老千手法五花八门，欺诈骗案层出不穷，教人防不胜防。

房地产界也是不乏害群之马和不法之徒，骗局小至有假中介骗订金损失钱财，大至有越洋“投资”丢失性命。

如何识别骗徒，避开陷阱？《南洋商报》邀来资深房地产中介、产业投资和法律专家来教导读者提防产业诈骗！

专家授招防受骗   

买卖产业擦亮眼

买房或租房时，不知眼前的中介或房东孰真孰假？

产业投资俱乐部或发展商甜言蜜语，承诺天花乱坠，保证投资产业和买房有固定丰厚回酬？

本期《产业周刊》综合了律师、正牌中介和产业投资专家的建议，提醒你购房或投资产业记得擦亮眼睛，不要误坠骗局！

先前媒体报道，一名假借出租房间，骗了至少12名市民逾2万令吉的女子在上个月落网。

42岁的嫌犯自去年11月起，在国内知名租房网站ibilik上发布租房消息，以低于市价100令吉的房租，再加水电、网络、停车位全包作招徕，吸引大批租客接洽。

发布租房消息后的短短3个月内，就已有至少12人上当，每人平均损失逾1000令吉。

不少受害者表示，自己皆非毫无租房经验的社会新鲜人，但嫌犯在接洽过程中表现正常，还有一名14岁女儿作伴，让他们降低戒心。

嫌犯收到订金后就开始失联，或拖延移交钥匙。受害者察觉不妙，在社交媒体上自行联系，最终在众志成城下寻得嫌犯下落，报警逮人归案。

其实上述骗案，只是众多产业诈骗的冰山一角。类似假中介或假房东骗租金订金的案件，近几年在国内屡见不鲜。

郑玉桂：可要求出示执业证  

勿用现款付订金

大马房地产中介师协会（MIEA）理事郑玉桂接受本报访问时指出，我国其实有很多无牌执业的房地产中介，在偏远地区尤其猖獗。

“委托非法中介找房，自然得面对钱财损失的风险。已有很多案例，是关于这些非法中介在收到订金后就消失无踪。”

郑玉桂提醒，买卖房产涉及金额不菲，民众应格外谨慎。

“与中介会面时，你应该要求对方出示大马估值师、估价师及地产代理局（BOVEAP）发出的执业证。”

她也呼吁民众谨记，不要用现金方式支付首付或订金。开支票或用银行汇票是更安全的方式。

“付款对象绝不可能是个人。谨记，订金或首付一定要交托给中介公司，尔后才转交给卖方。因此，正规中介理应不会以个人名义向你收钱。”

如果该中介公司看起来相对陌生或可疑，买家可以上BOVAEP网站一探真伪。

每季办开放日MIEA免费单对单咨询郑玉桂指出，为提高MIEA的知名度和民众意识，该机构每季度会在总部举办一次开放日，并愿意提供单对单免费咨询。

“我们新设了公关与企业社会责任委员会。委员会将代表MIEA，每个季度在总部举办一次开放日，并免费开放给民众参与。”

MIEA会在开放日上，解释机构的功能和可以提供的服务，并教导民众了解中介的专业和责任。

“如果民众需要帮助，我们也提供单对单的专业咨询，绝不收费。”

郑玉桂建议民众到MIEA面子书专页点赞，以得知该机构将主办的最新活动。

“我们也会添加预算多做视频宣传，让更多民众认识房地产中介这个行业。”

骗局1:真假中介？  

买家闹双包 非法中介卷款逃

郑玉桂欲与读者分享她旗下公司处理过的一个经典案例。

“我们最近处理了一块位于波德申的土地买卖。地主意欲卖地已久，但买家难觅，因为他原先开出的售价太高了。”

