在寸土寸金的香港，产业供应紧张问题正在发酵。 

根据智库团结香港基金(Our Hong Kong Foundation)的最新研究，香港新的开发用地正在减少。 

原香港特区行政长官董建华领导的这个智库称，香港人口增速超过新增房屋供应步伐，迫切需要创造更多土地。

香港制造土地的步伐，在过去10年间大幅放缓。1995至2004年间，香港已发展土地共增加了7800公顷，这数字在最近10年大幅减少至只有1100公顷。 

智库团结香港基金7月中发布最新研究，由于长期缺乏大型土地发展计划，从私人住宅施工量、铁路站上盖发展及未拨用或批租的土地分析，政府短期内可供发展的土地已所余无几，只能透过城市规划程序改划土地用途。 

但面对地区反对甚至司法覆核，现届政府要成功达至在10年建屋48万个单位的目标，仍有一段距离。 

住宅用地短缺，近几年住宅单位供应非常紧绌，令楼价及租金飙升。

同时，商业用地供应同样不足，也令香港商业租金远高于区内其他主要城市。香港核心商业区的办公楼的租金是亚洲区最高，比北京高近40%，更比新加坡高出近80%。 

智库团结香港基金高级研究员兼报告作者曾维谦指出，看到香港土地和房屋资源严重不足。 

填海开发新市镇耗时

香港政府越来越多地依赖改变原有土地的用途进行开发。这意味着可建设用地在减少。但如果耗尽之后，要怎么办呢？ 

研究还发现，2012年，900万平方英尺公开拍卖土地中，有73%是填海土地，2015年780万平方英尺拍卖土地中有50%是填海土地。 因此，政府越来越多地依靠出售改变形式的重复使用土地，如工地、坡地、原职工宿舍等。 

香港创造新增土地有两种主要途径：填海造地和在郊区开发新市镇。然而这两种途径均耗时长久，从规划到完工可能需要10年以上。 

曾维谦说，在保护和开发之间需要达到平衡。每种土地供应形式都有其挑战和困难。

各类产业都短缺

根据研究报告，香港从住宅到商用产业都短缺。

但住宅用地的供应固然短缺，社会较少有提及的是，香港的商业用地供应，其实更加紧绌。

使用工厦空间

国际房地产顾问世邦魏理仕（CB Richard Ellis）的研究显示，香港A级办公楼从2015至2019年间，每年平均落成量预计只有不足200万平方尺，只是和过去20年的平均水平相若。

