土地越来越稀少，分层产业成了现代人生活的主要选择，我国也一样。

与有地产业最达的不同点，就是管理费。然而，向来管理费和管理素质备受争议。

管理费这个门槛，到底在2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013）于2015年6月开始生效，下一个月就要满4年了，屋主的意识是否已经提高，管理费缴交率是否已经改善？

4因素影响管理费缴交率

2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013）下一个月就要满4年了，几年来，国内的分层产业素质是否已经提升了？到底这个影响着这么多人生活素质的法令，是否已经有助于改善整体情况？

产业管理素质的根源是管理费，尽管法令阐明如何计算管理费，欠缴要怎么办，但是实际操作是怎样的情况？居民和屋主到底领悟了这个重点吗？

随着这类产业成为主流，专业的产业管理人需求节节上升。但身为屋主，应该完全依赖产业管理人？是否已正视本身的责任？

今年4月，房政部长祖莱达说，我国目前约73%的住宅产业是分层管理，因此该部计划设立一个专门机构，以提高分层管理的效率。

由此可见，分层管理不再是少数人的课题，要在这样的产业住得舒适，让自己的产业保值甚至增值，产业管理非常重要。

产业管理素质的根源，也就是管理费的缴交率是否已经提高了呢？

没数据库了解情况

飞翔地产有限公司区域经理张惟越接受访问时指出，事实上，他没有答案，因为并没有一个统一的数据库，整合管理业者的数据，以了解国内的分层管理情况。

不过，所幸他本身的管理经验显示，情况的确有所改善。

他说：“我去年刚接手的一个项目，完全没有欠管理费，有资格投票的屋主从去年的409人（49.9%），增加到今年的469人（ 57.3%），增长7.4%。接着做了一系列的活动，把总拖欠的管理费从大约50万令吉，下降到20万令吉。”

管理费与管理素质，是一个“母鸡和鸡蛋哪个先出现”的问题。永远都说不出到底是因为管理素质有问题先，所以不交管理费，还是反之。

但可以确定的是管理越差，就会陷入管理费越交越少的情况。

无论如何，站在一个产业管理人的角度来看，张惟越说：“只要你肯做，管理层就肯给钱。”

他说，产业管理人要做事，有时候必须大张旗鼓让居民看到，这样他们觉得管理人有做事，心情舒服了，就会来给钱。

另外，说到拖欠管理费，他认为政府应该正视这个管理费课堂，并成立类似中央信贷参考资讯系统（CCRIS）。

他相信，有了一个统一的提供，然后让管理者每月呈报，就可以收集管理费的缴交和拖欠情况，并正确的针对拖欠的人采取行动。

未顾及永续经营

张惟越分享，影响一个分层地契项目的管理费缴交率的几主要因素，包括：

1.发展商开发项目时，没顾及永续问题，以及是否能方便管理。

2.产业管理人的整体服务管理水平

3.住户的素质

4.产业管理人与住户（屋主）的关系。

他说，首先，很多项目开始发展时，发展商没考虑到永续的问题，以及日后是否方便管理?

他举例：“一些公寓不是有很富丽堂皇的大厅吗？一般还挂上漂亮的水晶灯。”

他解释，像这种水晶灯虽美，但并不容易管理。

若其中一个灯泡烧了，虽然灯泡只是15令吉，但是水晶灯距离地面3层楼高，又没有设计到让工人爬上去换灯泡的地方，结果要换一个灯泡要搭建铁架，一次就400令吉。

“试问，你要换吗？不换的话，居民看了又指责管理人没做事。”

再来就是停车位。

“我见过一个高档的产业项目，但是停车位的空间只足够停放小型轿车，大型豪华车都停不进去，结果引发管理问题。”

严缺合格产业管理人

接着就是产业管理人的整体服务管理水平。

张惟越说，目前市场上，有执照的合格产业管理人数还太少。

他指出，根据有向大马估值师、估价师及地产代理局（BOVEAP）的记录，截至去年1月，有产业管理执照的少过3000人，然而国内一共有1万9923项分层地契产业项目

“因此实际上，活跃的产业管理人会更少，还要扣掉已去世的有牌人士及退休者。”

他指出，截至去年1月，有执照的产业管理公司有600家，活跃的仅200多家。

半岛40%人住分层产业

张惟越引述产业顾问公司大马Burgess Rawson有限公司董事经理黄国肃（译音）3月在一项研讨会上指出，截至2017年，大马3100万人口中，2200万人口住在大马半岛。而2200万人口中，850万人口或40%住在分层产业。

他说：“这么多人居住在分层地契产业，产业管理公司才这么少，人才和人力不足，也影响整体素质。”

“而且到目前为止，很多共管公寓聘用无执照的业者。我今年刚接手的两项共管公寓，过去10年内，该公寓都是委任无执照的管理人。”

