（吉隆坡26日讯）房价上涨的主要原因之一是抵押贷款期限延长，而不是房屋本身的实际价值增加。更长的贷款期限让房屋看起来更“可负担”，但其实只是通过创新融资手段制造了假象。

国库控股研究院（KRI）研究员蒂芭拉克什米在指出，大马城市的房价过高问题，并不完全是工资增长停滞造成的。

“即使最低薪金提高，也难以追上房价飞涨的速度。”

她在其题为《可负担房屋还是可负担债务？》的文章中这么指出。该文章发表于国库控股研究院的官网上。

住房可负担性差距大

她提到，房价的增长速度远远快于家庭收入的增长，这导致住房可负担性差距越来越大。

尽管住房需求依然强劲，但温和的收入增长不足以弥合可负担性差距，而对抵押贷款的依赖增加又进一步扩大这个差距。

数据显示，2012至2014年期间，房价年均复合增长率高达23%，从17万令吉涨至27万令吉。相比之下，家庭收入的增速却不到一半。

因此，要期待收入跟上房价这种增长速度，几乎不可能。

自2009至2010年以来，房价的年均复合增长率为7.2%。

她指出，这与金融行业的发展密切相关，比如更长的贷款期限和更高的贷款比例，使得购屋者更容易买到昂贵的房子，但同时也增加了还款成本。

她表示，国家银行已经强调，35年的房屋贷款期限已足够让贷款人在退休前全额还清贷款。延长贷款期限不仅会增加融资总成本，对贷款人的偿债比率影响也微乎其微。

举个例子，如果把一笔50万令吉的房贷期限从35年延长到40年，总还款金额会增加17.4%（约9万7000令吉），但月供只减少4.4%（约112令吉）。

这说明延长贷款期限并不能显著减轻购房者的负担，反而会导致更高的融资成本。

跨代贷款增总利息支出

跨代贷款也面临类似挑战，它是以前为解决房屋负担危机而提出的概念。

虽然与传统贷款相比，代际贷款看似能降低月供，但却把还款压力转移给下一代，同时大幅增加了总利息支出。

结构性改革助可负担

蒂芭拉克什米强调，仅靠延长贷款期限或其他创新融资手段，解决不了住房负担问题。

“房价真正的可负担性，应该通过结构性改革来实现，比如缩短贷款期限、推广‘先建后售’模式、采用预制建筑技术降低成本，以及确保房价与当地居民收入水平相符。”

她指出，只有通过这些措施，才能让房价反映真实的市场价值，真正让普通家庭买得起房。