共管楼宇暴雨成灾乃自然灾害呢？还是新楼的排水系统设计欠佳？

随着都市化效应，昂贵的土地成本促使发展商“向上”发展，都市的新建楼宇越来越高，30层以上的高楼屡见不鲜，然而，我们曾听闻，刚交房的新建楼宇频频逢雨成灾，每每雨天迅速积累的大量雨水，无法及时通过楼宇的水管渠排出，导致走廊大淹水，排水口变临时喷水口，让业主及住户十分苦恼。

加上马来西亚是个常年雨量多的热带雨林国家，雨量密度高，且有固定雨季，排水不当而导致水患，是共管楼宇业主甩不开、抛不掉的共同难题。

而且对很多人来说，买房是人生大事，是一生中最昂贵的消费，为了获得可遮风挡雨的安乐窝，背负几十年的房贷，一边咬牙努力工作，穷一生的精力供房。但事实上，不是每位买房的业主都可以开开心心的领钥匙入住新房。

高楼建筑物的排水系统设计，如何才能做到选材得当，设计合理，才能达到及时排水呢 ？ 

关键词：如何评估雨量

目前，马来西亚的惯用的设计方案就是采用“平均雨量”为计算单位，但对于坐落在热带雨林的国家“雨多量大”是常态，如果楼宇设计采用平均雨量，将导致错误评估排水量，结果就是楼宇的排水系统无法经受大雨带来的降雨量，导致楼宇的排水系统无法负担，溢流频频，年终雨季时“逢雨成灾”就成了常态。

建议（一）：勿依赖旧数据

工程设计时，别一味的依赖不符时宜的旧数据，或陈旧的法律条款，工程设计师需有条件的收集降雨量来拟定计算公式，才能在有坚实的基础上，推算出合适的排水量需要。

建议（二）：“雨污分离”提升排水功能

考虑采用“雨污分离”方案提升排水负担与功能。

目前，建筑商习惯性的把楼宇的污水排放系统和雨水排放系统结合，特别是楼宇底部的连接处，因考虑到了雨水的腐蚀性和污水的粘性，采用雨污共用的排水设计，很多时候无法满足管道排放功能，虽然经济效益高，但却白白的牺牲了排放功能。 

工程设计需确保雨水排放系统排放需求的同时，也需要继续建设完善污水排放系统，实现雨污分流排水系统建设互补。

每当大雨来袭，来自屋顶上的水量（包括整个屋檐的雨水），排水系统将未能及时排出时，透过污水排放系统疏流，避免大量雨水溢流，导致整个走廊全是水，更严重的是，还倒流入屋子，进一步导致业主“破财”。

管控期建筑业停顿
新法案解决买卖双方困境

基于2019冠状病毒病疫情来袭，政府去年3月18日实施行动管控令（MCO）期间，迫使建筑业完全停顿，对发展商与购房者都造成影响：

其一，发展商无法准时完工与交房；

其二，发展商发了领房通知，业主却居于管控令，无法完成钥匙认领手续；

其三，业主呈报了缺陷，发展商却因管控令无法开工，24个月的缺陷保修期（Defect Liability）如何计算呢？

以上的难题，源自于现有的法律条款限制。 

当中，不利购房者的条款，包括根据1989年房屋发展（管制及执照）条例第27（3）条文，有关空房交付的方式。

该条文阐明，从发展商入伙通告发出日算起的30天期限届满后，无论购房者是否认领了钥匙或入住该单位，都被视为空房的交付已经完成。

这意味着，购屋者得开始支付该分层单位的管理费和房贷，无形中增加了业主的财务负担。

至于不利发展商的条款，则包括根据1989年房屋发展（管制及执照）条例第25（1）条文，空房交付期限须根据第27条款规定，即从合约签署日算起的36个月内，交付空房给买方。

该条例第25（2）条文则阐明，如果发展商无法如期交房，发展商就得以该单位售价10%的价位赔偿违约金，赔偿金从合约期限日起，按天数计算。

疫情来袭，导致发展商与购房者陷入两难的困境，所以政府提呈了《2020年减少冠病疫情影响临时措施法案》，禁止发展商于2020年3月18日至8月31日之间，向买家征收未付房产分期付款延迟付款罚金的同时，该法案也征求将3月18日至8月31日的时间，排除在缺陷保修期的计算范围之外。

豁免逾期付款

这个方案为发展商与购屋者双方争取了时间，也豁免了逾期付款。

最后，呼吁发展商正视高楼逢雨成灾这难题，并将高楼水患损失减到最小，也提醒业主疫情期间动工有所不便，加上房子缺陷保修期也已经被延长了，请尽快向发展商呈报单位缺陷，好让发展商可以着手处理。