巴生谷的人们，可能认为谷中城美佳广场或布城IOI广场每天的顾客数量可能是最多的。嗯，这可能是真的。

然而，如果我们以人均平方英尺顾客为基础进行估值，那么基于建筑面积，新山的KSL购物中心，可能会更有利可图。原因是商场内几乎所有可以出租的走道都已经出租了。

想象一下，不用等到周末，商场里也可能挤满了人，尤其是在学校放假期间（新加坡学校，哈哈！）

大马房地产投资信托（REITs，简称产托），一直以来都是寻求稳定收益和投资组合多样化的投资者的可靠选择。在当前全球经济动荡和利率看跌的趋势下，无论是全球还是大马，产托显得格外具有吸引力。

然而，现在会否是投资大马产托的正确时机？以及，与传统的单位信托或共同基金相比，它们的优势和劣势是什么？

1.全球经济形势与大马产托

1.大马利率看跌趋势：

●全球利率逐步稳定甚至下降的趋势，同样反映在大马。国家银行将隔夜政策利率（OPR）维持在3%，未来若经济需要，可能进一步下调。

●对产托的影响：

■较低的利率降低了产托的借贷成本，从而提高了盈利能力。

2.经济复苏推动力：

●大马国内生产总值（GDP）在疫情后已逐步复苏，国内消费和旅游业成为主要推动力。

●零售型产托，如怡保花园产托（IGBREIT）（拥有谷中城购物中心和The Gardens商场），随着消费者支出的反弹，正迎来客流量的显著增加。

●酒店型产托，如城中城产托（KLCC）（管理着东方文华酒店），也随着大马旅游业的复苏而回暖。

2.为什么选择产托而不是单位信托或共同基金？

■产托的优势：

1.高且可预测的分红：

●大马产托法律规定，当产托分配至少90%的应税收入给投资者，可以免征企业所得税，因此，提供了具有吸引力的分红收益。

●相比之下，单位信托的分红不固定，金额和时间均缺乏可预测性。

2.有形资产支持：

●产托拥有实物房地产，提供了内在价值，并能对冲通货膨胀。在成本上涨时期，租金收入和房产价值通常会随之增加。

●例如，柏威年产托（PAVREIT），其资产包括大马最优质的零售地段Pavilion吉隆坡，为投资者提供强大的资产支持。

3.流动性强：

●产托在马交所上市，投资者可以轻松买卖其股票。相比之下，共同基金可能会有锁定期或赎回延迟。

●如果投资者需要即时资金，他们可以迅速出售产托股。

4.对冲通货膨胀：

●房地产价值通常会随通货膨胀而上升，租金收入也往往包括与通胀挂钩的条款。

■产托的劣势：

1.对利率敏感：

●产托的价格与利率呈反比关系。虽然当前利率较低，但未来若利率上升，可能会对估值产生负面影响。

●例如，城中城产托的长期固定租赁协议，可能在利率上升时出现价格下跌。

2.集中风险：

●产托专注于房地产领域。若想在科技或医疗等其他行业进行更广泛的多元化，共同基金是更好的选择。

3.现在是投资好时机吗？

1.强劲的分红与低利率：

●当前大马产托的分红收益率在4%至8%之间，远高于定期存款（约3%）和债券（约4%），对追求收益的投资者极具吸引力。

2.估值机会：

●许多大马产托以低于其净资产价值（NAV）的价格交易。

大马产托在当前的低利率环境下表现良好，为投资者提供了获得高且稳定分红收益的机会，同时受益于大马经济的复苏。

然而，随着线上平台的迅速崛起，企业运营和消费者购物的方式正在发生重大转变。像Shopee、Lazada和Zalora这样的电子商务平台，以及基于云的服务提供商，显著减少了对实体办公室和零售店的需求。

随着越来越多的业务和消费者转向线上，出现了一个值得关注的问题：这是否对产托构成了威胁，尤其是那些投资于办公室和零售物业的产托？

线上平台的崛起，确实对某些类型的产托（尤其是传统零售和办公室物业）构成了挑战。然而，这并不意味着该行业会遭受重大打击。

实体空间正在适应数字经济，零售空间正在转型为生活方式中心，而办公空间则向混合办公友好的布局发展。

电子商务的增长，还为工业和物流型产托带来了新的机遇，因为仓储和履约中心的需求迅速增长。在数字化时代，位于战略城市地段的优质资产，仍然具有强大的价值。

通过投资大马产托，同时密切关注全球经济趋势和利率变化，你可以在当下不确定的环境中，打造一个稳定且回报丰厚的投资组合。

两年前（图表内蓝色箭头期间），我有感而发，于是写了一篇文章，来引发人们对产托投资的思考。请阅读下面的文章，为什么我两年前写了一篇关于产托的文章，并对产托的前景持积极态度。

产托是时候捞底吗?/麦传球

股市里的“房”事/麦传球

现在投资风险更低

两年后的今天，我再次有感而发，并希望能够激励人们重新思考产托的投资。

现在，投资产托的风险应该更低，因为总体而言我国经济增长较高，加上利率前景看跌。

当然，就像两年前你错过了它一样。你还是可以再等两年后我的下一篇文章，来证实我的观点。

可能你有相同的问题，“是时候捞底吗？”

当以后价格较高时，今天的高点实际上是一个低点。