随着时光流逝，这名地主一直卖不出，他开始急了，除了降低售价，也接触不少非法中介，还将土地资料交给这些不法之徒。

“终于，我们为地主找到一名买家。买卖双方都同意交易，签署合约并付了订金。但是，买方律师侦察时，竟然有另一名买家现身，而地主竟然毫不知情！

“显而易见，有非法中介收了另一名买家的钱，佯称已处理买卖，造成一块土地竟有两个买家。该名非法中介最后逃之夭夭。”

在这个案内，买卖双方都有金钱和时间的损失，委托非法中介的代价不可谓不昂贵。

假中介破解法：看证照，扫二维码

识别真假房地产中介，首先必须知道房地产中介可分成3种：

房地产中介（REA）这个阶级的中介已获得专业资格认证，同时已向监管机构BOVEAP注册。房地产中介的执业证编号会由“E”字母开始，并由4个数字尾随，需要每年更新。

按照规矩，房地产中介必须成立办公室执行业务。

见习房地产中介（PEA）这个阶级的中介已通过相关测验，现正在房地产中介监督下执业，属于见习生。他们的执业证编号会由“PEA”开始，同样也有4个数字尾随。

房地产协商员（REN）房地产协商员是代表房地产中介的销售人员，并隶属后者。

根据MIEA的资料，国内有大约2万名的注册协商员，而他们在执业前必须经过一个为期2天的证书课程，执业证编号格式是 REN XXXXX（5个数字）。

上述中介都会持有BOVAEP发出的证照，而这些证照上有二维码。民众可下载二维码阅读器，并用手机扫描证照上的二维码，辨识眼前中介之真假。

民众也可上BOVAEP网站——Ippeh.gov.my，在搜寻一栏输入中介编号，若是正规中介，自然会出现在搜寻结果中。

如何提防假中介  

■要求中介出示执业证

■上BOVAEP网站或扫描执业证上的二维码产证虚伪

■勿用现金交易

■不付款给个人中介

骗局2:产业界“金钱游戏”？     

南宁骗案过程神秘

除了买卖房屋欺诈，国内也有不少产业投资骗局，手法与现在盛行的“金钱游戏”或金字塔传销如出一辙。

大马产业推广促进会副会长潘荣德博士点出，近期最著名的例子，莫过于南宁投资骗案。

“受骗者会被邀请远赴海外几天进行项目考察，过程密不透风，行程安排紧凑，设局者不会让他们接触外界。”

另外，这些投资者也会被告知，如果介绍下线加入还可收取佣金。投资回报丰厚，比任何金融产品都要快。

“真正的投资不应如此。如果发现过程神秘，主办方言行夸张失实，投资者应察觉不妥。”

他提醒想要投资海外产业的人士，可以先思考如果该项目如此具吸引力，为什么当地人不先抢喝头啖汤。

产业投资骗局惯用手段

■主办人自称拿督/拿督斯里或拥其他显赫头衔

■远赴海外考察，过程神秘无法与外界接触

■介绍下线有可收佣

■可以快速致富

骗局3：发展商失信？     

项目烂尾 买家血本无归

另有一种情况，就是产业项目因开发商资金问题而停工，但有些不负责任的发展商在过程中采用“拖”字诀，没有交代缘由，导致项目烂尾和买家血本无归。

潘荣德指出，以他所见，近几年类似个案有30至40宗。这些产业项目的完工日期一再延宕，拖了4到5年，实际上却毫无进展。受害者不乏海外买家，这对国内产业市场的声誉伤害很大。

他呼吁政府加强房屋发展法令（HDA）条例对付不诚实的发展商，以及提高获得发展执照的门槛，从而减少这些个案的发生。

房政部网站查黑心发展商

买家在购房前，可以上房屋及地方政府部（KPKT）的网站——ehome.kpkt.gov.my，查看最新的发展商黑名单。

外国买家做足功课   

大马仍是置产天堂

潘荣德指出，我国法律较区域内其他国家完善，加上诈骗个案相对不多，因此大马仍是海外买家眼中的产业投资天堂。

“大部分外国买家在购房前会做足功课，而且比起找中介会更倾向于直接找发展商洽购，因此受骗几率不高。”

