独家报道：陈美玲、李玟江

（吉隆坡29日讯）随着住宅市场的发展空间越来越拥挤，正巧数据中心的兴头临到，让原本就活跃的工业产业备受关注。如今几乎每周就有不同产业公司有重大宣布，不是宣布兴建就是投资数据中心，市场一片炙热。

市场对我国不同地区的数据中心都表现出发展意愿，持续的数字转型倡议也推进潜在超大规模数据中心进军大马市场，这一趋势和机遇塑造了大马数据中心的未来。

产业公司从不做亏本生意，有商机才有投资。拥有大量地库，特别是在柔佛和巴生谷，以及财务稳健的发展商，更有机会在这一股数据中心大风刮起时，抓住机会，提升收入多样化。

随着新加坡政府在2019年禁止建设新的数据中心，并于2022年有条件解除禁令，近水楼台的柔佛在数据中心发展中因得益而领先全马，而身为科技枢纽的赛城在这方面也在奋起直追。

作为长期营运的数据中心预计将成为工业产业的新宠儿，然而它有何好康能吸引大型产业公司入场？国内外有何因素刺激其增长？我国水电、光纤和数字基础设施又能接得住这一波骤增的需求吗？

《南洋商报》数据中心系列报道，让数据和事实说服一切。

水电网络稳定 处战略性位置

柔数据中心领先全马

大马得天独厚的地理位置，是许多全球科技公司在东南亚设立数据中心的理想地点。

除了前景大好，可为发展商开发收益来源，大马也受益于中美贸易紧张局势，因为企业能更好地掌控地缘政治风险。

根据兴业投行题为“当科技遇上房地产”的主题研究报告，向来活跃于工业产业的发展商预料会有更大的机遇实现收益增长，不是卖地就是兴建数据中心，如UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）、森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）、马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）、腾宇集团（AME，5293，主板建筑股）和绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）。

营运数据中心需要稳定可靠的水电供应，更重要的是光纤连接基础设施到位。基于在偏远地区建设基础设施的成本高昂，数据中心一般上不会在此选址，靠近各种供应源头才是上上之选。

得益于狮城禁令

新加坡成为东南亚数据中心集中点，便是集齐种种优势的实例。

回顾我国，柔佛能在数据中心发展中领先全马，很大程度得益于狮城的禁令。靠近狮城能降低网络时延，更容易营运协调管理，而且柔佛的水电和土地价格相对便宜，数据中心可利用狮城的网络或大马现有的海底电缆来连接，促使许多数据中心营运商到此扩展业务。

目前柔佛主要的数据中心有士年纳科技园、杨忠礼绿色数据中心园区、Nusa Cemerlang工业园和努沙再也科技园。

在巴生谷，赛城作为科技中心，不管是网络连接还是基础设施都设备齐全，一直是数据中心的投资焦点。兴业投行相信拥有大片土地的发展商将会更好地利用土地，并释放间接的溢出效应，因其他科技公司可能会仿效而进驻数据中心。

数据中心高度重视安全、稳定、可靠与连接，而战略位置格外重要，它将直接影响营运成本和设施的寿命，因此并不是所有地区都适合兴建数据中心设施。

尽管大马位于太平洋火山带之外，一般不会发生重大天然灾害，如地震、火山爆发和台风，但并不代表我国不会发生水灾、人为灾难、土崩和严重烟霾侵袭。最近几年，极端天气也在西马一些地区引发灾害。

选址多方考量

水、电和互联网连接是数据中心必不可少的关键因素，其余的还有土地和建筑成本、税务与政府激励措施。

电力供应尤其重要，电费将占据营运成本的一大部分。在选址上应考虑是否靠近电力网、该区基础设施的完备程度、替代能源的可用性，如太阳能，还有互联网连接或电信基础设施的光纤资源及它的传输速度。

另外，为了避免信息科技（IT）设备和机器过热或故障，数据中心需大量的水来冷却系统，其中一个能降低电力使用效率（PUE）的方法，便是水蒸发冷却。若把水从系统中移除，将降低操作的节能。 

有地有机遇

兴业投行看好在合适地点拥有大量地库的发展商能抓住这波商机，尤其是土地已备好基础设施，离主要城市不远，又有良好互联网连接之地。

由于数据中心因严格的安全要求需远离住宅和商业区，发展商有可能选择在现有的工业园兴建数据中心。

UEM阳光、森那美产业、实达集团、马星集团、腾宇集团和绿盛世都符合以上条件，被看好将从中得益。

3条“进军路线”

发展商多卖地予营运商

发展商可能有3种模式进军数据中心：

（一）共同投资；

（二）建造和出租外壳及核心设施，以获得持续收入；

（三）与数据中心营运商组成合资企业，共同运营主机托管。

至今，发展商主要是卖地块给数据中心营运商。吉星机构（CRESNDO，6718，主板产业股）在一年内卖了4块柔佛地皮给数据中心营运商，总面积372万平方尺，交易价是每平方尺120至125令吉。

本月10日，绿盛世宣布以4亿230万2175令吉脱售柔佛古来123.14英亩的土地给微软支付。

今年5月，腾宇集团以每平方尺138令吉，卖掉柔佛34.91英亩的土地给数据中心业者。数据中心营运商和发展商之间的土地交易价无疑为该地段附近的工业用地设定了新的定价基准。

