那天，一阵社会警钟划破了凌晨的寂静。

墨尔本的West Footscray区Barkly Street商店、住宅和餐厅的墙上以及门上被喷满了种族主义口号，包括“亚洲人渣”、“白人至上”、“移民垃圾”在内的标语。而当你一口咬定这是野蛮行为之际，殊不知早在今年2月16日，澳洲电视9台的A Currrent Affair 就中国企业购买澳洲牧场这一话题播出了一期名为《中国的牧场》专题，期间，主持人、记者与嘉宾都发表了“澳洲人受够了！”“中国人不纳税！”等言论。

是的，他们受够了！尽管几年前，澳洲人可是因为该国能成为外国人置产天堂引以为傲的，但是房价高企、物价高涨，以及文化冲击等一场场跨国置产的后遗症，他们真的受不了了。发生在墨尔本的排外情绪，或许不会那么早发生在我国，但是，了解当中的前因后果，你会发现我国也存有这样的隐忧……

当我国成为各国人争相招揽的对象时，本地产业市场并不会受到太大的影响，因为国内发展商早已不再将眼光局限于本地，反而也常到外国举办讲座会，招揽外国投资者前来大马投资房地产。 

槟理科大学经济学教授连惠慧指出，我国的房地一直以来不只专注于本地市场，一直以来也有将目标投向外国投资者，这并不是为了填补大马人前往外国投资产业所留下来的空洞，而是准对不同的阶层，推出不同的产品，是一个商业策略。 

外国人购高价产业

“就是好像我国产品在外国打广告，是同样的道理，目前已经是全球化了，发展商也不可能将眼光局限在一个地方或国家，对于不同的市场要求，给予不同的产业。” 

她说，在大马前往外国投资产业的人士，是比较高收入的一群，同样的前来大马投资的外国人，所购买的产业价格也是属于比较高价的，毕竟他们不可能来购买廉价屋、中廉价屋或可负担房屋。 

换言之，我国投资者成为国外房产商的目标之际，我国自然也将顾客群瞄准在其他市场，惟，这样的“你来我去”“一来一往”的交易中，受影响的绝对不会只是买卖双方那么简单。

高档屋卖外国人更好赚发展商恐弃建廉屋

连惠慧指出，对于每个国家来说，吸引外国投资者前来购买房产都是好事，因为这样可以刺激该国经济，促进国内生产总值上升，但若政府没有一定的政策，长期将造成该国房产价格暴涨，最终国民购买自己国家的房子也没有能力。 

“外国投资者前来投资产业虽刺激经济增长，但长久将造成房产价格暴涨，因为发展商在有限的资源下，会放弃获得更利率小的廉价或可负担单位。” 

政府必须要取舍

她指出，这是一个恶性循环，因给予外国人购买的产业价格一定是比较高，发展商利率也比较高，一旦这类卖给外国人的房产是持续热卖的话，发展商或许会放弃本地市场不建国民买的起的廉价产业，在市场严缺的情况下，国民将没有能力，在自己国家买房产居住，这只会变成了一个梦想。 

“所以政府必须要取舍，虽发展商建价格高的产业好赚，政府也可以抽更多的税收，但也不忘让发展商建国民买的起的廉价屋。” 

她指出，政府在制定政策上除了关注经济成长外，也要时刻记住国民的基本需求，那就是有能力购买自己国家的房产。这方面新加坡政府做的很好，在吸引不少各国专才移民前去该国外，该国仍照顾到国民的利益，有良好的人民组屋制度。 

外国移民多冲击文化

外国移民多，文化也遭到极大冲击。 

连惠慧指出，吸引投资者赚钱时，是有得也有失，在经济上可说是赚了，那在社会及文化上呢？或许遭到极大的冲击。 

她指出，自己曾经在澳洲居住一年，有不少香港人及中国人很早就开始在澳洲投资房产，甚至移民至澳洲居住，但因为大量的外国人涌入，该国的文化遭到极大的冲击，生活习惯也遭到改变。 

“一些不好的习惯严重影响了澳洲当地人的生活，如讲话大声，常常吵吵闹闹等问题。”

墨尔本人非常排外 

她说，这现象也造成了在澳洲墨尔本当地人非常排外，他们非常不喜欢中国人，因为大量中国人前往该区置产，炒高那边的地皮及影响他们的生活。 

“甚至他们看到华人不论是大马华人或其他国家华人，他们就会认为是中国人。” 

