前阵子，国家银行提醒民众，我国房地产供过于求的现象很可能比20年前的亚洲金融风暴来得严重，并列出6项政策选项以缓解这股迟迟不退烧的炒房热潮。但，我认为以马来西亚目前的情况来说，打房注定是条艰难的道路。

很多人说，根本的原因是房价太高，或者薪水太低。对此，我不否认，但这种认知无助于缓解现有局面。而所谓的“可负担房屋”对房地产商来说赚幅太少，难以期待房子可以价廉物美。政府少理会，或者帮助房地产商就很好了。

回到重点。须知，任何物品的价格都是由供需关系所形成，房子亦然。就拿很多人常常引述的德国房屋政策为例，马来西亚和德国最大的不同在于人口增长率和年龄结构。

二战结束后，德国的确迎来短暂的婴儿潮，但在1960年后，人口增长率就长期维持在1%以下，七八十年代和21世纪初更出现萎缩；而马来西亚人口则是长期维持在2%-3%的增幅，到了2004年才滑落到2%以下的增长率。在人口结构上，马来西亚比较年轻，平均年龄不到30岁，德国则离半百不远。

由此可见，我们说强劲的人口增长率是房价长期居高不下的主因，一定也不为过，加上政府不可能为了打房而限制大家的生育权。因此，要打房就只能从其他地方下手。

打造健康的租赁市场有助于改善供需关系，却不容易。这个很好理解，因为很多人哪怕被房价压得喘不过气，还是会想尽办法买房，其根本原因就是因为租房子不划算，或者缺乏保障。也就是说，租客不知道房东什么时候会起房租，或者选择不续约而把他们撵走。

目前的租赁条文，看似保障了房东的利益，不过，一旦房东和租客有了利益冲突而诉诸于仲裁庭，前者往往会因为法律程序的缓慢而蒙受损失。于是乎，房东就会为了弥补这种利益冲突的风险，把租金调高。而这个被调高的租金就会把租客压得死死，更激发他们想要买房的念头，以摆脱房东那个市侩嘴脸的梦魇。所以，建构合理的租赁合约条文来保障双方利益就变得尤其重要。

但说是容易，单单是出台消费税政策就已经旷日持久，政府的效率可想而知。而且目前来说，我觉得朝野双方并没有这方面的意识，更遑论实际政策。

在教育上，也要加强理财观念。除却那些喜欢李嘉诚或者是《创世纪》的电视剧迷，很多人之所以选择投资房地产，就是因为没有更多的投资工具，又或者直接认为房地产是最为简单，或者是只赚不赔的投资工具。无他，我们的教育长期注重某些偏科的培训，以至于很多人以为要当什么工程师、律师、医生才算是有出息。

殊不知，不管你从事哪个行业，理财的知识都是非常重要的。否则，你在领取大笔的退休金时，没多久就会接到银行打给你建议某项投资工具，然后你在自己毫不理解的情况下，犯下严重的投资错误而赔了棺材本。

理财教育，是要从小做起，由父母自己来带动，教导孩子如何处理钱财，以及一些基本的商业概念。但是呢，自称是东方犹太人的华人家庭，总是习惯帮小孩子“存起”他们的压岁钱。这些政策和观念的改变，看来需要耗费好长一段时间。