油价低，加上全球经济不明朗，我国经济雪上加霜。为了激励经济增长，国家银行今年7月13日意外宣布降息，隔夜政策利率从3.25%，降至3%。

虽然国行9月按兵不动，维持隔夜政策利率在3%，但经济学家估计，今年底前11月的货币政策委员会（MPC）上，还会迎来另一轮降息。

若正如经济学家所预测，我国再次进入降息时代，对于购屋者有什么影响？贷款者应否把握机会，调整本身房贷，还是按兵不动？

房贷省息 更易购房

降息贷款者最乐

油价暴跌，作为产油国，大马经济难逃一劫，加上外围不明朗因素，国行今年7月，7年来首次降息。

虽然7月隔夜政策利率降至3%后，9月国行按兵不动，经济学家估计，国行料于11月再降息。

理财专家认为，国行降息对消费者是好事，可省下房贷利息，还可趁机调整贷款配套，降低首购族拥房门槛。

油价自前年开始暴跌，冲击我国经济。为了激励国内经济，7月13日，国行采取前瞻性举措，跟随亚洲各经济体包括印尼和台湾步伐，宣布降息25个基点，隔夜政策利率从3.25%降至3%，在全球风险增高之际，放宽政策立场。

这也是国行于2009年2月24日最后一次降息以来，时隔7年后首次降息。宣布降息前，国行一共升息5次。 

信贷咨询与债务管理机构（AKPK）理财教育课程导师庄国辉博士接受《南洋商报》访问时说：“利率下调，意味着购屋者的房贷需支付利息更低，这对于贷款者来说，最开心。”

长期内可省大笔数额

虽然隔夜政策利率0.25%的降幅，未必将全反映在房贷利率的调整幅度，他指出，短期内的影响不大，但是长期内，贷款者绝对可省下大笔可观数额。

他说，贷款者须注意随着隔夜利率降低，本身的每月房贷还款是否有调整。一般上，隔夜利率降低后，银行随之调降利率，并自动通知贷款者调整每月还款。若贷款者在3至4个月内还未获得银行通知，应主动联络银行。

大马财务规划理事会（MFPC）对外关系与宣传副总裁彭家耀说，利率波动，无论对投资或债务都有更大影响。若个人拥有浮动利率的房贷，降息就意味着他们现在可省下一些钱，可支配收入增加。

马来西亚财务规划协会（FPAM）总执行长李琳乐也说，降息无疑对房贷有正面影响。

她认为，利率下调时，也是贷款者还清贷款的好时机。一次还清，可节省不少利息。

趁低买房良机

利率降低，贷款成本也减少，李琳乐说，若已做好规划，打算购屋的消费者，现在正是好机会。

庄国辉建议首购族或潜在购屋者，应趁着利率较低的时刻，检视自己的贷款负担能力。若本身的偿债比率达标，就可比预期早买到房子！

彭家耀也建议：“若您的财务状况容许再负担一个房屋贷款，现在就应该把握机会。”

尽管不预见产业价格将崩溃，但他相信现在是购屋的好时机，因为一些业主可能面对资金不足的窘境，被迫低价出售产业。

所以若个人财务情况允许，是趁低吸纳产业的好机会。

若要再购买另一个产业，彭家耀强调，还是要全面衡量本身的财务状况，一般准则就是把个人投资组合内40%比例投资在产业。

财务规划量入而出

不过，目前市道不好，也强调“现金为王”，他建议规划个人财务时，要先规划手上的现金流和未来的还款能力。

李琳乐则指出，购屋前，要确保自己有能力还款。若打算出租房屋，就要确保自己在无法找到租客时，有足够资金来支付每月供款。

她劝告首购族量入而出，选择能够负担的房屋，即使面积较小，还是自己的房屋。先买小产业，等待数年增值后，再提升到较大单位。

“买房还得将其他专业费用纳入计算，包括律师、银行、装修费和家具费。”

30年贷款省息逾2万

假设一项50万令吉的房贷，贷款期限为30年，当基准率处于3.65%，年利率4.45%时，每月分期付款为2518.59令吉，整个贷款期限内所需支付总利息为40万6693令吉。

