城市翻新,一言难尽/杨善勇
城市的发展过程，千变万化。随着时间的推进，大相径庭的社区，有的人口密集，人气旺盛；有的人烟渐少，奄奄一息。不仅一些转角之处恍如废墟，个别楼房和组屋，因为鲜有照顾，斑驳失修，杂草丛生，影响景观。
想要翻新，其实不易。一些地段，属于政府，若要整顿，必然需要国库出资，才能落实。有的地方，地契私有，地主和业主是否都有共识，准备一起维修是一回事；说到出钱，往往都不欢而散。
需高达3564亿投资
《城市翻新法令》的提出，旨在这里；但是，怎么运作，目前还不得知。唯房屋及地方政府部长倪可敏透露，他的部门已经鉴定全国564个相关城区，仅是吉隆坡共有134个圈入2040年结构蓝图。
层层叠叠，累积所需投资高达3564亿令吉，几乎相等于一个年度的财政预算。项目之多，用钱之大，一目了然，自不待言。据此推想，亦可预见，一旦工程择日启动，影响深远，绝非三言两语可以说个明白，以安民心。
城乡规划局总监阿里亚斯试图解释，一旦新令颁布，逾30年的建筑，若有75%业主认可，即可翻新。30年以下者，仅需八成赞同。要不同意，发展商或将收购，政府援引1960年土地征收法令征用赔偿，或者通过法庭索偿。
既然这样，不论何者，不但风险清晰可见，种种潜在的矛盾和冲突，也可预见。一经上庭，双方代表律师唇枪舌剑，盘问供证，时间磨蹭，最终心力交瘁；这可是翻新城市的初心？
何况，翻新之后，如何安置原有住户，目前似乎仍然语焉未详。总监所言，其中一个方案是：施工期间，发展商有责将业主安置在“临近地点”云云。然则，此处的临近，到底如何界定？毕竟，要有那么一个可行的“临近地点”，原有的住户想必一早搬到那里，何以继续留守破旧之所？这么一来，来返工作、上学、餐饮、休闲的时间，全然不同，生活的成本也必然变动了。
何况，翻新的过程，恐怕还有不少历史的古迹。遵奉发展之名，神手大兴土木，将会怎样？仅此这些，可见法令之外，还有不少一言难尽的领域，需要各造全面深入研究，才能成就双赢，造福社会。否则，亚亦君令补选开打，必然成为箭靶。
涌向发达地区·雪隆数量最多 73%小贩云集大城市
小贩进退维谷，涨价怕被骂、赶客，不涨价又面临成本压力。
（吉隆坡3日讯）小贩占我国非正式经济领域的15%（2023年），其中73%集中在城市地区，表明小贩能够满足城市居民的需求，并为各阶层提供生活必需品和服务。
国库控股研究院（KRI）发布的“马来西亚的小贩与小贩空间：案例研究”报告指出，小贩在城市及高密度地区的占比最高，其中雪兰莪和吉隆坡的小贩数量居首。
扶持政策推动发展
此外，经济中心城市（如八打灵、柔佛新山及亚罗士打）已成为小贩密集区域，反映了人口密度和城市化进程对小贩需求的显著影响。
政府的扶持政策，如中小企业补助和简化执照申请流程，进一步推动小贩行业的发展，尤其是在监管环境较为友好地区。
报告说，小贩文化不仅满足了城市居民对多样化及经济实惠餐饮的需求，同时也为就业与创业提供了重要机会，特别是在正式就业机会相对稀缺的地区。
高收入州倾向固定摊位
卫星数据分析显示，高收入州属（如雪兰莪和槟城）的小贩更倾向于投资固定摊位，体现了较高的资本投入和长期经营意愿，并展现了我国非正式经济的韧性与适应能力。
尤其是在雪兰莪、吉隆坡、新山和亚罗士打等经济发达区域，这些地区消费需求旺盛、购买力强劲。相比之下，农村和低密度地区因基础设施不足、经济活动受限，小贩摊位数量较少。
相较之下，低收入州属（如吉兰丹、吉打和登嘉楼）的小贩更依赖可移动摊位，反映出资金获取的困难以及短期经营模式的普遍性。
