2018年遭银行拍卖的产业数量按年增15.4%，录得3万2611宗，总值高达155亿6000万令吉，连续第二年突破100亿令吉大关。

新屋滞销，拍卖屋方面数量只增不减，换言之国内房市将持续面临挑战。

拍卖专家认为，市场仍需要时间消化政府宣布的政策，相信2年后拍卖屋居高不下的情况才趋向正常。

拍卖屋反映房市冷暖 

谢廉义：产业短期难复苏

AuctionGuru.Com.My刚刚公布了最新《2018全年拍卖报告》，去年遭拍卖的3种主要产业，即住宅、商务产业与土地，以住宅产业的拍卖数量最高，达2万7877宗，占整体拍卖的85%，拍卖值则达100亿2000万令吉。

这显示出我国房市还未进入稳定期。AuctionGuru.Com.My拍卖网站创办人谢廉义指出，我国房市政策以长期发展规划，故未来2年内市场料不会有太大变化。

但拍卖能反映买家的出价能力，有心要套现的屋主，或可参考拍卖市场买家的出价，调整房屋卖价，争取成功套现的机会。

供应过剩始终是我国房市最大的痛点，无论新屋、二手屋和拍卖市场都面对这个窘境，加上租金回酬并不诱人，短期内，整体房市料维持颓势。

只有当拍卖屋及滞销单位数量减少，才是房市开始复苏的开始。

谢廉义预期，今年的拍卖屋数量只会比去年来得多。

他在接受《南洋商报》访问时说：“以目前的市场情况来看，我国房市还未进入稳定期。”

他还补充，我国房屋市场政策都是以长期发展进行规划，因此未来2年内市场料不会有太大变化。

“希盟政府治理推动财政重组、结构与政策重塑等，都需要时间才能看到效果。现在，无论是政府政策或是经商环境，都无助房市步入稳定。”

谢廉义认为，现在的房市选择多，市场也需时消化库存。

“只有当市场接受并消化相关政策，才会有好转迹象。”

银行积极收账 

拍卖数量上升

房屋及地方政府部在市场期待下，于1月底推出全国房屋政策2.0（NHP 2.0），也就是《2018年至2025年房屋政策蓝图》，以将房市导向健康发展。

这份大蓝图承载着业界人士的期待，分为短（2018年至2020年）、中（2021年至2023年）及长（2024年至2025年）3个阶段，划出5大主轴、16策略与57项执行计划，清楚勾勒未来7年的发展走向。

《2018全年拍卖报告》数据显示，去年遭拍卖的产业数量按年劲起15.4%至3万2611宗。纵观全年走势，末季拍卖交易量和交易值显著按年上涨，交易量年增28%至8953宗；交易值则激增60%，录得46亿7200万令吉。

谈及这个现象，他解释，去年末季的拍卖数量大幅上升，主要是金融机构积极收账所致，而遭拍卖的产业价值都高，连带推高拍卖总值。

“换个角度来看，银行积极收账并非坏事，否则长久只会导向更加失衡的市场。”

东海岸产业拍卖数激增

《2018全年拍卖报告》显示，吉兰丹、登嘉楼及彭亨，去年的拍卖产业数量急速增加，按年大涨55.2%，录得1206宗；拍卖总值则激增47.5%，达5亿5000万令吉。

谢廉义指出，东海岸区平均每个月有100个单位遭拍卖，拍卖总值达4600万令吉。

中马最多产业拍卖

而中马区即吉隆坡、雪兰莪、布城及森美兰，作为人口最密集且商业活动最为集中的地区，遭拍卖的产业仍是全国之首。

“去年，中马区拍卖产业数量年增18%，录得1万7712宗，拍卖总值则上涨28.3%，至97亿2300万令吉。”

报告披露，中马区平均每个月就有1476个单位遭拍卖，平均每月拍卖值达8亿1000万令吉。

沙砂拍卖数增总值却跌

至于北马区包括玻璃市、吉打、槟城及霹雳去年遭拍卖产业，按年起9.5%至6860宗；拍卖总值则攀升32%，录得19亿500万令吉。

“每个月遭拍卖的产业平均为572宗，每月拍卖值平均达1亿5900万令吉。”

