言论

政府应干点正经“房”事/南洋社论

意大利东北部城市威尼斯,当地打工族白天入城,晚上离开,原因简单,负担不起大城市高昂的生活费。

世界南端国家——南非首都开普敦情况一样,当地黑人白天入城,入夜离开,原因一样,买不起昂贵的房地产。



今天,有能力在大城市买房者,一是高收入群,二是祖传遗产。吉隆坡不是国际大都会,但情况一样,不是祖留房产,不是高收入群,你已经负担不起这个城市的房价,成不了城市的一分子。

国际顶级置业顾问莱坊(Knight Frank)发布全球150个大城市首季房价涨幅排行榜,吉隆坡排第54名,涨幅达6.4%。

2012年,我国房价指数增长率为11.8%,换言之,今天约6.4%涨幅是跌了将近一半,是近年最低水平。

将来,房价涨幅可能再跌,也可能回升,但再跌也不会低到哪,若回升,破双位数,也非不可能。



这里讲的只是房价涨幅,价格方面,历史告诉我们,只要经济稍微好转,涨的时候会多过下跌,而且可能性也很高。

除了吉隆坡,其实国内大部分城市,包括乔治市与新山,近年的房价涨幅何曾停歇过?

中产?对不起,这里不是你居住的乐园。是的,这样的情景原本只应该出现在像威尼斯或开普敦如此的世界级大都会,但,转瞬间它也出现在我国。

就在中产与低收入群自悲自怜当儿,国内其他城市的房价也在静悄悄、不经意中亦步亦趋向高涨幅指数中迈进。可负担房屋每单位40万令吉,政府兴建。发展商兴建的房屋不在此列,都要40万令吉开外。

就以最基本的41万令吉为例,每年房价涨幅6.4%,即2万6000令吉,而大马的人均收入却是2312令吉,薪金涨幅5.9%。

薪金已然追不上房价涨幅,连供房都成问题,更甭说买房。国行报告,城市人最低工资须3500令吉才符合开销,但大学毕业生平均起薪2300令吉,城市人成为了大选时趋向反对党的一群。

层层相扣,恶性循环,未来的世界,除了既有荣民,你我未来,以及下一代,都将只是一场“城市梦”,支持哪一个阵营都解决不了问题,除非新届政府认真干点正经的“房”事。

但,看到的是,大家并无良策,除了打房与搞政治。

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趋势

6%房贷利率恐成新常态 美国民众2年内想买房……难

(华盛顿3日讯)在美国,如果打算未来两年内买房,恐怕要面对诸多难题。

房贷利率居高不下是最大难题。

全美房贷利率去年底濒临近20年高点8%之后开始下降,9月跌至将近6%,但是在那之后便一路稳定上扬。房地美(Freddie Mac)11月21日表示,当周最具代表性的30年期固定房贷利率平均6.84%,过去八周以来第7周上扬。

根据经济学家和最近诸多预测研判,至少未来两年内,房贷利率都将维持6%以上。

全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, NAR)22日公布最新预测,该协会首席经济学家云恩 (Lawrence Yun)在电话会议上对记者表示,房贷利率新常态将是6%左右,不会再重新回到过去房贷利率3%、4%或5%那时候的条件。

在最新公布的报告中,富国银行(Wells Fargo)经济学家预测明年年底全美房贷利率平均达到6.3%,2026年将继续维持该水平,房利美(Fannie Mae)上周表示,已大幅上调房押贷利率前景,预计明年房贷利率平均6.4%,2026年为6.1%。

通胀恐卷土重来

在房价上涨、房贷利率持续维持高档之下,房屋全年销售恐将创1995年以来最糟糕纪录。全国房地产经纪人协会数据显示,房价已经一年多没有下跌,再加上今年房贷成本短暂缓解时机出现得太晚,无法刺激购屋。

此外,根据多位经济学家的说法,新当选总统特朗普所提诸多经济政策一旦实施,可能重新引发通货膨胀,进而阻止美联储两个月前降息后再进一步降息、甚至促使升息。

特朗普也承诺进一步减税和赤字开支(deficit spending),恐导致国家债务增加数万亿美元,迫使政府向债券持有人借更多钱,预计将发行大量美国国债,导致美国国债价格下跌、收益率(通常与债券价格走势相反)在选举日前后上升。

房贷利率向来与10年期美国国债殖利率密切相关,国债利率上扬,房贷利率随之走高,对于需要借房贷买房的人来说很头痛。

最近房贷利率走高主要源自于强劲的经济数据,可能阻止美联储降息脚步,连带的将阻止明年、乃至于2026年利率下降。

房贷利率9月底触及6.08%的两年低点后,就业和零售支出等强劲数据导致债券殖利率攀升,上周的通胀数据升温,导致殖利率再次走高。

此外,28兆美元的美国国债市场可能也反映了特朗普胜选对美国经济的潜在影响。

经济展望集团(Economic Outlook Group)首席全球经济学家鲍莫尔(Bernard Baumohl)11月间在一份分析报告中指出,债券市场对通胀动向一直非常敏感,已显露出担忧。

在特朗普的经济政策蓝图中,政府将严格征收关税、大规模驱逐出境,这些可能引发通货膨胀、推升消费者物价。

传奇性的亿万富翁投资人琼斯(Paul Tudor Jones)10月间表示,特朗普领导下不断膨胀的国债将引发债券市场不满,除非认真对待支出问题,否则人们很快会破产,他说,“我显然不会拥有任何固定收入。”

买房民众续观望

印第安纳州居民尼克杜斯(Nick Dus)9月接受媒体采访时说,他许多朋友想买更大的房子,已观望一段时间,等到利率下降。

杜斯和他的妻子在疫情期间借到超低利房贷,15年期利率2.75%,但他们知道,他们的孩子日后几乎肯定不会同样那么好运;他说为孩子们担心,真的很担心孩子们能否找到一个完善的住家。

云恩表示,全美就业机会持续增加,而且开始出现更多待售屋存量。

就业市场健全至关重要,如果薪资稳健增长,人们更容易因应房贷利率上升的问题。近几个月来,全美劳动市场放缓,但失业率仍处于历史低点。

另一方面,今年全美房屋总库存(亦即:市场上的房屋总量)持续改善,近几年通称的“锁定效应”(lock-in effect,对于低利借贷买的房屋惜售)慢慢消失;锁定效应下,全美许多人为了维持较低房贷利率,宁愿不卖掉2022年美联储开始升息之前以低利借房贷买的房子,不过云恩说,有些人就算万般不想卖掉低利借贷的房子,却因离婚、结婚或生孩子等人事大计划而不得不卖房。

云恩预计明年多数时间房贷利率都差不多在6%左右徘徊 ,他认为消费者已习惯了,一旦人们开始接受房贷利率 6%、7%并视为新常态,那么就业增长、待售屋库存增加等要素都有助于推动房屋销售。

新闻来源:世界新闻网

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