若基准率下调了0.25%，维持贷款期限不变，每月分期付款降至2445.09令吉，所需支付总利息为38万232.40令吉。

基准率前后，整体可省下2万6460.60令吉的利息，每月供款也减少73.50令吉。

各银行跟进调整

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭指出，以现在年利率4.6%配套来计算，降息前，每月房屋分期付款为2397令吉，降息后则应每月付款2320令吉。

国行7月宣布下调隔夜政策利率后，国内银行老大马来亚银行（MAYBANK，1155，主板金融股）率先跟进，宣布下调基准率（BR）20个基点，从原本的3.2%下调至3%。

过后，国内银行才陆续调整各自的基准率及基本贷款利率（BLR）。

国行也首次规定，国内所有商业银行必须在隔夜政策利率调整后的7个工作日内，调整基准率及基贷率。 

趁机检讨房贷

利率下调，贷款者应乘机检讨本身的房贷配套。

但梁键铭说，实际上，贷款者应该不必等到国行开始调整政策，才来思考自己应该做什么。

“贷款者应该每三到五年，就为自己的房贷配套做出审核，以便了解自己在三、五年前所签下的贷款配套，在这时候是否仍合理。”

他举例：“其实还有不少人的贷款配套，利率是以基本贷款利率（BLR，简称基贷率）＋ XX%的方程式计算。而这些贷款者，纵使过了多年，还未曾对自己的贷款配套做出调整。”

“这些人无形中支付了额外的利息，每月供较高贷款都还不察觉。”

因此他建议，若贷款者之前的房贷配套利率不太诱人，应该乘机再融资（Re-finance）。

区区77元提早2年半赎屋

“如果一名贷款者在利息下调后，继续支付与下调利率前一样多的数额，即2397令吉，即便每月区区额外77令吉，看似微小数额，却让他提早把房子从银行手中赎回。”

至于早多少年呢？他说，假设利息从此维持在同样水平，该贷款者可提早约2年半从银行手上赎回自己的房子！

实际上，银行并没有把利率下调0.25%，0.20%比较实际。

“在这样情况下，若贷款者维持每月分期付款，除了提早两年多赎回房子，还可省息接近6万令吉。

参考配表，利率下修0.20%，除了可提早两年多赎回房子；为期35年贷款的总利息开销为50万6884令吉，与33年的44万7842令吉，相差5万9042令吉。

如何选择“房贷节息”服务？

询及市场上有不少“房贷节息“服务，消费者该如何选择？

梁键铭指出，市场有不少这类服务，最重要是消费者得了解自己参与房贷节息后，省下的钱再加上该些服务的收费后，需要多长时间才能回本。

而且现在参与这类计划，是否在几年后又进行，到最后自己的房屋贷款真正省下利息不多，却已支付了一笔花费，好比自己的金钱“漏掉”了。

货比3家

想要趁着低利率再购屋或再融资，彭家耀说，消费者事前应寻访多家银行，搜集资料和比较，才能获得最好的贷款利率配套。

他认为，尽管上网也可搜集到一些资料，但所刊登的资料未必是最好的，毕竟条件不同会获得不同的优惠。

“站在银行角度，贷款者的个人信用纪录非常重要，尤其现在银行都谨慎评估风险，信用纪录良好的贷款者可获得更优惠的配套。”

彭家耀说，根据国行数据，今年内房贷申请被拒率大增，但主因是申贷者的信用纪录和条件不符。

“因此，目前只要一个人有足够的财力和信用纪录良好，无疑是最好的购屋时机。”

油价暴跌，作为产油国，大马经济难逃一劫，加上外围不明朗因素，国行今年7月，7年来首次降息。

虽然7月隔夜政策利率降至3%后，9月国行按兵不动，经济学家估计，国行料于11月再降息。

理财专家认为，国行降息对消费者是好事，可省下房贷利息，还可趁机调整贷款配套，降低首购族拥房门槛。

油价自前年开始暴跌，冲击我国经济。为了激励国内经济，7月13日，国行采取前瞻性举措，跟随亚洲各经济体包括印尼和台湾步伐，宣布降息25个基点，隔夜政策利率从3.25%降至3%，在全球风险增高之际，放宽政策立场。