同样在上个月达成交易的另3家产业公司是森那美产业、马星集团和UEM阳光。

森那美产业将在旗下的艾美娜商业园发展谷歌在大马的首座超大规模数据中心及云区域。此处占地49英亩，潜在电力80兆瓦。

马星集团与Bridge数据中心公司（BDC）合作，在其位于雪州万津的Southville City项目一片17.55英亩土地，建设首个电力达100兆瓦的数据中心。

UEM阳光与LOGOS基建公司则签署了解备忘录，共同在努沙再也门户的30公顷工地探索建设数据中心园区，并将配备360兆瓦电力。

回报率7%至7.5%

作为工业产业的新宠儿，这些消息料将成为催化剂，鼓舞更多发展商考虑投资。

数据中心属长期营运，拥有一系列稳定设施将为这些公司赚取利润。根据全球房地产服务供应商第一太平戴维斯（Savills Malaysia）的研究，日本主要数据中心的回报率是4%至5%，西欧5%至7%，新加坡6%至7%，大马7%至7.5%，中国则是8%至12%。

手机上网便捷推高需求

在大马，社交媒体普及化是数据中心需求增长的关键因素之一。截至2022年，在东盟国家中，汶莱的社媒普及率以117%居冠，大马92%居次，新加坡以90%排在第三。

与社媒一致发展的是，智能手机普及率在2018年达87.3%，因互联网连接愈发便捷，预测在2025年升至89%，再度推进数据中心的需求。

跨国产业顾问公司大马仲量联行（JLL）日前举办题为“大马数据中心前景”的讲座会，产业公司、国内外利益相关者、国家能源、大马数字经济机构（MDEC）皆派员出席。

大马仲量联行研究与咨询经理方志强说，大马当前对数据中心的电供约260兆瓦，料在2025年底激增至860兆瓦，这是根据现有和已确认的项目所推算。考虑到所有数据中心项目，2027年底的潜在总电压将增至为2270兆瓦。

数据中心的需求增长主要受到云计算、大数据分析、互联网服务和日益增长的人工智能所推动，需求来自不同领域，包括电子商务、金融服务、电讯和科技业。

亟需超大型数据中心

大马16至64岁互联网用户社媒平台月用百分比，今年1月WhatsApp录得最高，达90.7%，接着是脸书（84.9%）、Instagram（77.0%）、TikTok（68.8%）、Telegram（64.9%）、FB Messenger（56.6%）、X（45.2%）、Pinterest（31.6%）、领英（30.5%）和WeChat（27.7%）。

这些平台由大型科技公司营运，它们是超大规模数据中心使用者，加上对云服务的需求，超大规模数据中心在大马也趋增。

从地理因素来看，大马没有本地营运的社媒平台，用户一般被连接到这些平台位于国外的数据中心提供服务，大马的高社媒普及率促使这些公司在此建立数据中心变得越来越有价值，尤其是用来服务社媒平台用户。

大马的战略性位置能从多方面来理解。其一是强稳的连通性、完善的电讯基础设施、可靠的海底电缆网络和高速的互联网接入使大马数据中心能高效地满足本地和国际市场的需求。

我国以奖掖和倡议营造友好的环境来吸引外资，政府政策支撑数字经济发展，如税收优惠、拨款及支援的条例，优秀的营商环境吸引数据中心业者入驻。

大马拥成本结构优势

另外，大马靠近亚太区新兴市场，如新加坡、中国、印度及澳洲，这样的位置是营运数据中心的理想枢纽，不只缩短时延、强稳连接性，也有庞大客户群。

与区域其他国家相比，大马占了有利的成本结构优势，如相对低廉的土地和水电成本，提高数据中心的营运效率和竞争力。

我国劳动力也有着高等教育背景和技术熟练的水平，特别在资讯工艺、工程和数据管理，有足够的专才能高效营运和维护数据中心，高质量地传递服务。

大马有强大的可再生能源潜力，能生产太阳能和水力发电。随着数据中心供应商越来越重视环境和永续发展，获取可再生能源来源有助于减少碳排放并提高数据中心的永续性。

最重要的是获得政府支持，投资数字基础设施，通过大马数字经济蓝图（MyDigital）及数字自由贸易区（DFTZ）鼎力支持数据中心发展，借着数字化推动经济增长、创造就业机会、提升政府效率，在全球数字经济中，使大马成为具竞争力的一方。

政府还通过一些列措施促进数据中心投资，如国能公司推出的绿色通道、扩展高速宽带网络、开发海底电缆系统等，确保数据中心连接网络无阻。

未来一年专注立法保护数据

方志强说，目前，大马的数据中心主要集中在大吉隆坡和柔佛，截至今年首季，输送给大吉隆坡和柔佛数据中心的电力分别是125兆瓦和137兆瓦，兴建中的电力分别200兆瓦和500兆瓦，建议电力分别为795兆瓦和1475兆瓦。

数据中心的未来一年的趋势将集中在立法和规定以保护数据、提高机架密度、托管与整合、边缘/模块化数据中心、云计算增长、新兴市场和提高可持续性的效率。