独家报道：李治宏

居者有其屋，几乎是每个人一生中要实现的梦想。

然而，当房价增长的速度，远远超越人们收入增长的速度时，要拥有负担得起的房屋，似乎更遥不可及。

1999年至2015年，种种利好因素，包括超低利率、政府各项刺激房产政策如拥屋计划（HOC）、发展商利息承担计划（简称DIBS）、下调产业盈利税及银行积极发放房贷等，持续推高房价。目前除了DIBS，当年的诸多利好，如拥屋计划、豁免产业盈利税等一一在列，房价会否重现涨潮，令更多人买不起房子？

多年来，国内许多房屋滞销，但同时却有很多人买不起房子，房产供需失衡的问题早已不是新鲜事。

问题是，为何存在多年的老毛病，却一直无法根除？

政府曾尝试通过各种方法来降低屋价，包括控制土地、建筑与建材成本、提倡工业化建筑系统（IBS），甚至强制发展商兴建廉价屋和可负担房屋，但始终无法奏效，房价仍持续上扬。

当局也设法通过延长房屋贷款摊还期限、发展商提供各类折扣和优惠等，刺激房地产买气，但这并非实现居者有其屋、清理滞销房屋，进而解决供需失衡的好办法。

那我国应该怎么做，才能有效解决房地产领域的顽疾？

房产数据分析及解决方案供应商MyProperty Data 私人有限公司一语道破整个问题的症结所在：不是可负担房屋短缺，而是负担不起不断扬升的房价！

该公司总执行长涂祖福指出，这可从国内不仅是高档房屋滞销，就连许多可负担房屋也卖不出，凸显了问题的关键所在。

20万以下也滞销

他日前接受《南洋商报》专访时说，这意味着，我们面对着更大的问题，即并非可负担房屋短缺，而是国人普遍买不起房屋。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）不久前公布的今年上半年产业报告，滞销的有地房屋当中，售价20万至30万令吉的可负担房屋占第二多；滞销的高楼住宅，售价介于20万至30万令吉，以及20万令吉及以下的可负担房屋，也分别占第三和第四多，在在证明很多可负担房屋卖不出。

房市20年没增长

涂祖福说：“如果你仔细看各州的产业交易数据，就可发现，我们的产业市场其实没有增长。过去20年，产业成交量上上下下，整体而言是没有增长。

“在我国人口持续增长的当儿，为何产业成交量没有增长？原因很简单，发展商明显的一直在建，房价却一直在涨，意味着越来越少人买得起房子。”

他说，很多人都买不起房屋是一个大问题，因为毕竟产业是国家经济的重要支柱，而且影响周边至少140个行业，并牵涉许多的就业机会。

涂祖福说，问题就出在房屋的可负担性，而这不是短期内可以解决的问题，需要针对整个产业市场的生态系统和营运模式进行大改革。

“如果我国产业市场维持现状，继续以目前的模式发展下去，国内产业市场的问题仍无法解决。这是因为，当发展商提供更多的奖掖和回扣，意味着他们的行销成本将更高，这将导致发展商的成本不断扬升，房价也将持续走高。

“结果，消费者觉得越来越难购屋，这是一个恶性循环。”

那么，政府该如何协助国人取得更多收入，好让他们有能力购屋？

涂祖福说：“政府不能一直注资经济，因为不可能永远这么做。我们现在可以做的，是加强一个可以永续经营的产业市场。

“所以，我们真正要做的，是寻求一个解决方案。”

有限博弈进退维谷

爱因斯坦有句名言：“当你一遍又一遍地重复做同一件事，却期待会有不同的结果，是一种精神错乱的行为”。

这句话正好可以形容大马政府过去多年来一再重复做着的事：推行拥屋计划，但市场滞销房屋持续增加，这意味着，发展商们继续兴建房屋，房屋供应持续增加。

涂祖福说，我们不能阻止发展商兴建更多产业，因为这形同扼杀整体经济，因此发展商们会继续兴建更多房屋，重点在于人们还是买不起房屋。

“在房屋可负担性的问题解决之前，我们的产业市场将继续面对一直以来的问题。正因为我们的市场是朝着这方向发展，因为我们在玩的是一场有限博弈，你买了产业后，因为你的产业价格无法进一步扬升，而进退维谷。

“因此，如果我们继续永无止境的兴建更多房屋，我们其实正朝向一个无法持续的产业市场模式，即一个人顶多只有能力拥有一间房子，无能力买更多。

“只有T20及M40顶端的人有能力购买超过一间产业，因为他们的收入不断增加。”

官商背道而驰

为何过去多年来，不管经济好坏，房价总是有起没跌？

产业评论员潘荣德说，政府总希望发展商可以降低屋价，好让更多人可以买得起房屋，但问题在于，政府和发展商的计划往往是背道而驰。

他接受《南洋商报》专访时说：“做生意讲求获利，如果没有会少20%的赚幅，有谁（发展商）要推出发展项目？”