换言之，香港过去５年在A级办公楼市场的供应，几乎短缺了一整个九龙站上盖的环球贸易广场。

曾维谦认为，事实上，香港所有硬件都不足够，各类物业，由住宅、办公楼、店铺，甚至工厂大厦的空置率，几乎全部都创回归中国以来的新低。

发展局刚公布最新的《全港工业用地分区研究》，结果发现旧工厂区工厦整体空置率为5.3%，较2006年及2009年的数字明显为低。

该研究还发现愈来愈多经济活动，以至一些新兴行业亦选择使用工厦的空间，例如陈列室、数据中心、研究发展／检测中心、文化创意艺术工作室，甚至是水耕或水产养殖等。

冲击经济活动民生

智库团结香港基金还指出，土地供应不足的影响相当广泛而深远，从经济活动到人民的生活素质，都将受到冲击。 

首先，如上所述，由于住宅用地短缺，近几年住宅单位供应非常紧绌，令楼价及租金飙升，今天已众所周知。

且香港私人住宅价格在2008年全球金融危机，从高位大幅调整两成半后，一直持续攀升至今。

应从供应着手

不过，自从政府推出“额外印花税”后，香港短线交易（如一年以内）已几乎绝迹；而“买家印花税”亦令非香港永久居民的住宅物业需求大幅减少。

由此证明在需求管理措拖方面，香港政府能进一步做的已不多，因为现时的买家大部分都是自用，任何比今天更进取的需求管理措施，很可能只会打击真正有实质的自用需求。 

故此，曾维谦认为，解决目前的楼市问题，理应要从供应着手。

削低竞争力 阻碍多元化

租金水平长期高居不下，固然代表企业对香港A级办公楼的需求极为庞大。然而也代表营商成本增加，无可避免会影响香港经济的竞争力。 

同样亦可以想像，在这个过程中无可避免令很多原本想来港建立或扩充亚洲办事处的公司，因为租金太高而望门轻叹。 

跨国公司等不会因为在港找不到办公楼而放弃在亚洲的快速经济增长中分一杯羹，他们只会选择落户其他亚洲城市。

商机拱手相让

换言之，因为香港缺乏充裕的办公楼供应，租金水平长期高于新加坡、上海等城市，已把本来可属于香港的就业、收入和增长机会，拱手相让予亚洲区内的其他对手城市。 

第一太平戴维斯（Savills）2013年的一项研究显示，把业务重置到香港成本连续两年高过伦敦、纽约，是全球最贵的城市，更比新加坡高六成，甚至是上海的2.7倍。

店租3年全球最贵

曾维谦说，当住宅市场供求失衡情况日趋严重并受到一定程度的传媒关注，土地短缺对商用物业市场的影响亦不容忽视。 

香港整体私人A级办公楼租金在过去10年上升1.8倍，其中，中环的租金更上涨2.5倍。

近年，香港的办公楼租金之高更是冠绝亚洲甚至全球。 

莱坊去年的研究发现，若只比较摩天大厦，即高于350英尺的商业大厦租金，香港跑赢伦敦、纽约等国际都会，全球排行第一。

每月每平方尺160美元 

香港的摩天大厦办公租金为每月每平方尺160美元（约640令吉），比纽约高三分之二，是东京的两倍，更是新加坡的2.7倍。

世邦魏理士的一项研究在比较全球各主要旅游城市的核心零售区一线铺位的租金时，香港的店租连续3年成为全球最贵，高达每月每平方尺2800（约1万1200令吉），比纽约的2300（约9200令吉）高出两成，是巴黎和伦敦的三倍，更是东京的四倍。

金融商业就业人数狮城超越香港逾倍 

服务业占香港经济的93%，这个比重几乎冠绝全球。而服务业有个重要特点，就是所有服务业都需要在一个空间内进行，例如办公楼、商场、酒店、医院、学校、实验室等。 

曾维谦解释，在香港，聘请一个员工的成本不只薪金，还包括该员工所需硬体设备所占的空间，例如办公楼中的桌椅。 

当租用桌椅空间的成本比该员工的薪金更贵，无论员工多优秀、多勤奋，企业都难免会有把有关的职位重置到别个租金较低城市的打算。 

15年前，新加坡在金融及商业服务行业的就业人数只有31万，是香港的相应数字的60%左右；然而到2013年，新加坡已超越香港。新港两地15年间的年均复增分别是5.8%及2.5%，相差超过一倍。 

相关职位大多是白领，包括不同专业如会计、法律等从业员。

“舍港取新”

新加坡过去十多年新增的这些职位，其中有多少是因为其企业本来想落户香港，却因香港的高昂租金“舍港取新”当然难有实际数字。 

但观乎新港两地数以倍计的租金差距和香港极低的A级办公楼空置率，若香港在过去几年能够有充裕的办公楼供应，收窄与新加坡租金水平的差距，不难想像当中应有不少职位，其实本应是属于香港，而非狮城。 

事实上，约两年前，国际科网巨擎谷歌（Google）其实有意在港建设数据中心，却因土地不足，最终舍港而去，改到台湾和新加坡建造。 

失却黄金机遇

很多经济多元化的方向同样需要土地支持。 

艺术发展需要画廊、表演场地，医疗科技需要实验室、社会企业也需要更多可负担空间来营运、扩充。 

如今，香港却因土地不足而失却如此一个黄金机遇，土地供应的重要性不言而喻。 

防碍民生基建发展

土地不足的影响远远不止上述的住屋问题和经济竞争力，还严重防碍民生相关的基建发展，影响生活素质，包括人口老化所带来的医疗服务需求，医疗空间和床位都不胜负荷，安老院舍宿位也不足。