这也是国行于2009年2月24日最后一次降息以来，时隔7年后首次降息。宣布降息前，国行一共升息5次。 

信贷咨询与债务管理机构（AKPK）理财教育课程导师庄国辉博士接受《南洋商报》访问时说：“利率下调，意味着购屋者的房贷需支付利息更低，这对于贷款者来说，最开心。”

长期内可省大笔数额

虽然隔夜政策利率0.25%的降幅，未必将全反映在房贷利率的调整幅度，他指出，短期内的影响不大，但是长期内，贷款者绝对可省下大笔可观数额。

他说，贷款者须注意随着隔夜利率降低，本身的每月房贷还款是否有调整。一般上，隔夜利率降低后，银行随之调降利率，并自动通知贷款者调整每月还款。若贷款者在3至4个月内还未获得银行通知，应主动联络银行。

大马财务规划理事会（MFPC）对外关系与宣传副总裁彭家耀说，利率波动，无论对投资或债务都有更大影响。若个人拥有浮动利率的房贷，降息就意味着他们现在可省下一些钱，可支配收入增加。

马来西亚财务规划协会（FPAM）总执行长李琳乐也说，降息无疑对房贷有正面影响。

她认为，利率下调时，也是贷款者还清贷款的好时机。一次还清，可节省不少利息。

再融资 回银优惠多

随着银行收紧贷款，目前市场上的房贷再融资配套已不比早前诱人。

参考iMoney.my财务资讯网站，目前只有花旗银行（Citibank）提供房贷再融资优惠，给予2000令吉的担保现金回扣和高达1万令吉的现金回扣。

但观察发现，一般银行都有3到5年的再融资锁定期，国内的回教银行再融资配套则多没设锁定期。

不宜盲目再融资

该些银行包括回教银行（Bank Islam）、马银行回教银行（Maybank Islamic）、华侨回教银行（OCBC Al-Amin Bank）和大马回教银行（Am Islamic Bank）等。

不过，梁键铭指出，即便是再融资也不能盲目进行。

“首先，必须了解自己的房贷配套利率条件，然后在针对想要获得的再融资配套的利率条件等做比较。

“贷款者必须考虑现有的房贷配套是否仍处于锁定期，因为在锁定期再融资，会引致额外罚款，最后也必须等上两到三年，才可享受到再融资的好处。

“万一才开始享受成果，房贷配套又有大分别需要重新再融资，那么就没有好处了。”

梁键铭强调，有时候，贷款者不需要急着再融资，可尝试与原本贷款的银行商量斟酌，也许可以把利息调低，就不需要重新融资。

“要对本身的房贷再融资时，一定先要认清自己为什么要这么做？别因为一些促销及优惠就接受。”

再融资 省下的钱怎办？

贷款者欲再融资，需思考目的是什么？

梁键铭说，假设一个人通过再融资，每月省下60至70令吉的贷款额，然后想要把这数十令吉存起来，并通过复利效果为自己创造一笔财富，恐怕行不通。

可存入私人退休基金

他认为，通常贷款者省下的钱都会花在其他地方。就算一开始可以存下来，只怕等不到30年，就会因一些原因，包括机票大减价、买电脑、换电话、换车等，把钱花掉了。

“如果今天您通过再融资一个月省下100多令吉，想一想，第一个想法会是什么？大部分人都会想让自己放松一点，吃好一点，多一点余钱花，对吗？”

所以想把省下来的钱存起来，是华而不实的想法，通常都未能如自己所想的那样完成目标。

因此，当为房贷进行融资后，有多余的钱时，他建议把钱存在像私人退休基金这样的工具。

“因为它本身的特点就是防止投资者提早提款，所以就可以避免半途提钱，让我们的存款有机会通过复利效益增长。”

假设一个贷款者今年30岁，每月可多存入100令吉到私人退休基金，10年后停止存款，到40岁时，户头内共存进1万2000令吉。

若每年平均回酬率达8%，从40岁算起15年后，55岁时，这个人的私人退休基金户头内应该可累积高达约5万5145令吉。