在众多负面因素的冲击中，香港产业市场深陷泥泞，过去数年强劲的势头一去不返，更面临越来越高的下行风险。 

如今，当地房市不只是蒙受房价走软的挑战，也在阔别一年后，开始出现负资产个案。 

随着香港房价走跌，不但拖累供楼人士的压力大增，也促使房市阔别2014年第3季以来，再度出现负资产个案。 

根据香港金融管理局数据，截至去年第4季，市场出现了95宗负资产新个案，打破连续4个季度“零”增长的纪录，亦创4年以来最高的季度涨幅。 

这些负资产个案，大部分属于银行职员的房屋按揭贷款，因为这类贷款的按揭比例较高。 

中原按揭经纪公司董事经理王美凤点出，在去年房价高企时成交的房屋交易，因申请了较高的贷款按揭比例，也是造成负资产重现的原因。 

而截至去年底，陷入负资产的房贷，规模达到4.18亿港元（约2亿2350万令吉），其中，无抵押的房贷达1200万港元（约641万5179令吉）。 

金管局副总裁阮国恒指出，当地银行领域的贷款增长率良好，因此，业者目前还未面临房屋按揭贷款陷入过度杠杆的窘境。 

“在去年，银行领域全年住宅按揭贷款，按年升9%，前年则增长8.8%，显示按揭贷款业务的风险有限。” 

阮国恒续称，银行业者会通过压力测试等举措，来衡量贷款者的偿还能力，因此，现在还不担心房屋按揭出现问题。 

楼价持续下滑

经络按揭转介首席经济分析员刘圆圆也认为，虽然去年第4季出现了负资产个案，但这些个案仅占整体房屋按揭贷款的0.05%以下，因此，不足以过度担忧。 

不过，房市如今充满不确定因素，且房价持续走软，金管局依然无法预测接下来的房价走势，并需要更多时间观察。 

王美凤则预期，香港产业价格将持续下滑，并促使负资产个案增加。 

刘圆圆说：“楼价接下来将下跌约10%，而且负资产个案会逐渐回升；此外，申请到高比例按揭的业主，将面临更高的负资产风险。” 

然而，她相信，只要美联储保持温和与缓慢的升息政策，那么负资产个案就不会对整体房市造成严重影响。 

私人住宅售价按月跌2.8%

根据香港差饷物业估价署，2015年12月的当地私人住宅售价，按月跌2.8%，写下11个月以来新低，且去年全年的房价涨幅，也收窄至2.5%，为2009年以来最低的增长率。 

回顾去年12月，当地私宅房价延续11月的3%跌幅，再跌2.8%。 

其中，在根据面积大小来划分的A至E类住宅产业中，A类房屋的价格按月挫3.8%，是五类单位中跌幅最严重的。 

至于B类和C类单位，也分别按月挫2.5%和0.35%；D类与E类产业方面，各别按月下滑2.1%及2.9%。 

从全年来看，面积最大的D类和E类房屋，价格在去年按年跌0.87%，自2008年金融海啸以来首次陷入跌势。

这是因为金管局紧缩贷款政策，加上政府调高印花税，促使首期付款和交易成本走高，拖累了高档产业市场。 

而A类、B类与C类中小型单位，则年增2.7%。 

楼价或回调10%

市场对美联储加息感到担忧，加上中国经济放缓及股市大跌，香港房价从去年第4季开始由升转跌，显示产业市场将进入调整期。 

有分析员认为，楼价可能会在今年回调10%，中止连续7年走高的涨势。 

中原研究部高级联席董事黄良升指出，香港产业市场将在未来数周陷入波动，可能会拖累房价进一步走跌。

“反映香港私人住宅价格的中原城市领先指数，已按周跌1.52%，至132.9点，写下2年半以来最严重的按周跌幅，随着负面因素持续捎来打击，该指数接下来可能会下探120点水平。”

