言论

房产众筹是昂贵入场券/黄子伦

2018年11月28日

根据截稿时的最新资料显示，房产众筹计划是为了帮助那些买不起房的首购族买房，首购者只要拿出房价的20%作首期，剩下的80%由大型机构例如银行来融资即可。也就是说，这项计划锁定的客户群比原先在预算案公布时来得较小也更明确，加上有银行把关，确实可以降低一定程度的风险。但是，这依然无法掩盖房产众筹的缺点。

我就不再吐槽为何那些买不起房的首购族之前就是没钱，偏偏这时愿意拿出20%的首期，也不问他们到底如何得到这笔钱，利息是多少，也不拿买房和房产众筹来比较。我们就来看看，租房和房产众筹之间到底哪一个比较划算？



假设一间要价25万令吉的公寓，一年的租金是房价的4.5%，也就是1万1250令吉。真实数目可能比较高，待会儿我会再阐述。如果选择租房，撇开所有的水电杂费，租客5年的总开销是5万6250令吉。

而房产众筹只需要拿出5万令吉（房价的20%），然后在这5年期间就无需缴付任何房租或者贷款。满5年后，如果不要购买该单位可以带着那5万令吉走人，当然前提是该单位没跌价。

两者一比较，租房子的花了一笔钱又没房，房产众筹的则“免费”住房5年，而且还继续握有5万令吉，优劣比较可以说是明显不过。

不过正如所有人都会说的那句：魔鬼藏在细节里。



和房产众筹不同，租客不是房产单位的拥有者。因此，前者需要自行承担2次买卖合同的律师费（假设5年后选择出售），以及每个月的维修费（假设是150令吉），5年下来就是9000令吉了，加上2次律师费（各2000令吉），房产众筹的成本为1万3000令吉。

压缩房子租赁市场

关键问题来了：房价是不是只涨不跌？

目前的房产众筹框架是这样设计的：如果5年后房价上涨到33万令吉，投资回报就是3万令吉（33万令吉减25万令吉房价和5万令吉首期），“买房者”和机构投资者一起瓜分，前者分到6000令吉（20%）。但是，如果房价下跌的话，则由“买房者”先当炮灰，直到他亏完那20%的首期为止，才会烧到机构投资者。

换言之，只要房价没有跌超过20%，那么机构投资者都是毫发无损，“买房者”则遍体鳞伤。所以我才说，这是入手房产的昂贵入场券。要是房价在5年内下跌20%（平均一年4.4%），“买房者”的5万令吉首期就消失殆尽，总开销就会飙升到6万3000令吉，比租房的5万6250令吉来得多。

当然有人说，如果房价下滑的话，众筹的那间单位就更便宜更容易入手。没错，如果房价大幅下滑往往意味着经济的不景气，人民的收入也会减少，即使变便宜了也不意味着就负担得起。更何况，此政策是要让那些无法在现有的房贷制度底下买得到房的群体，也就意味着他们的普遍收入和风险承受能力都是相对脆弱。

因此，决策者不能用“马来西亚房价整体上是上升”来判断未来房价走势，否则就和圣诞节来临之前的火鸡一样天真。

最后，我假设房产众筹没有引发泡沫，但这计划也有一个明显弊病：就是鼓励更多人买房，进一步压缩房子租赁市场，然后只会让大家少一种选择，最后把大半生的精力、时间、金钱都绑在房子上，一想到下个月要交的房贷就什么都不敢做。难怪有人开玩笑，老板们最喜欢请有房贷的员工，因为最听话。

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财经新闻

预算案箭在弦上 资金观望马股缺生气

2024年10月14日
马股 大马股市

报道：张康祺

中国“十一”国庆后复市，中港股持续在激烈波动中“吸金”，我国在内的亚太市场，则面临外资出逃之象，市场静观2025财政预算案，投资者按兵不动也导致马股上周表现欠佳。

纵观上周5个交易日，除了周四（10日）在闭市时成功突破1640点外，其余4个交易日走势，皆在主力点位以下横摆。

债市压力山大

奕丰资本（iFast）投资顾问部助理总监谭成暐认为，本周市场料不会迎来重大消息，加之本地投资者仍在观望2025预算案，支撑点估计恐怕会落到1620点。

即使马股死守1630点关键水平，涨幅或许也无法突破此区间。

股市之外，本地债市近来是“压力山大”，主要归咎中国人民银行“开过金口”，市场对美联储持鸽派立场的预期又削弱，外资纷纷抽身出逃至中国在内的新去处。

谭成暐分析，本地面临外资出逃，是外围因素所致，其中包括中方政策变更，推动港股持续过往两周的高歌。

还有美国新一季业绩潮拉开帷幕，且打头阵的金融机构业绩，目前看来开了个不错的头。

富时隆综指一周走势14/10/24

本地稳健投资为主

“再加上最近令吉走强，市场伺机套利，所以本地外资有了出逃现象。不过无独有偶，区域内其他市场如印度，其实都有类似情况。”

“持续多久？我只能说，成也中国，败也中国。”

不过Tradeview资本基金经理黄子伦看法则较为乐观，认为中港股冒现涨势并不出奇，可以归因此前估值过低，虽然北京的政策走向尚未明朗，外资的去处仍有待观察，但料不会过度冲击我国市场。

综指1年本益比14/10/24

市场期许税税平安

本周就是2025预算案周了，市场人士的期许是，首相拿督斯里安华掌舵的昌明团结政府，能在预算案聚焦财务、财政改革的面向。

相较于旧“税”重提，黄子论倾向优化资本利得税，因为现行的条规就包括，投资买卖海外资产亦须缴纳此税，他担心本地资金会干脆转移阵地。

“此项税制提出时，时任财政部长东姑扎夫鲁，面临的是严峻的财政压力，不过如今大环境改变了，却没有看见任何税制改革。”

“我认为应该直接废除部分条款，投资买卖海外资产别再征缴资本利得税，否则本地资金受限了，恐怕就不留在国内了，甚至可能转移至新加坡之类的市场。”

慎选外资

对谭成暐而言，稳住财政健康是重中之重，不排除预算案会对近来汹涌的外资，采取“精挑细选”的措施，同时设法维持令吉汇率、保证外汇储备充裕。

他相信预算案提呈后全新一年，投资主题料将继续保留在柔佛，并以东马市场的产业、科技领域为主。

针对马股短期走势，谭成暐预计，北京上周的大动作，美国也迈入业绩期，外资流动料持续至本周，马股可能会继续面临较大卖压，加之投资者静观预算案新政，预料市场将略显淡静。

大马交易所资金流向统计（亿令吉）14/10/24

本周利好：

●市场静待预算案

●外资出逃或止血

本周利差：

●北京新政策引发波动

●美国业绩潮不符预期

注意事项：

10月16日（周三）：英国9月份消费者物价指数（CPI）

10月17日（周四）：欧元区9月份存款便利利率、欧元区9月份消费者物价指数（CPI）、欧洲央行9月份利率决议、美国9月份核心零售销售数据、美国10月份费城联储制造业指数、美国初请失业金人数、美国能源信息署（EIA）当周原油库存变动

10月18日（周五）：中国2024第三季国内生产总值（GDP）、中国9月份规模以上工业增加值、中国9月份失业率

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