朋友继续和我谈负债的话题，他认为那些富豪们不也是负债累累吗？为什么我们就不可以借助杠杆的力量来突破资金的枷锁，实现自己的财富愿景呢？就如没营养的网络文章写的：“当你负债5000万，说明你是上市公司老板；当你负债1亿，说明你的人生已经非常成功了！”然后用“如果你一生都没有负债就代表你很平庸”来结尾。

这让我想到韩索罗在星际大战电影里吐槽的那句：That’s not how the force works。是的，债务不是这么用的。

著名对冲基金经理雷·达里奥（Ray Dalio）曾在《经济机器是怎样运行的》视频里讲解他对债务的独特见解，其中一个很重要的建议就是：不要让你的债务增加得比生产力更快。

换言之，如果你打算举债来赚钱，就要确保这笔投资的收益率是高于债务的利息。也就是说，如果举债买房产就要确保租金足以抵消每个月的供款，否则，这套房子就是一个负资产。

这本来是简单不过的道理，不过，经过某些鼓吹举债的“专家”包装后，坊间有些人决定铤而走险——再融资自己的房子。如果再融资是因为可以得到更低利率的贷款配套，成本收益权衡后确定是有盈余的，那么再融资确实能够改善你的财务状况。

可是，如果因为看到房价过去10年的涨势，而通过再融资向银行借更多钱，然后用这笔钱再去买更多房子，融资再买，这样反复循环下去无异于玩火自焚。因为只有一种情况能让那些大量举债买房的人赚钱，那就是房价只涨不跌，但这显然不可能。

当你能把新房以低于供款金额出租以减少损失，纵使加上此前通过再融资所获得的额外现金，也不能改变买了个负资产的事实，更别提什么持有能力，只不过是延长死亡。在正常的经济情况下，房地产的流通性本来就低。一旦经济下行，房产流通性会更差，随时收不到租金，供款压力瞬间飙升。

如果你原本的债务就很低，承担能力会较强。但那些不断举债的就摇摇欲坠了，要是遇到银行升息，或者裁员潮，随时收到银行的催款来电和律师信。

取决于供需关系

有些人会好奇既然Kopi O和建筑材料都会涨价，凭什么马来西亚房产未来10年不能翻倍？

首先，Kopi O涨价的原因和房价涨跌关系不大，这是一个无效的论证；其次，建筑材料的价格是有周期性的，不是只涨不跌，而且它们只占据房价的一部分而不是全部；况且，房价涨跌并不取决于成本因素，而是供需关系。

的确，马来西亚是个年轻的国家，未来房产需求理应很强。但别忘了，近一半家庭的月收入不到5000令吉，国家产业资料中心（NAPIC）的房产滞销产业也都以中低价位居多；另一方面，高收入家庭几乎生活在大城市，日常开销很高，净收入不多，没有这么多人愿意接你的楼盘，让你赚一笔。如果是那种蓄意抬高房价来“骗取”更高贷款的房子，就更不用讲；即使10年后真的翻倍，你靠再融资借来的钱也可能撑不到那个时候就破产了。

没有负债的人生是不是平庸，我不知道哦！但我知道要成为破产人士的“捷径”就是不断地负债。