小贩作为微型企业的重要组成部分，为资金有限、难以进入正规就业市场的个人提供了创业机会。尤其在经济低迷时期，小贩行业的参与度更为明显。
由于进入门槛低，摆摊为大量人口提供了就业机会。通常，摆摊规模较小，对技能要求不高，且所需资本投入较少。
此外，摆摊还能带来较高的投资回报和灵活的工作时间，特别适合教育水平较低且需承担家庭责任的群体。因此，非正式的小贩行业在提供收入来源和就业机会方面扮演着重要角色，尤其是在经济不景气时期。
多因素难以正规化
报告也提到，小贩面临的挑战主要包括复杂的监管体系、有限的融资渠道、日益加剧的竞争压力以及不统一的管理体系。
这些因素使得小贩难以实现正规化，部分甚至被排除在正式经济体系之外。
此外，无证小贩缺乏清洁用水、废物管理和合适设施，增加了食品污染和健康风险。非法摆摊还导致交通拥堵、行人安全隐患及公共空间占用问题，增加了城市规划管理的难度。
为应对这些挑战，建议采取的措施包括：
减少法律壁垒，鼓励小贩正规化；提供经济适用的经营空间，加强城市规划的包容性；推行小贩专属微型贷款，提升创业永续性；推广数字化工具，如移动支付和线上营销，以增强竞争力；在现代化改革中保留小贩文化，如设立小贩文化遗产区及传统商贩扶持计划；提升食品安全标准，通过培训及改善基础设施，增强消费者信任；向欠发展的州属提供定向扶持，以平衡发展；推动性别友好政策，鼓励女性及弱势群体创业。
上述报告由国库控股研究院与亚洲商学院（ASB）合作完成，ASB提供卫星数据支持。研究由KRI研究员阿米鲁拉菲克博士）及吴浩义（译音）共同撰写。
小贩所面对挑战
-复杂的监管体系使小贩难以实现正规化。
-有限的融资渠道，制约了小贩扩大经营的能力。
-商场、连锁店和外卖平台的兴起，加剧了小贩的竞争压力。
-管理体系不统一，导致部分小贩被排除在正式经济体系之外。
-部分无证小贩缺乏清洁用水、废物管理和合适设施，增加了食品污染和健康风险。
-非法摆摊导致交通拥堵、行人安全隐患及公共空间占用问题，增加了城市规划管理的难度。
建议：
-减少法律壁垒，鼓励更多小贩正规化。
-提供经济适用的小贩经营空间，加强城市规划的包容性。
-推行小贩专属微型贷款，提升创业永续性。
-推广数字化工具，如移动支付、线上营销，以增强竞争力。
-在现代化改革中保留小贩文化，如设立小贩文化遗产区及传统商贩扶持计划。
-提升食品安全标准，通过培训及改善基础设施，增强消费者信任。
-向欠发展的州属提供定向扶持，以平衡发展。
-推动性别友好政策，鼓励女性及弱势群体创业。
摊位结构反映能力
摊贩摊位的物理结构对当地创业发展具有一定的参考意义。
较大且固定的摊位形式（如金属摊位、大型摊位和小餐馆）的普及程度较高，可能反映了显著的资本投入或在良好商业环境下的优异经营表现。
这种积极的投资决策可以归因于较强的资本获取能力（包括正式和非正式信贷）以及地方政府的支持。
同时，这也表明摊主有长期经营的意愿，因为这些固定结构通常需要更长时间才能实现收支平衡。
“在吉兰丹、吉打及登嘉楼等州，小贩更常使用可移动摊位或灵活式摊位，反映出资本获取的不均衡性以及短期经营模式的普遍性。”
小贩不仅提供价格亲民的商品，更是马来西亚文化的一部分。
随着收入增长及女性劳动参与率提高，外食需求增加，小贩食品因其便利性和经济性，成为各阶层的热门选择。
报告指出，小贩食品的价格竞争力是其受欢迎的关键因素。由于运营成本较低，小贩能够以远低于正规餐馆的价格提供高品质食品，确保不同收入群体都能负担得起。
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