他点出，外国买家来马更爱买新楼盘项目，而非二手房屋，算盘精明的自然会去先去找发展商，有时甚至还能索得折扣。

不过，海外买家如果真的受骗，极有可能是因为他们对于我国的风俗民情欠缺了解。

“很多受骗者因为看到中介方有拿督或拿督斯里头衔，而放下戒心。他们以为荣誉头衔人士在大马地位非常难得且崇高，但其实并非如此。不过，不排除也有骗子是用假头衔设局。”

骗局4：保证租金回酬？

如同快速减肥广告

国内还有一些产业保证租金回酬计划，发展商承诺，购买该房产项目，每年回报可高达6%。

虽然不一定构成欺诈罪，但大马购屋者协会总秘书郑金龙点出，类似计划只是一种发展商的营销手法，投资者无需过于相信。

“买方并不能确保租户是否会兑现承诺，加上国内出租市场不是很理想，即使前几年可以保证有租金，但不能确保租户一直租下去。”

他更直言，这些计划与快速减肥或彩票广告雷同，非常具吸引力但略微夸张失实。投资者应先了解产业项目和发展商背景，才决定是否要购买该房产。

“天下没有白吃的午餐，多数所谓的‘租金回酬’其实可能已包含在买房价格内。”

他举例，假设某产业市值50万令吉，但发展商推出租金回酬保证计划，将售价抬高至70万令吉，再以每年数巴仙租金‘回馈’买家。

“羊毛出在羊身上，其实买家未必会获益，另外还需考量维护产业的成本。”

法律建议买方疏忽难告欺诈罪  

买二手屋更多争议

亿达法务办事处创办人陈佐彬律师提醒，民众要告欺诈，首先须得了解构成欺诈罪的定义。

“欺诈是指一方因另一方的不诚实或讹骗，或者有误导的情形，而有所损失。”

如果有一方在签署合约前没有做好功课，没有了解所有条件和条款，签字后有金钱损失再来提告，基本上很难成功。

“在开放的资本主义社会，消费者需承担买方负担风险（Buyer Beware）。自己的疏忽，不能作为提告理由。”

不过，我国房产买家还是有很多法律保障，包括之前提过的房屋发展法令，还有消费者保护法令和商品销售法等，可确保购买新楼盘的买家权利。

商业房产不受保护

“争议更多是出现在二手房屋市场。由于买方和卖方权利对等，房屋发展法令和消费者保护法都不适用。”

他也提醒，商业房产如办公楼和零售商铺等，也不受房屋发展法保护。不过，小型家庭办公室（SOHO）倒是属于住宅房产的一种，因此会有更多保障。

租房平台不易告

租户权利方面，陈佐彬认为，我国缺乏保护租户的完整法令。

“我们没有类似英国的业主与租客法令（Landlord and tenancy act)。在国内，租户只受普通法保护。”

至于类似ibilik租客被骗的个案，他指出，中介平台多有免责声明，因此要找平台追讨损失基本上不可能。

“好比你在淘宝买到假货，也告不了淘宝；你在商场内的某个店铺买到假货，也告不了商场。”

总而言之，陈佐彬建议民众在做产业交易决定前，先调查清楚，或聘请专业人士协助，方为万全之策。

持合法合同胜算高

如果投资者在产业回酬保证计划中面对违约，受害者可以怎样处理？

陈佐彬说，租金回酬保证计划就是一份“包租”合约，无关任何产业法令，类似案件属于合同纠纷，只要业主持有合法合同，上庭追讨欠款几乎稳操胜券。

他解释，发展商在这项计划下所扮演的角色其实与“担保人”相近，因此投资者在遴选投资项目时，应留意发展商的品牌与实力。

“上述计划就是包租服务，无关任何产业法令，若租户没有交租，持合法合同的业主可通过法律途径追讨欠款。”

梁仕祥

报道：梁仕祥

报道：梁仕祥

报道：梁仕祥

报道：梁仕祥