陈钟灵：对文化冲击不大外国人大马置产比例少

与连惠慧的顾虑有别，马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵受询时指出，外国人前来大马置产投资，甚至是第2家园计划已开跑多年，但对予大马文化及社会冲击并不大，因为前来大马投资置业的外国人，占了大马的人口很少。 

选择更发达国家

他说，有一定经济能力的外国人在做投资时，会选择更发达更先进的国家，这样的国家的产业为他们带来的回报率更高，相较于选择大马。 

“因为没有大量的外来移民，所以对大马的社会及文化带来的冲击很小。” 

佳日星：仅能购百万以上产业外国人置产不影响中产阶级

掌管槟州房屋委员会的佳日星指出，每个国家都希望吸引外国买家到来置产，因为这将带动当地的房产活动。不过，他强调，这前提是，国内必须得有足够的房屋提供予本地人。

谈及槟城，他指出，由于槟州政府早在2012年实施外国人来槟置产必须得是100万令吉以上的产业，而有地产业则的200万以上。因此不会对槟州中产阶级带来太大的影响。

“再来，我们也不可能完全阻止外国人来置产，更不可能叫发展商不要卖给他们。”

值得思考的是，政策上我们似乎做了些什么限制，但是，我们始终无法避免外国投资前来炒楼，而我们可能也因为刺激经济而大量允许发展商往更高端物业发展前进，那最终受惠的是谁？是本地发展商？是来我国剪刀“便宜货”的炒家？还是平凡如你我的中产或低收入阶级？

陈锦铖：天气安全为优势大马适合退休者长住

经济不景基本设备不比先进国好，但大马仍有吸引外国投资者前来投资房产的魅力。 

各国都在招揽全球化的潜在买家时，询及大马有什么优势，陈钟灵指出，若纯粹从商业回报率比较，大马确实无法于澳洲相比，不少外国投资者更愿意将在澳洲置产。 

尽管如此，本地房产代理陈锦铖却又不同的见解，他受询时指出，或许有人会觉得相较与其他国家如英国及澳洲，大马比较逊色，外国投资者一定情愿前往这些国家投资而不来大马，那这样的想法就大错特错了。 

他指出，投资者不论是在国外投资或本地投资，都有一定的考量，这些都是会影响投资的回报率，分别是地区的基本设备、安全、人文文化、天气、生活水准、当地教育医疗水平等因素。 

他说，大马比起澳洲及欧洲国家的优势就是大马的天气及安全，在澳洲及欧洲国家是有四季，但大马是热带雨林的国家四季如夏，非常适合老人家居住，所以这些国家的投资者往往会在大马投资，等退休后前来大马长住。 

“可能大马的租金回报率没有澳洲高，但却拥有澳洲没有的适合老人们退休的热带天气。” 

大马少发生爆炸案

他指出，反恐安全上，大马在东南亚国家属于做的很成功的国家，相较与其他国家，很少看见大马发生爆炸案，所以在上述2点，大马房产在吸引外国投资者上仍有不少的优势。

选对地段 人口增长本地房产也有高回酬

投资本地房产回报率，不见得比外国低，只有准产业地点及注意该区人口增长率，一样可以拥有高回酬。 

世界不动产联盟槟州分会主席许祥人受询时指出，只有选择对的地段，单靠租金也可以缴付银行贷款，这根本不需要前往外国置产冒险，也可以获得高回酬，但前提是要选对地点。 

“购买产业除了看地点外，也要注意人口增长率，若一个地方根本没有人口，那这样地区的产业如何增值。” 

他指出，当然只有在买较高档的产业，才能租出高的价格，若购买中等价格的产业，该租金一定无法承担银行每个月的贷款。 

结语：最后伤的是谁？

与中国率团炒楼不同，目前出现在我国的情况俨然是国内在客观条件不足，以及房产环境恶劣的结果。

换言之，当我们诧异着为何我国会成为各国房产业的招揽对象时，里头尽管有份莫名的虚荣与骄傲，但是实则是一份悲凉。

值得一提的是，尽管本地房产并没有因为这样的情况而面对打击，反而懂得将劣势转为优势，进一步转向另一市场，但是一场场的跨国性房产交易中，双方真的受惠吗？再者，国内发展商无线上地往回酬较高的高价房屋计划发展，那，本地人呢？

看着一次次的“你卖我买”、一回又一回的 “你来我去”的过程中，我们的从政者似乎在面对问题之际，只以短暂性地缓解现象，而无法就体制上的缺憾，做出政策性的改革，以致类似的买卖像游戏般一再轮回。

这，最后伤的是谁？