居者有其屋，却无分层地契!(第2篇)

（芙蓉21日讯）2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013）生效后，规定发展商在推行发展计划时，必须提呈分层地契建议图，为购买分层地契产业的业主提供保障。

分层地契产业大部分是组屋和公寓，小部分是拥有围篱社区（Gated and Guarded Community）的有地房产，前者很多业主因综合因素无法得到分层地契，进而引发各类问题，如房屋买卖胎死腹中。

一般上很多业主面对的问题是房产仍属于大地契（Master Title），发展商还未处理分割地契（Sub Divide），业主没有任何身分证明其产业拥有人，若发展商已清盘及所有文件遗失，业主更是雪上加霜。

对于本月本月13日在森州生效的法令，市民对该法令感到陌生，对此《南洋商报》特别访问多名专业律师，以了解该法令对分层地契产业带来的冲击或改变。

——森马华法律局主任●吴健南

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钥匙及地契应一起移交

其实很多分层地契产业的业主皆面对同样问题，即购买产业后无法得到分层地契，迫使业主过后展开长时间的争取及申请，才得到分层地契，过程艰辛万苦。

法律角度而言，当发展商建竣发展工程后，应把钥匙（拥有权）及分层地契一并移交给业主，再由业主成立管理委员会（Joint Management Body）；这衍生另一个问题，即发展商建竣工程及向银行取得全款后没有处理分层地契事宜（Sub Divide），几乎所有发展商建竣工程后没有申请把大地契分割为分层地契。

限银行发放全额款项

至于芙蓉的组屋、公寓或分层地契产业是否已得到分层地契，我并没有这方面资料，需要进一步的搜查及收集资料。

政府不妨参考发展商把5%的余款寄放在律师户头，当业主于领取产业钥匙的24个月内，产业内出现任何缺陷（Defect）及发展商不愿意承担维修费，业主可把问题交给律师处理，费用从5%余款中扣除。

这项方式促使发展商必须为产业内任何缺陷负起维修责任；若政府采取同样方式，限定发展商必须申请分层地契后才能取得全额款项，肯定有助于业主解决所面对的问题。

尽管现有的法令没有这方面限制，但州政府可在州行政议会寻求通过，进一步要求发展商提呈发展计划时，设立类似条件来保障业主的权益。

——森行动党法律局副主任●李凯业：
售屋前须先申请地契

新条例下发展商在推出任何单位之前，必须提呈一份分层地契图或建议书，给该法令下成立的委员会，以保障业主的权益；旧法令下发展商建好出售后才申请，却发生很多发展商清盘，业主无法申请分层地契。

违例的发展商将面对罚款不超过50万令吉或监禁不超过5年，或两者兼施。

减低发展商清盘风险

我觉得新法令生效后对业主而言是好事，比旧法令相比跨出一大步，可以确保分层地契的申请正在进行当中，发展商才能售卖单位对业主有保障，若发展商因经济风暴或个人原因而清盘，业主还有可能领取到分层地契，保障自己权益。

以往并没有特别法令保护业者，当年经济风暴时很多发展商清盘，债主（银行）会取得庭令委派一名清盘师接管发展商的所有业务，若某一座组屋还未申请分层地契，仍属于大地契（Master Title），清盘师会毫不犹豫的把地契当成抵债一部分。

清盘期间所有文件移交不可能尽善尽美，当居民或业主要出售产业时就面对问题，可能清盘师也不愿意承认业主的合法地位，进而展开长时间的拉锯战。

——律师●余清伟

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产业欠地税无法割名

我最近处理一个涉及分层地契的房产买卖，于汝来的一间组屋单位，整个买卖程序是于去年11月左右开始，所有程序没有出现任何问题，最终准备产业割名时土地局却不批。

经了解情况后发现该组屋的管理委员会还未缴清去年的地税，尚拖欠多达1万9000令吉的地税，经过多次催促后至今都还未缴清，整个买卖程序到今天都无法完成。

最重要是买家已收到银行信函要求开始供房贷，而卖家则坦承不是他责任，却频频质问尾款还未收到。

我曾前往了解该地税问题，获悉是业主还未缴清地税予管委会，后者无法按时于去年5月份缴清地税，进而拖欠至今，影响房产的买卖。

我觉得新法令对购买新分层地契产业的业主有好处，但政府需要关注旧的业主所面对的问题。

2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013）

■取代建筑及2007年建筑物与共管产业（维修与管理）法令（Building and Common Property 【Maintenance and Management】Act）

■于2015年6月1日在大马半岛包括包括联邦直辖区、布城及纳闽生效

■森美兰州于3月16日正式生效

■限定发展商向州政府提呈发展计划时，必须附上分层地契建议图，以证明正在处理分层地契事宜

■违例发展商将面对不超过50万令吉、或监禁不超过5年、或两者兼施

■成立分层地契仲裁庭，解决可作出不超过25万令吉的判决，而且发展商、地主、买方、管理委员会及涉及利益者均可申诉求助。 

■管委会可把拖欠管理费的业者带上仲裁庭，若业者不执行判决（缴交管理费）将面对罚款不超过5000令吉、监禁不超过3年或两者兼施。