值得注意的是，沙巴及砂拉越的东马区在去年遭拍卖的产业，按年增近11%，但拍卖总值不增反减，从8亿4800万令吉减少35%，至5亿5000万令吉。

东马区每月遭拍卖的产业平均为199宗。

2017年遭拍卖产业显著上涨的南马区，即马六甲与柔佛，去年情况缓和，按年小幅走高9.5%至4444宗。拍卖总值则增19%，录得23亿2900万令吉。

“南马区目前平均每个月有370宗拍卖个案，平均拍卖值为1亿9400万令吉。”

市场寻宝买家未增

询及是否会有越来越多人竞标拍卖屋的趋势？谢廉义认为，纵使拍卖屋数量节节上升，但相比往年竞标拍卖屋的买家人数，却大不如前。

“现在市场选择多，要找到价廉物美的房产并非只有拍卖市场。二手屋供应增、滞销项目多、贷款方面的风险，加上很多人仍不清楚竞标拍卖屋的程序，不会贸然踏进拍卖市场，在拍卖市场寻宝的买家并不比往年多。”

谢廉义直言，除非是价钱真的超低，才能让买家动心。

“买家都倾向银行贷款的保守融资方式，而拍卖市场可以扫除投资客，一般会选择通过拍卖方式买房，多数都是真实买家。”

买家减少原因:

1.二手屋供应增

2.滞销新项目多

3.贷款遭拒的风险

4.不清楚竞标拍卖屋的程序

未必吃亏  拍卖也能有好价

拍卖市场能反映买家出价能力，若有意尽快套现的屋主，或可借助这个平台了解买家能力，进而提高成功套现的几率。

银行收紧“银根”，同时严格管控收账，虽然间接造成拍卖屋数量显著增加，但谢廉义指出，若能换个角度，这未必就是坏事。

“屋主或贷款者，也可尝试在拍卖市场了解买家的出价能力，调整价格继续在二手市场销售自己的产业。”

他说，若屋主接连数月还不起房贷，银行会先发出欠款通知（default notice），而不会马上拍卖产业。

“屋主可以找银行协商，比如自己找买家，若是在没有买家，银行将拍卖并收回呆账。”

很多人对于拍卖屋有一种“越拍越便宜”的看法，事实上却未必如此。谢廉义坦言，遭银行拍卖的产业也是能拍出好价。

“屋主不一定就得亏着卖，若遇上好景，也能‘拍’出好价钱。就算第一次拍卖不成功，至少屋主也能了解买家出价能力，不至于一直错配，致使产业无法套现。”

住宅产业占86%总值趋高

AuctionGuru.Com.My的报告显示，住宅产业仍是遭到拍卖数量最多的产业类型，占整体的86%。

报告显示，去年遭拍卖的住宅产业共达2万7877宗，拍卖总值去年首次冲破100亿大关，按年上涨31%达100亿2000万令吉；总值继续写新高。

回酬低致不愿还贷

“每月平均有2323单位的住宅产业遭拍卖，平均拍卖值为8亿3500万令吉。”

报告披露，供应过剩加上租金回酬偏低，或是导致住宅产业屋主或投资者放弃偿还贷款的两个主要原因。

另外，商务产业去年遭拍卖数量涨幅冠全场，按年劲起27%至3663宗；交易值则上涨32%，录得40亿2400万令吉。

谢廉义指出，经济放缓对市场带来压力，造成遭拍卖商务产业数量显著增长。

“经济增长放缓，已影响人们的生活与经商成本，经商情况越来越挑战且困难，才会有那么多商务产业难逃拍卖厄运。”

商务产业拍卖价下行

经济放缓冲击商业活动，商务产业拍卖数量按年上涨27%，至3663宗；2017年为2891宗。

报告显示，商务产业拍卖总值去年也按年攀升了32%，录得40亿2400万令吉。

“这等同每月平均拍卖305宗，拍卖底价为3亿3500万令吉。”

谢廉义指出，遭拍卖的商务产业显著增加，主要是因为经商营运情况恶化，加上消费者谨慎开销影响。

“以目前的情况，我们预期经商情绪将继续趋低，商务产业价格料继续下行，市场对高档商务产业的需求短期或持续低迷。”