他说，没有执照的管理公司游走在法律灰色地带，BOVEAP管不到。但问题发生后，屋主无处申诉。

所以他奉劝屋主门，要聘用有执照产业管理公司。

他也认为，政府在技职教育与在职培训时，应该也关注产业管理领域的人才。

他说：“每个公寓需要7个人，全马约2万座公寓，就需要14万人。像杂工，就太难请了。这个人要对机电、木工等什么都要有一些基本工，才方便解决公寓等日常维修问题。”

因为不够人才，所以服务素质就会出现差距。

业主非自住  不关心管理

住户的素质也会影响产业整体的管理素质，进而影响收费率。

张惟越直言，越多屋主自居的产业，越容易管理。若是很多投资的，情况就会很糟糕。

因为以自居为主的产业，他们自己住在哪儿，就会更加关心整个产业的管理水平等。而且因为是自己就住在这个产业内，所以相比之下，会更加爱惜设备和注意四周，有问题会提出。

如果是投资，他本身都不是住在那个产业，所以不关注、不参与开会，甚至不缴付管理费等。

软硬兼施打好关系

影响屋主是否愿意缴付管理费，最后一个原因，就是产业管理人与住户（屋主）的关系。

张惟越说，这关系非常奥妙。而且问题可分成“先天”和“后天”的问题。

“先天指的就是住户的个人素养和道德准则。一些人可能认为随手丢一个烟蒂不是什么问题，但是他不知道会这样会累积垃圾，进而影响整体环境。”

“后天”问题是因为产业管理人做不好，屋主或住户也自暴自弃，一起陷入恶性循环。

张惟越解释，若产业的管理起初就严格，住户习惯了，就不会犯规，比如乱丢垃圾等。

太宽松住户不守规

但他举例，之前接手的项目，之前3个产业管理人都落跑了，由于住户习惯没有什么规矩的“牛仔式”管理方式，当他接手，事事都以家规（House Rules）为准，住户就会挑战说：“这些条例有人会遵守？”

“一开始，身为产业管理人，要推行这些条例和罚款，肯定会被人痛骂。但只要你真正去推行，认真罚款几次后，住户知道问题的严重性，就会遵守，接着会认真看待。”

他举例，一个案例，一次想要罚款住户非法复制门禁卡1000令吉。原本以为对方不会支付，只能罚个样子。但他们想了一个方法，给对方台阶下，即若他肯来到管理处认错，罚款会减少到500令吉。

“没有想到对方真的支付了500令吉，还发了收条过来。接着，我就上通告谢谢对方，也在通告上再次提醒居民，非法复制门禁卡将会面对罚款。从此，这个地方非法复制门禁卡事件就减少了很多。”

掌握屋主资料

换门禁卡揪出欠费者

询及要如何提升管理费的缴交率，张惟越分享了自己其中一个经验。

最近他接管了一个产业项目后，首先就进行了一个项目，就是换门禁卡的行动。

他解释，当接手一个项目，首先要找出欠管理费者，基本上可以从门禁卡入手，因为会有屋主资料。

乱发门禁卡 不知出入者

然而，公寓虽然原就有门禁卡，但竟然没有良好的记录。

他说：“门禁卡都随便发，可能一个单位有几百张卡，不知道是谁出入。”

因此首先就着手推行换门禁卡活动，这样的好处包括：

（一）可以把旧的门禁卡停掉（包括之前过多的发卡），整顿保安情况；

（二）可以掌握整个公寓的屋主资料。

这个行动有助于追回所欠的管理费，因为，不拖欠管理费的屋主才能换得新的门禁卡。而在拿到完整的屋主资料后，后期就可以去追讨所拖欠的管理费。

回到换卡行动，张惟越说，一开始，先掌握了那个产业项目内一共124户准时缴交管理费的名单，并亲自上门换新的门禁卡给他们。

“这么做的目的，就是要让这些人成为我的后盾。”

当有人说他们换不到卡要投诉管理人的时候，这些卡已经到手的屋主就会声援：“没有问题啊，我们都拿到新卡了，你是没有缴付管理费吧？”

掌握资料追讨管理费

他说，等屋主陆续上门付管理费和换到新的门禁卡后，掌握了屋主的资料，就可以开始采取下一个行动，即追讨拖欠的管理费。

为了提升换门禁卡行动的效率，张惟越还特地把通告栏的位置转移到电梯内。因为，这样拖欠者很难狡辩说看不到！

他解释，结果显示，该项换门禁卡行动有效帮助追讨管理费。

“你可以看到（参考图表1），可以看到去年10月换卡活动时，和12月开始追讨拖欠管理费时，2个月所收到的管理费，比过去平均数月高，而且2个月就收到130多万令吉。”

张惟越解释，接着管理费缴交就开始趋向稳定。

他还说，这个产业的营运费用在36万令吉左右，过后每月收费可达40万令吉左右，也就是说现在这个项目联合管理机构（JMB）的管理户头有盈余，可以累积起来进行其他的项目，比如整修电梯等。

