张仰荣博士

随着2019冠状病毒病蔓延全球，我国实施了行动管控令后，经济受创，房贷违约料上涨。

由于银行的房屋拍卖将增加，就更有必要保护贷款者，让他们避免受骗。因此，这篇文章，我将与读者讨论当银行拍卖时，贷款者可能会面对的一些问题。

去年12月在中国开始的冠病现在已蔓延到全世界许多国家，包括新加坡、美国、加拿大、日本、澳洲、英国和欧洲。大马的经济表现有赖于其他国家，因此，欧洲、美国、日本和中国经济的动向会冲击我们的产业市场。

政府3月18日开始执行管控令后，我国经济也重挫。由于从3月18日起到5月中旬，2个月期间，大部分国人都遵守管控令留在家中，经济处于几乎停顿的状态。

不少家庭陷入收入损失、失业和生意倒闭的窘境，我们料可以看到更多房贷违约，而房屋拍卖也会随之增加。

由于银行的房屋拍卖增加，就更有必要保护贷款者，让他们避免受骗。

违强制法会遭对付问题一：

假如一名贷款者的房屋遭到拍卖了（比如3年前），而且已转名给新买家，才发现银行在拍卖的过程中没有遵守条例，将会是什么情况呢？该贷款者能否重开档案，挑战银行让拍卖无效？

答案：

这个问题的答案是有趣的。基于“有效对价且毫不知情”，法律上，买家有保留产业的权利。

最近联邦法庭的裁决，只有欺诈交易的屋主（贷款者），可以去到法庭申报一项房屋交易非法，并取回他的产业。而国家土地法令最近的修改，也解决了这个问题。

不过，如果买家不知道在拍卖买了产业，且不知道违法，那么，他是基于“有效对价且毫不知情”的买家，所以，屋主就没有追索权，从买家手中收回产业。

不过，若交易是在时效法规的6年期限内，屋主发现银行没有遵守土地法令的条例，把他的产业拍卖了，那么，这个交易就会变成民事法律相关案件，屋主有权利向银行追讨非法卖掉产业所造成的金钱损失。

银行在拍卖贷款者的产业时，只有遵守了土地法令规定的所有强制法令，才是合法的拍卖，且受到保护。

如果银行无法遵守，即使只是违反了其中的一项强制法令，那么，拍卖就会成了非法拍卖，屋主可以向银行追讨产业拍卖所造成的损失赔偿。

没有遵守强制法令的拍卖活动，就等于是没有遵守法庭条例，所以，涉及的单位都会遭到对付。

被威逼或受不当影响 可撤销合约问题二：

假如一名屋主（贷款者）因为本身的财务困难，签署特定的文件后，“接受”了银行拍卖产业的安排，而当时他却不知道银行并没有符合所有土地法令的强制法令，那么，他的行为，可以被银行以“默认”作为辩护的理由吗？

答案：

这个问题要分成两个部分： 

首先，由于银行拍卖产业的程序及公开的本质，没有屋主同意或者签署任何文件的必要。

银行拍卖产业是银行通过法庭强制进行的，所以与屋主接不接受无关，所以，也没有屋主“默认”银行行为的问题。

公开拍卖时，只需要拍卖员和买家签名，屋主没有参与其中。

不过，若银行在拍卖的过程中，没有遵守土地法令的所有条件，那么，它的结果就会如同我在第一道问题的回答。

第二个部分，屋主答应了由银行介绍的买家，并签署“私人协议销售”。

如果这个情况发生，就不是拍卖的课题。

这种情况属于一种合约。所以要问的问题就是：“屋主是否自愿同意把产业，卖给银行介绍的买家，而且也同意对方所献议的买价？”

而这情况下，关键问题就是，屋主是不是在银行的威逼之下采取行动？

是不是被迫卖给银行介绍的买家？他有没有选择或者拒绝的机会？

如果屋主因为财困而“接受”了银行的提议，把产业卖给银行介绍的买家，那么就可能存有银行“威逼和不当影响”的元素，屋主不是自愿卖。

假如屋主与银行介绍的买家签署了买卖协议，屋主有可能说服法庭，他是在银行的“威逼和不当影响”下卖屋，所以不受买卖协议的约束。

不自愿参与的合约，是可撤销的合约（没有法律约束）。

比如一家公司以结束商业关系为由，威逼供应商答应并签署以特定价格来供应原料的合约，当供应商签署了这份合约，就可能说服法庭他是在“威逼和不当影响下”签约，所以不受到合约的约束。

基本上，在威逼或不正当影响下签署的合约，受害者可以撤销该合约。