他指出，疫情之前，国内房价已涨得很高，如今政府要控制房价，要发展商降价，就会导致同一个地区，甚至同一个地点的新房产售价，跟之前的房价相差太大。

“举个例子，购屋者5年前以50万令吉在某个地区购买房子，现在政府要发展商在同一个地区的新房屋只卖35万令吉，这等同于有关地区的房价跌了一大半，试问以后谁敢投资房产？”

他说，以坐落在捷运站附近的房产来说，若原价介于50万至60万令吉，发展商不可能推出35万令吉的新屋。

奖掖回扣难以为继

我们今天看到的局面是，发展商们都提供很多各类的奖掖与回扣，以吸引购屋者，希望借此提高销量。

部分发展商提供非常诱人的优惠配套，包括零头期付款、首2年不必供还房贷、现金回扣高达20万令吉、附送家具、豁免两年物业管理费、奖品为一辆豪华轿车的幸运抽奖等，各类优惠配套可说是琳琅满目。

这些优惠固然让购屋者，尤其是首购族拍手叫好，毕竟他们可较易购买房屋，完成有自己房子的梦想。

但这也引来一些批评声浪。其中，国家银行即曾表明此举不好，媒体也作出许多这方面的报道，认为这样的做法是难以为继。

涂祖福说，国内房价一直上涨，导致许多国人买不起房子，不能只怪罪或归咎于发展商，因为发展商采取各种手段促销房产，不过是对市场的情况作出反应，希望在尽量卖出本身的房产之余，也协助更多人完成居者有其屋的目标。

他指出，许多人目前购买新房屋，是因为发展商提供许多优惠，包括不必缴付首期付款。

反之，若是购买二手房屋，则必须缴付印花税、律师费等，需花费很多钱。

“这意味着，许多人其实手上没有钱，没有购买房屋所需的储蓄，因此购屋时只能买新屋。

“所以，发展商们现在所做的，其实是对人们买不起房屋的问题作出回应。”

与此同时，发展商们也面对其他问题，包括须承担各类合规成本、土地成本等。

“因此，尽管这么多年来，各方不断采取各项措施来设法降低房价，但一直事与愿违，反之，房价持续上涨，大家不该把这笔账算在发展商头上。”

发展与需求脱钩

潘荣德认为，国内产业供需失衡问题至今无法根除，归根结底，主要是发展项目没有在推出前进行可行性研究，没有考虑到市场真正的需求。

他举例，可负担房屋是国内需求最大的住宅类别，政府和发展商也一直都有推出可负担房屋，但今天，可负担房屋滞销的现象比比皆是，到底问题出在哪里？

他指出，问题就出在许多可负担房屋不符合市场需求，例如地点偏远、周遭基础建设贫乏、缺乏就业机会等。

“过去，政府推出很多可负担房屋时都说是为了照顾人民，但真正能惠及多少人，还是一个疑问。

“举个例子，如果发展商在森美兰州内陆的知知港兴建一个可负担房屋项目，这个地方离开芙蓉和巴生谷等大城市都偏远，附近也没有什么工作机会，试问有谁会为了可负担房屋搬到那边住？

潘荣德认为，解决方案在于发展商须针对性的兴建新项目，在推出任何项目之前须进行妥当的可行性研究，而非为了建而建。

他说，问题的症结在于，许多发展商纯粹凭着公司的决策行事，认为有特定的赚幅就拍板定案，却没有进行可行性研究，也忽略了其他关键因素，如项目所在地的经济发展、就业机会、基础设施是否完善、交通出入是否方便等。

“结果就是它们的项目并非市场所需，这导致许多单位滞销。

“加上2019冠状病毒病疫情重创经济，对原已低迷的产业市场更雪上加霜，不仅售价50万令吉及以上的中高档房产难卖，就连可负担房屋也滞销，发展商现在能做的只是促销，给多一些优惠和配套。”

土著单位滞销最严重

“国内有许多发展项目不符合市场需求，而滞销最严重的就是土著保留单位。我想这是很多人知道，但却不想去谈的课题。

涂祖福指出，一些发展商建的是没人要买的产业，我们都知道这个现象存在多时，这样的案例比比皆是。

“当我们分析数据，我们可发现，巫裔买家与日俱增，但土著保留单位的销量却没有相应提高。

“不少巫裔同胞购屋时，并非购买土著保留单位。为何？因为土著保留单位固然有提供折扣，但日后转售时，售价也相对不高。”

涂祖福认为，如果土著单位一直滞销，政府有必要尽速开放这些单位，让所有购屋者都可以购买。

但他强调，土著保留单位并非今天产业市场的主要问题，最大的问题还是许多项目不符合需求，这和许多项目推出前没有进行可行性研究有关。

“如果发展商兴建的项目是供不应求，销量还会增加。因此，发展商始终需要回到根本，即它们的主要市场对象是谁。”