基本开销约30项

分层地契产业的管理费，将通过联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）会员大会决定来年的财政预算案后，在计算出每月管理费。无论屋主想要调高或调低管理费，都必须通过这个程序。

张惟越说，一般的财政预算案包括30项基本的元素。

然而因产业而异，每一产业的维修支出项目都不一定一模一样。更重要的是实际和符合特定项目的效率。

预算案分4种类

因此，他解释，自己准备财政预算案的时，一般会分成4种类，第一是基本开销、第二是提升开销、接着报基本开销分成必要开销，以及最后与安全相关的开销。

“基本开销无法节省。而必须的基本开销则包括水电费；安全开销包括保安系统和防火水喉，也是不能节省。”

至于提升的开销，例子是装饰的屋顶聚光灯，夜晚开着很好看但非常耗电，就要决定是否继续使用?

一些公寓另外安装了电网，这种提升设施不开电，又宛如废设施，所以居民有得考虑是否必要。

分层地契产业管理基本开销项目:

1.一般维修 /保养

2.电费

3.电气系统保养

4.消防系统保养

5.发电机系统保养

6.电梯 /自动梯系统保养

7.空调系统保养

8.保全系统保养

9.电视收信系统保养

10.对讲机维修和保养

11.楼宇自动化系统

12.门禁卡系统

13.水费

14.泳池保养

15.污水处理

16.健身房保养

17.垃圾收集 /处理

18.停车场维护

19.虫害防治

20.保安费

21.清洁工 /清洁服务

22.园艺和花绿化

23.告示板

24.乒乓球

25. 游泳池

26.银行手续费

27.审计费

28.管理费

29.管理办公室开支

30.职员薪资

10%管理费当储备金

新楼盘落成，受房屋发展商法令监管的发展商可通过Fifth schedule申报表，建议交房后第一年的管理费预算，再根据屋主的单位面积计算证书（SiFUS）公平的摊分。

假设大楼一共有350个单位，每单位面积一样，每单位都拥有一个停车位。若Fifth schedule申报表建议，第一年的开销为75万6000令吉。

那么每月的管理费如下：

756,000令吉/12月=63,000令吉

63,000令吉/350单位=每单位180令吉

同时，储备金（sinking fund）是管理费的10%，也就是18令吉，加上储备金加上管理费，屋主每月需缴198令吉。

这个阶段，管理费是由发展商推荐并直接执行，业主只能配合。不过优点是，如果发展商推荐的管理费不足以支付年度开销，不可透过特大要求增加管理费，所有差额都发展商自行填补。

第一年过去了，这时发展商必须在未来的3个月内举办第一次常年大会，并邀请所有屋主出席。

根据2013年分层管理法令，只有指定日期无拖欠管理费的业主才符合资格投票，这时发展商可以根据过去12个月的开支，推荐来年的预算，并在达到法定人数后进行投票议决。

分层地契产业，从交屋到居民独立自主，可以分成3个阶段。

除了第一阶段，财政预算案和管理费都通过会员大会来决定。

小贴士：欲增管理费可召开特大

根据2013年分层管理法令，达到法定人数而进行投票的业主所达致的议决，具有法律约束力；所有业主，包括出席或缺席的都得遵守。

在这阶段如果管理楼宇的联合管理机构发现预算不足，需要增加管理费，他们可以召开特大，再次邀请屋主出席，商讨需要调整的部分；而新的预算，也同样需要达到法定人数的投票才能生效。

这阶段，若获得分层地契的屋主不足，发展商永远都不能脱手，必须联合管理。

与联合管理机构不一样，管理机构成立后，成员里就没有了发展商代表，有的话发展商一般以所持有的单位屋主身份参与。

过程几乎一样，由管理机构成员评估过去的开支，然后推荐来年的预算 ，通过常年大会或特投票议决。相关的预算如果通过，负责单位就必须发通告知所有屋主。

维修设备需现金流垫底

一些产业可能早期管理不当，导致产业管理素质不佳，需要维修的地方很多，且工程庞大，但管理层却苦无足够的资金

张惟越说，这时候，现金流的管理就非常重要。

他说：“一般上，要修游泳池或电梯等都属于大型工程，可能需要花费数十万令吉的资金。但很多时候，公寓的管理层无法一时之间就拿出数十万令吉来维修。”

这时候，就应该以工程进度来支付，比如修游泳池要4到5个月，修泳池要70万令吉，平均每一月才10万令吉左右。这样就不会影响到整体的现金流，收到管理费才给。

他认为，以工程进度来支付的好处是，可以尽快开工。

“一般在会员大会决定了要维修游泳池后，若要等到筹够钱才动工，可能为了筹集资金半年内都无法动工，一些居民等久了，看不到有进度，又要放弃支付剩余的资金。”

不过，他说，有利也有弊，这么做也有风险，就是开工了，万一接下来无法顺利收到足够的管理费，就陷入窘境。因此在开始项目之前，也要先准备一笔资金垫底。而且同时要加紧追收管理费。