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【独家】发展商拟与政府对话
消费税0% 房产陷乱局

消费税开跑后,商业单位需附加6%的消费税。

(哥打峇鲁、关丹17日讯)消费税说来就来,说降就降,让房地产发展商无所适从!

马来西亚房地产发展商公会目前正寻求与政府展开对话,探讨房地产发展商面对的数项问题,其中包括已开跑的工程,如何获取相应的回扣等。



实际上,自2015年4月1日消费税开跑后,已令马来西亚房地产造成一阵混乱,不只是购屋者,就连发展商本身也面对不少棘手问题。

消费税开跑后,住宅房产豁免消费税,但商业单位则需附加6%的消费税。不过,对发展商而言,无论是兴建住宅或商用房产,他们购买的建材都已包含6%的消费税。这意味着,若兴建住宅,发展商必须自行承担购买建材的消费税,间接加重发展商成本负担。

随着希盟政府宣布6月1日起,将6%消费税降至0%后,预计这两个星期的过渡期,五金业将大受影响。发展商可能会在6月1日后,才大量购买一些非迫切需要的建材。

Df Prima Build & Development 私人有限公司董事主席黄保俊受询时说,现阶段,州内房地产商料将暂时按兵不动,一切有待公会与政府进行对话,探讨数项问题后,才能做进一步打算。

他说,自消费税开跑后,也只有商用房产需征收消费税,不过虽然如此,发展商所购买的建材及聘请承的包商皆需支付消费税。



废消费税须多层手续

他认为,政府不取消或废除消费税,是基于手续繁杂的问题。毕竟废除消费税必须经过多层手续,不过如果将6%的消费税降至0%,商家的报税方式照旧,同样使用的消费税单据也不需更改,这样的政策,对政府有利。

“政府还是一样,让商家根据消费税单据呈报税务,这有利于政府查税。在消费税未落实前,一些商家并没有开发单据的习惯,消费税开跑后,则一定要开发单据,这对政府而言,是好事一桩。”

消费税开跑后,已对房地产带来一阵混乱,如今降低消费税,是否有望复苏房产业,仍是未知数。

探讨商业单位可否扣税

黄保俊说,房地产发展商公会需与政府探讨的问题,包括在兴建并已售出的商业单位,或者正在兴建尚未售出的商业单位,是否能回扣消费税等。

他表示,国内所有发展商都必须向房屋部申请执照,在兴建及出售单位时,也需详细呈报,房产的建筑本钱,包括地价多少及以什么价格出售等。有鉴于此,不排除政府会要求发展商给予顾客回扣,不过一切尚未明朗化。

他说,已完成70至80%的工程,可能无法再享有回扣,不过一些进行不到一半的工程,是否应给予客户回扣,一切有待政府进一步宣布。毕竟房产不像零售品,从兴建至出售,是一层接一层,息息相关。

黄荷华:购建材需缴税

佳园集团董事经理黄荷华受询时说,实际上,自2015年4月1日消费税开跑后,其公司旗下的一项公寓工程,已让他蒙受80万令吉的亏损。

他表示,消费税开跑后,由于住宅房产豁免消费税,以致发展商必须承担有关税务,间接加重发展商负担。毕竟购买建材时,发展商还是需支付6%的消费税。

他说,虽说在6月1日以后,消费税从6%降至0%,不过在这两个星期的过渡期,工程还是会继续,他们不会因此暂停工程,待消费税降至0%后,才购买建材继续工程。

他表示,消费税注册商家向来都可以把进项税额索回来,如今他们尚不确定有关税额是否可索回,尤其是只进行到一半的工程。

他说,如今尚需视政府会否将索回进项税的期限挪后至几时,在过渡期,肯定会有一些商家蒙受亏损。

他表示,这之前,商家心不甘情不愿地缴付6%消费税,如今新政府愿意将6%消费税降至0%,而商家而言是好事,为了更美好的未来,他们愿意给予政府配合与支持。

蔡世才:有利建筑业

大马房地产发展商彭亨州分会主席蔡世才认为,消费税0%征税率,对建筑领域是好事,节省建筑原料成本。

针对屋价方面,是根据市场价格浮动,同时也视乎销售税对房产业的征收率,是否影响屋价,需深入探讨,但肯定的是,发展商会提升整体房屋质量,让买家物有所值。

目前,关丹单层排屋每间市价介于20万令吉至25万令吉,双层排屋则每间介于30万令吉至40多万令吉,视乎地点及其他因素等。

若是经过国会通过,直接取消消费税,商家减少繁琐文件处理工作。

在经济低迷,希望新政府扮演火车头,带领国家经济走向正轨。

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名家专栏

国库须增间接税收入/白文春

正如我在上一篇文章中提到的,公司税和个人所得税预计将在2025年占政府总收入的44%。

如果将石油所得税也计算在内,所得税占收入的比重将上升至50%。在我看来,这是一个相当可观的数字。然而,展望未来,所得税对政府收入的贡献可能会面临限制。这是因为,企业和前20%高收入群体的纳税人,可能会因未来政府不断征收更多税务,而不愿意在国内进行更多投资。

