言论

政府对房地产的爱与恨/黄子伦

大马2019年财政预算案出炉,其中有几项政策就和房地产有关,当然最惹人争议的就是房产众筹计划,然此政策好些细节仍未明朗且已被民间百姓和专家抨击得一无是处,故就不再赘述。

我们来看看政府对房地产商到底是怎么样的一个立场?



10年前,次贷风暴重创全球经济,各国纷纷出招救市,调低利率是一大利器。当国家银行下调利率,贷款变得便宜,房地产是直接受惠者。加上那时房地产商自行吸纳建筑过程中的利息来推高买气,让买房的门槛大幅降低,许多人只要拿出订金和首期已经赚了一笔。

住宅类房产只涨不跌

根据数据显示,大马的住宅类型房产的交易量在过去10年,先是在2009年下滑2%,然后连涨3年。虽然2012到2017年的交易量可说是呈下滑趋势,不过住宅类型房产的交易金额在过去10年可说是只涨不跌,除了2015和2016年。来到2017年,虽然只有685亿令吉的交易额,却也比2008年的交易额多了三分二。

而10年过去了,10年买不起房的群体当中又有多少人买到了呢?



今天政府这边厢增加房产转手印花税,又延长和增加征收房产盈利税、让大家不管何时卖房都要缴税(20万令吉或以下可免),林财长又对发展商喊话要他们降价,看起来政府似乎是恨透了发展商。

但别忘记发展商每年缴付的公司税收,以及政府变卖土地和转换土地就是一笔可观数目。雪州政府的预算案就预计2018年会有将近10亿令吉的土地转换税作为州政府的收入,如果加上地税和其他和土地相关的收入,差不多是州政府77%年收入。

从这个角度来看,政府和发展商虽说不上是共谋,但绝不是敌对关系。这也就是解释为什么政府会推出首购族买50万令吉或以下可免一定数额的印花税、延长公务员的房贷期限、搞房产众筹等等。

然而,这种抑制高价房鼓吹低价房的手法真的好吗?

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的数据显示,2018年上半年,全国滞销和仍未售出的住宅单位就高达12万6118个,比2017年上半年的10万3897个高出了21%。其中大部分都是公寓和排屋,而且都是集中在雪隆柔佛和槟城,超过一半是售价50万令吉或以下的住宅单位,其中以售价10万令吉或以下的房产为多。

我们来演算一下:30年房贷、4.5%贷款利率,以及只用薪水30%偿还贷款。那么,10万令吉的房贷每个月要500令吉左右,那么家里每个月的基本收入要有1700令吉。廉价房产滞销意味着我们关心的低收入阶层不是没有廉价房子买,很有可能是挤不出多余的金钱来买房。他们最需要的,并不是什么政府打房政策,或者更便宜的房子,而是提升收入的机会。

收入太低追不上屋价

说穿了,买不起房很可能只是一个果,收入太低很可能才是因。让政府对房地产又爱又恨的,不是房地产商,而是国民收入太低追不上。

除此之外,政府的政策也很令人玩味,例如首3年变卖房子需要被征收30%的房产盈利税。此项政策看似抑制炒房,其实它也抑制了许多购房者出售房子的意愿。即使房价上涨10%,对许多人来说根本就不划算,非得要等房价升到更高才愿意脱售。这么一来,很多要买房的人只能望而兴叹转去买新楼盘,间接推高房价。

看来,房价高企真的是我们逃不掉的共业。

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财经新闻

【股势先机】2025年值得关注行业和股票/傅宣

展望2025年,股市将继续受全球趋势和政策环境的驱动,为投资者提供多种潜在机会。

以下几个行业和相关股票被认为值得重点关注,可能在未来一年内展现强劲增长势头。

一)手套:低迷后复苏机遇

手套股在经历疫情后的大幅下跌后,市场对其关注度有所降低。然而,这个行业已经显现出明显的复苏迹象。

●行业优势:

(1)产能与技术升级:在疫情期间,手套公司扩大了生产能力,并更新了生产设备,使得运营效率显著提高。

(2)成本优化:手套企业趁低迷期裁减冗余员工,并大力推进自动化生产,降低运营成本。

(3)资本充足:疫情期间的高利润让手套公司积累了丰厚现金储备,为未来的扩展和发展提供了充足资金。

●挑战与转机:

最大的挑战来自中国手套供应商的激烈竞争。由于中国成本较低,其产品在国际市场上更具价格优势。然而,2024年美国宣布对中国手套产品征收更高的关税,这为大马手套公司带来了竞争优势。

从2025年开始,中国手套出口美国的关税将提升至50%,2026年进一步提高至100%。这一政策改变显著提高了大马手套的市场竞争力。

●收益公司:

推荐关注贺特佳(HARTA)和高产柅品工业(KOSSAN)。2024年9月相关关税新闻发布后,这些股票的表现迅速回暖,展现了市场对未来增长的信心。

二)电动车:政策驱动成长引擎

电动车行业近年来受到全球各国政策支持,而大马政府也积极推进相关行业发展,预计2025年将是这一行业的关键增长年份。

●推动力:

(1)燃油补贴减少:大马政府计划逐步削减对高收入群体的RON95燃油补贴,这将提高传统燃油车的使用成本,促使更多人选择电动车。

(2)本地电动车普及:第二国产车宣布将在2025年推出售价低于10万令吉的电动车,这将吸引更多消费者,特别是中等收入群体。

(3)供应链发展:电动车相关企业,如电池生产商,将显著受益于行业的扩张。

●受益公司:

1.震科(GENETEC):作为领先的电动车电池制造商,预计将获得订单增长。

2.森那美(SIME)和MBM资源(MBMR):这两家公司是第二国产车的主要股东,电动车销量的增加将直接提升其盈利能力。

三)房地产:延续复苏周期

自2022年以来,房地产行业逐渐复苏,预计2025年将继续维持增长势头。

●长期趋势:

房地产行业通常具有较长的周期,2022年的复苏预计至少持续三年以上。这意味着2025年仍是投资这一行业的好时机。

●外部推动:

美中贸易战加剧,迫使一些企业将生产基地迁至东盟,包括大马。这将增加对工业用地和办公楼的需求。此外,随着电动车行业发展和外资企业涌入,住宅需求也将随之上升。

●受益公司:

绿盛世(ECOWLD)。其住宅和商业项目因良好的设计和优越的地理位置深受外籍人士欢迎。尽管股价已突破2令吉,但未来仍有上涨空间。

四)建筑:私人合约拉动增长

尽管政府预算对建筑行业支持有限,但私人领域的建筑项目数量明显增加,特别是在贸易战背景下和电动车相关基建设施建设的带动下。

●行业亮点:

(1)私人领域增长:包括数据中心、电动车充电桩、工业设施建设等在内的私人建筑项目正在快速增长。

(2)减少政府依赖:一些建筑公司通过专注于私人合约,避开了政府预算波动带来的风险。

●受益公司:

KERJAYA(KERJAYA)是一家几乎完全不依赖政府项目的建筑公司。

私人建筑需求的增长将为其带来更高的订单量和盈利能力。

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