所谓“山不转路转,路不转人转”,别无他计。

当务之急,我们只能沉着应战,待在家中便是给予我们伟大的前线人员最有力的支持。

下一期,我将继续探讨更多房产政策上的建议,以让政府作为参考。

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财经新闻

【股势先机】2025年值得关注行业和股票/傅宣

展望2025年,股市将继续受全球趋势和政策环境的驱动,为投资者提供多种潜在机会。

以下几个行业和相关股票被认为值得重点关注,可能在未来一年内展现强劲增长势头。

一)手套:低迷后复苏机遇

手套股在经历疫情后的大幅下跌后,市场对其关注度有所降低。然而,这个行业已经显现出明显的复苏迹象。

●行业优势:

(1)产能与技术升级:在疫情期间,手套公司扩大了生产能力,并更新了生产设备,使得运营效率显著提高。

(2)成本优化:手套企业趁低迷期裁减冗余员工,并大力推进自动化生产,降低运营成本。

(3)资本充足:疫情期间的高利润让手套公司积累了丰厚现金储备,为未来的扩展和发展提供了充足资金。

●挑战与转机:

最大的挑战来自中国手套供应商的激烈竞争。由于中国成本较低,其产品在国际市场上更具价格优势。然而,2024年美国宣布对中国手套产品征收更高的关税,这为大马手套公司带来了竞争优势。

从2025年开始,中国手套出口美国的关税将提升至50%,2026年进一步提高至100%。这一政策改变显著提高了大马手套的市场竞争力。

●收益公司:

推荐关注贺特佳(HARTA)和高产柅品工业(KOSSAN)。2024年9月相关关税新闻发布后,这些股票的表现迅速回暖,展现了市场对未来增长的信心。

二)电动车:政策驱动成长引擎

电动车行业近年来受到全球各国政策支持,而大马政府也积极推进相关行业发展,预计2025年将是这一行业的关键增长年份。

●推动力:

(1)燃油补贴减少:大马政府计划逐步削减对高收入群体的RON95燃油补贴,这将提高传统燃油车的使用成本,促使更多人选择电动车。

(2)本地电动车普及:第二国产车宣布将在2025年推出售价低于10万令吉的电动车,这将吸引更多消费者,特别是中等收入群体。

(3)供应链发展:电动车相关企业,如电池生产商,将显著受益于行业的扩张。

●受益公司:

1.震科(GENETEC):作为领先的电动车电池制造商,预计将获得订单增长。

2.森那美(SIME)和MBM资源(MBMR):这两家公司是第二国产车的主要股东,电动车销量的增加将直接提升其盈利能力。

三)房地产:延续复苏周期

自2022年以来,房地产行业逐渐复苏,预计2025年将继续维持增长势头。

●长期趋势:

房地产行业通常具有较长的周期,2022年的复苏预计至少持续三年以上。这意味着2025年仍是投资这一行业的好时机。

●外部推动:

美中贸易战加剧,迫使一些企业将生产基地迁至东盟,包括大马。这将增加对工业用地和办公楼的需求。此外,随着电动车行业发展和外资企业涌入,住宅需求也将随之上升。

●受益公司:

绿盛世(ECOWLD)。其住宅和商业项目因良好的设计和优越的地理位置深受外籍人士欢迎。尽管股价已突破2令吉,但未来仍有上涨空间。

四)建筑:私人合约拉动增长

尽管政府预算对建筑行业支持有限,但私人领域的建筑项目数量明显增加,特别是在贸易战背景下和电动车相关基建设施建设的带动下。

●行业亮点:

(1)私人领域增长:包括数据中心、电动车充电桩、工业设施建设等在内的私人建筑项目正在快速增长。

(2)减少政府依赖:一些建筑公司通过专注于私人合约,避开了政府预算波动带来的风险。

●受益公司:

KERJAYA(KERJAYA)是一家几乎完全不依赖政府项目的建筑公司。

私人建筑需求的增长将为其带来更高的订单量和盈利能力。

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