与美竞争

目前,马来西亚不仅需要与发展中国家竞争私人投资,还需要与发达经济体竞争。举个例子,甚至像美国这样的发达国家也在加大吸引私人投资的力度。

因此,美国已经计划将公司税税率从21%进一步降至15%。这是因为,第二次当选为美国总统的特朗普曾提议降低公司税,以鼓励公司在美国本土生产产品。我相信他应会兑现这一承诺。

回顾特朗普首次当选美国总统时,他于2018年将美国公司税从35%大幅度降至21%。

尽管布鲁金斯学会在2018年的分析表明,减税只会暂时刺激美国经济,但同时也会加剧美国财政赤字。同样的,国际货币基金的研究显示,税收减免后,美国的投资目标未达到预期,并将其归因于企业对减税政策的敏感度较低,因为它们具有更大的市场控制力。

我认为,一些企业仍然认为在美国营运成本过高,所以难以被吸引。

然而在我看来,美国总统仍会推进这减税计划,我认为,这15% 公司税税率是一个很吸引人的水平,加上特朗普的关税措施,投资者是否会对投资美国产生重大改观,仍是难以预料。

直接税贡献比例高

若包括印花税和预扣税在内,直接税预计将贡献2025年大马政府总收入的56%, 相当可观。

另一方面,间接税预计将在2025年对政府总收入贡献约21%。在2016至2017年期间,当大马实施消费税(GST)时,间接税的比重曾提升至28%高水平。

预计间接税的主要来源将是销售与服务税(SST),约占政府2025年总收入的14%。如果消费税持续实施到今天,我估计它将在2025年对政府总收入贡献约20%,远高于销售与服务税。这是因为消费税是一种更广泛和依据消费活动作为基础的税收制度,而私人消费更占大马经济的高达60%。

然而,为了收取更多的销售与服务税,政府在2025年预算案中宣布,将扩大销售与服务税的征收范围,涵盖非必需品,如进口高档商品(如三文鱼和牛油果)。

变相消费税

扩大的销售与服务税将从明年5月1日起实施。对于基本食品项目,销售税豁免将继续保留。

此外,销售与服务税也将扩展至包括此前免税的企业对企业间(B2B)的交易服务。我想很有可能有一天扩大的销售与服务税,最终将会演变成和之前的消费税的性质一样,只是名字有所不同。

回顾今年3月,政府将服务税税率从6%提高至8%,涉及多个行业。然而政府把餐饮、电信、停车和物流等服务行业的服务税维持在6%。

这一次的服务税率增加促使2024年上半年销售与服务税的收入同比增长了18%,效果显而易见。

其他间接税包括出口与进口关税以及国产税,约占政府总收入的6%。

非税收收入难持续

与此同时,政府的非税收收入预计将在2025年贡献其总收入的约22%。

在这一类收入中,最大的一部分是来自于投资收入,预计将在2025年对政府总收入贡献约14%。这些投资收入包括来自国家石油公司、国家银行、公务员退休基金(KWAP)和国库控股的股息。这些政府关连机构主要是帮助政府管理其投资资产。

国油收入前景成疑

其中预计国油将在2025年再向政府支付320亿令吉的股息,成为所有政府机构中最大的贡献者。但往后会存有很大的不确定性,因为尚不清楚国油与砂拉越石油公司之间的谈判最终将会如何演变。

其他政府的非税收收入,包括各种准证和执照费用,以及石油特许权使用费。

如果将与石油相关的收入合并计算,预计它将在2025年贡献政府总收入的约18%,略低于2024年估计的20%。

尽管有所下降,石油相关的收入仍然占政府总收入的相当大一部分,这显示马来西亚是一个幸运的国家,拥有石油储备。在我看来,若没有石油相关收入,政府的财政状况以及大马经济将面临更大的挑战。

然而,我们不应掉以轻心,因为大马的石油储备正在逐年减少,会有用完的一天。因此我认为,政府必须采取永续的战略,扩大间接税收入,为未来当石油储备用尽时做好准备。

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