银行紧缩贷款
弃买订购房屋

香港房市前景蒙尘，不但促使很多潜在买家抱持观望态度，更拖累已支付订金购房的买家退缩，将去年的放弃订金个案推高至203宗。 

当地产业受到外围因素及政府打房辣招等冲击，除了影响去年住宅的成交量萎缩，也导致部分已入市的买家选择放弃订金。 

香港《明报》统计，去年全港共有203宗放弃订金个案，牵涉其中的房屋总值超过20亿港元（10亿6930万令吉）。 

假设订金为房价的5%，发展商从中获得了逾1亿港元（约5347万1082令吉）。 

在这些个案当中，楼价在1000万港元（535万令吉）或以下的单位，达159个，占整体放弃订金比例约78%，其余则属于要价1000万港元以上的单位。 

至于放弃订金最多的月份，就是总共取得42宗放弃订金个案的9月，紧追其后的是32宗的12月。

值得注意的是，去年下半年的新楼盘放弃订金宗数，报143宗，明显高于上半年的60宗，涨幅为1.38倍。 

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰认为，由于去年下半年出现股灾，拖累房价陷入颓势，有些地区的楼价更下跌10%，促使买家却步。同时，在相关条例底下，买家在限定期限内放弃订金，只需支付5%订金，而由于放弃订金再买另一间可能更为划算，因而导致部分买家选择了放弃订金。 

“此外，银行紧缩贷款政策，也是造成放弃订金数量走高的原因之一。”

房市供过于求11年新高

香港未来3至4年的房屋供应，可能创逾11年以来新高，市场人士认为，这将对疲弱不振的房市造成更多打击。 

运输及房屋局数据显示，接下来3至4年的私人住宅供应量，将达到8万7000个单位，刷新2004年9月以来的最高水平。 

在8万7000个单位当中，5万3000个单位还在建筑当中，且还未售出；2万8000个单位已获批准，并可随时动工兴建；其余6000个则是建竣后卖不出去的单位。 

这些已落成但未售出的单位，按季增加了1000个，阔别一年来首次出现按季扬升的情况。 

黄良升对此认为，房市供应量走高，反映出市场开始有供过于求的问题，因此，假设这种情况未获改善，接下来就会对市场造成冲击。 

“在经济增速放缓的环境中，市民买楼的意愿下降，但政府却没有相应减少批准房屋发展准则，对整体楼市不利。” 

发展商降价卖楼

市场买房意愿低迷及房价下跌风险高企，都显示出香港产业市场陷入寒冬，促使发展商把产业降价1亿港元或20%求售。 

花旗银行调查结果显示，去年第4季仅有14%的受访者有兴趣买房，66.67%受访者则选择抱持观望态度。 

此外，有62%的受访者认为，楼价会在未来12个月走低。 

看跌房价的人数，高于去年第3季的46%，创花旗银行自2010年展开调查以来的历史新高。 

如今，许多投行都看淡今年的香港房市，加上“股汇齐跌”的局面，拖累当地市场的悲观情绪进一步蔓延。 

瑞银集团在报告中指出，当地产业已接近泡沫化，而根据历史数据，一旦楼市出现泡沫，房价在未来3年下跌30%的机率，高达90%。 

1月成交量仅3500单

另一方面，中原地产预计，公寓、商铺和停车位的成交量，在今年1月只有3500单，写下1991年1月以来新低。 

在此环境中，市场频频传出发展商降价卖楼的消息，而近期较受瞩目的就是华懋集团砍价1亿港元或20%，以求卖出的尖沙咀赫德道16号商业大厦。 

由华懋集团持有的尖沙咀赫德道16号商厦，建成后空置近2年，至今仍未售出或租出。 

该商厦多次以5亿港元（约2亿6850万令吉）求售不果，如今狠劈售价20%，再透过公开招标方式来寻找买家，竞标过程将在3月11日截止。 

如今，该商厦要价4亿港元（约2亿1484万令吉），根据2万4400平方尺总面积来计算，售价相等于每平方尺1万6393港元（约8805令吉）。