自从联邦政府通过推出2015年分层管理（维修与管理）条例，为大马半岛各州及3个联邦直辖区所有高楼管理层统一制订管理法规（By-Laws）以来，所有之前或之后由发展商所制订的内部管理条例（House Rules）皆宣告失效。

联邦政府所统一制订的管理法规，是以第3附表收录在2015年分层管理（维修与管理）条例，并从2015年6月2日开始生效（槟州则从2015年6月12日开始生效）。

换句话说，从这个日期开始，所有既已存在的内部管理条例皆告无效。

我不解的是，有好多高楼的管理委员迄今还把发展商所制订的内部管理条例当作金科玉律，甚至还把这些内部管理条例当作比联邦政府所制订的管理法规更重要。

然而，摆在眼前的事实，这些内部管理条例若没有被管理层通过召开常年大会或特大，并给予21天通告将之纳入附加管理法规（Additional By-Laws）的话，这些内部管理条例根本就没有效用可言。

如果管理层执意要援引发展商所制订的内部管理条例对业主采取行动，而这些规定又与管理法规有所冲突，受影响的业主甚至可以通过法律管道，来挑战管理层所采取的行动。

举个例子，若发展商所制订的内部管理条例，规定业主使用电梯时必须戴口罩，否则将面对罚款500令吉。若管理层没有通过制订附加管理法规，同样规定业主使用电梯时必须戴口罩，那么业主一旦面对管理层所祭出的罚款，他们就可入禀分层管理仲裁庭或法庭来挑战管理层。

其次，联邦政府所制订的管理法规限制管理层罚款权限，每一次最高的罚款额为200令吉。在这种情况下，管理层绝不能通过法外立法，迳自对犯规者处以超过200令吉的罚款。

管理法规仅限辖区落实

管理法规英译为By-Laws，马来文则称为Undang-Undang Kecil，意即为地方性法规。每个地方议会都有制订本身的法规，而这些法规则只能在各别地方议会所管辖的地区内实行。换作为共管机构或管理机构，这些法规就只能在各别的高楼范围内执行。

所有跟高楼管理相关的法律、条例或法规，都必须要有法源依据（Source of Power）。

首先，联邦宪法赋权国会通过2013年分层管理法令，这个法令则赋权房屋及地方政府部长制订相关的条例，即2015年分层管理（维修与管理）条例，当然也包括第3附表之管理法规。

2013年分层管理法令有规定，任何共管机构或管理机构要通过附加管理法规，就须通过召开常年大会或特大，并发出21天通告，而且须获得当场四分三出席的业主支持，始能通过这个附加管理法规。

政府所制订的管理法规，共管机构或管理机构不得修改或删除。不过，对于管理法规所未规定的事项，管理层可通过附加管理法规来增订之。即使如此，2013年分层管理法令第70（2）条文有规定，只有当局所阐明的项目或范畴之外，并非所有项目都可以被纳入附加管理法规。

譬如，管理层若要向业主征收1000令吉，作为业主要在本身单位展开装修工程之抵押金，这一点则无须通过附加管理法规来明订之。同样地，关于健身室或游泳池的开放时间，亦无须将之纳入附加管理法规。这些都属于行政指南或规章，未必要纳入附加管理法规才可以执行。

召开大会纳新条款
新规发布3天即生效

即使管理层要以行政指南或规章，规定泳池使用者必须换上所指定的泳装始可下水，若管理层要对没有遵守者处以罚款，这又再次回到了原点：管理层的执法权源自何方？

为了解决管理层无法将每一个细节，包括泳池或健身房的使用规则，全部纳入管理法规的问题，管理层可以通过召开大会纳入一个新的条款：凡管理层所制订的新条规，只要在布告栏上发布3天后即宣告生效。

政府法规为最终依据

通过这种方式，管理层将享有更大的空间去调动其现有泳池或健身房的使用规则，而无须每一次要召开大会才能修订其细节。尤其在疫情肆虐的当下，为了应对疫情幻变及顾及更多业主或住户的健康及性命安全，管理层必须拥有更大的弹性，随时对其所实施的管理条规作调整。

当然，管理层若为了本身的方便，他们可以通过召开大会并发出21天通告，将发展商之前所订下的内部管理条例，全盘将之纳为附加管理法规。不过，若这个新纳入的附加管理法规，跟原订的管理法规有所抵触的话，则必须以联邦政府所制订的管理法规作为最终依据。

这当然是一些管理层要煮快熟面的做法，但长期而言，确实有必要以管理法规，跟您所居住高楼之前所采用的内部管理条例作对比，进而采纳一些对今后高楼管理作业有用的规定，然后将之纳为附加管理法规，始能取得相得益彰的作用。

一份制订得更加完善的附加管理法规，再加上联邦政府原订的管理法规，将能够让管理层在执行过程中，取得更好的执法效果。即使面对一些业主或犯规者产生不满，进而要跟管理层对簿公堂，这套管理法规就会变成一道专用来保护管理层的硬盾。

同样地，一套经过完善修订的管理法规，绝对可以协助管理层更有效地对付非法经营民宿的业主，并且让更多业主或居民遵守管理层所制订的防疫规定。大家必须要知道，由于卫生部所颁布的防疫标准作业程序，鉴于未经过宪报颁布而不能成为法律，亦不能在属于私人产业的高楼范围内执行，而您本身高楼所采用的管理法规，就是让管理层用来执法的最好武器。

与其随意将内部管理条例，全盘照收纳入附加管理法规，我更想建议所有管理层多花时间与精力，展开这一方面的研究工作。即使管理层对这方面的工作一窍不通，您亦可通过征询律师或产业经理，让您本身高楼的管理法规通过不断修订的过程而日臻完善。