他解释，有数个高档商务或工业产业被拍卖，且底价已经下调数次，仍是无法卖出。

soho、sovo和sofo

拍卖数量价值上升

小型家庭办公室（SOHO）、SOVO和SOFO的拍卖数量和价值，比往年有显著上升趋势；拍卖数量按年劲涨83%，拍卖总值也按年起58%。

《2018全年拍卖报告》显示，平均每个月有21个单位遭拍卖，总值达750万令吉。

谢廉义说，基于市场上的供应过剩，加上租金面对压力，这些单位的拍卖数量将会在今年进一步攀高。

排屋最受市场追捧

去年遭拍卖的有地住宅按年增14%至1万4154宗，拍卖总值则攀高29%，录得62亿700万令吉。

“平均每个月有1180宗拍卖个案，拍卖底价平均约为5亿1700万令吉。”

报告披露，当中以排屋拍卖数量最多，按年起11%至1万1247宗，拍卖值则按年激增31%至34亿4400万令吉。

“排屋是有地产业中最获得市场追捧的产业种类，因价格相对可负担，且也是未来市场需求所在。”

《2018全年拍卖报告》显示，排屋占整体有地产业拍卖数量的79%，及拍卖总值的55%。

“平均每个月有937个单位的排屋遭拍卖，平均拍卖底价达2亿8700万令吉。”

连栋住宅（townhouse）虽仅占拍卖有地产业数量的3%，及交易值的2%，但拍卖数量增幅超越其他有地产业，按年激增45%录得394宗；拍卖值则劲起62%至1亿5100万令吉。

“去年，平均每个月拍卖的连栋住宅达33个宗，平均底价为1300万令吉。”

半独立式不讨喜

谢廉义点出，半独立式及独立式房屋回酬偏低，在现今市场状况最为不讨喜，需更长时间才能成功拍卖。

“根据我们的资料，当中有数间半独立式及独立式房屋价格已数次调降，但至今仍还是未成功找到买家。”

报告显示，平均每个月就有209个单位遭拍卖，平均拍卖值达2亿1800万令吉。

“买家或投资者在选择这类产业，首要关注是时机，以更好实现资本升值与租金回酬。”

服务式公寓与套房

拍卖数量猛涨76%

公寓拍卖数量虽仍占多数的6863宗，但服务式公寓或套房拍卖数量去年涨幅却是最惊人，按年猛增76%至1797宗，再次刷新纪录。

根据《2018全年拍卖报告》，高楼产业拍卖数量去年增14%，报1万3723宗；总值38亿1300万令吉，相比2017年28亿3200万年增35%。

门槛较低回酬更高

“平均每个月就有1144个单位高楼产业遭拍卖，平均底价为3亿1800万令吉。”

谢廉义披露，公寓在拍卖市场中比较容易成交，除了门槛较低，相较有地产业，有更多设备及良好租金回酬，都是吸引买家的诱因。

“普遍而言，因为比较有地产业价格更易负担，拍卖时自然更受落。”

报告指出，平均每个月拍卖的组屋约221宗、公寓则最多达572宗、高级公寓201宗，及服务式公寓或套房为150宗。

策略性地段也难卖出

土地拍卖方面，2018年为1071宗，比2017年的860宗多211宗或25%，不过拍卖总值仅微扬2%，报15亿1700万令吉%。

报告指出，马六甲及柔佛去年最多土地遭拍卖，平均每个月有295宗，底价达6亿900万令吉；东马最少，仅131宗拍卖，底价1亿9800万令吉。

谢廉义透露，一些面积较大，且处于策略地点的土地，经过数次拍卖仍无法吸引买家。

“这表示市场业者趋向谨慎不随意买地。”

中小型农地居多

基于原棕油价格节节败退，加上全球市场需求不确定升温，他预期，今年遭拍卖的土地，尤其中小型面积的农业地将增多。

“土地市场料继续放缓，以目前情况，劝请地主暂缓卖地决定，不然就要做好准备，大幅削价吸引买家。”

报道 ：林妤芯

报道 ：林妤芯