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【独家】房市晋调整 投资者观望
滞销屋套牢157亿

房市进入调整期,投资者继续观望,令国内滞销房产继续上升,截至今年首季,滞销住宅套牢了156亿8065万令吉。



根据国家产业资讯中心(NAPIC)新发布的房产市场报告,截至今年首季,滞销住宅达到2万5193间,比去年微扬1.8%,但却比2016年劲扬约67%。

报告指出,截至首季的滞销店铺4361间、SOHO共1085个单位和9925间服务公寓;另有1033间工厂滞销;但报告并没有透露涉及的总值。

根据国家产业资讯中心,发展商建竣的单位,从拿到住用证日算起,若9个月仍未售出,就定义为滞销。

眼见滞销情况趋严重,房产发展商认为是时候停止打房,让市场供需逐步调适和平衡。

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柔滞销屋连年最多  

占全国20%  槟灾情次之 

国家产业资讯中心(NAPIC)的报告滞销住宅排行榜中,柔佛继续成为“霸主”,居次的是槟城。

柔佛各类滞销房地产,包括住宅、商店、工厂、服务式公寓和SOHO,依然是全国之冠。

市场买气放缓,滞销住宅价量齐升; 去年,柔州的住宅房屋滞销量录得19.2%增幅,增至4376间单位;截至首季再增加14.3%,达5002间,占全国约20%。

同时,柔佛是商店滞销情况最严重的州属,今年首季有1114间,占全国比重25.54%,其中有891间价格超过50万令吉;服务式公寓和SOHO滞销量达7720间,占全国比重70.1%。

工业产业滞销则达459间,占全国比重45.95%,有45%是半独立式厂房。

国家产业资讯中心的报告指出,接下来,槟城灾情排第二,今年首季共4092间滞销,占全国的16.2%。

滞销的住宅以高楼,如组屋或公寓等居多,占全国数据40.6%,排屋则有8489间滞销,占33.7%。

槟州房地产市场过去2、3年走缓,滞销高楼住宅尤其严重,组屋和公寓占总数约58%。

高楼住宅滞销,在槟城情况尤其严重,滞销住宅有58%是组屋或公寓,柔佛有40.3%。

房产人士指出,去年和今年,估计依斯干达特区新推出的公寓单位接近5万个,主要分布在新山市中心及周边,还有依斯干达公主城。

公寓单位售价及租金下滑,入住率成了最大的问题。新的公寓价格仍维持在每平方尺为400至600令吉的水平。

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10万以下最严重

若以价格来做区隔,售价50万令吉以下的住宅占61.1%,最严重的竟是10万令以下的住宅,占总额的31.5%,售价30至50万的占29.6%。

一位房产代理指出,这数据也反映了购屋能力追不上市场,造成的供需失衡问题。

国家产业资讯中心的数据显示,未动工的未售出单位,从2014年显著上扬,截至今年首季达1万4000间,比去年上扬10.9%。

兴建中未售出单位,自2014年的约4万间一直上扬,幸好截至今年首季维持在6万左右水平,比去年稍为下滑1%。

报告也显示,目前全国住宅库存约有549万间,首季建竣的有2万1641个单位。

未来新供应方面,首季交房2万7551间,获批发展的单位有2万2597间;但同时,却有6万1266间兴建中的单位未售出,未动工及未售出单位达1万4000间。

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打房太久  供需脱节

为何滞销不断恶化?

槟州房地产发展商会(REHDA)主席拿督杜进良接受《南洋商报》专访时一针见血:“政府打房期限过长,令市场无法根据供应与需求,自然和健康的调整。”

过去两年来,发展商努力消化在打房措施出炉前后推出的旧货,新推楼盘相应减少。

杜进良说,一般打房措施出台后,市场会在两、三年内调整,但当价格下调10%至15%,政府就是时候放手让市场自然调适,找到新的平衡点。

他举例,7月底,槟州政府配合该会举办的2018年大马产业展销会,豁免外国人的1.5%购屋税,以及3年禁售期的2%售屋税,协助州内发展商脱售滞销库存单位便是积极之举。

政府在2013年开始祭出多项打房措施,以杜绝炒房客,2014年滞销的住宅8839间,隔年就破了万,2015年滞销住宅共1万285间。

打房措施至今进入第五年,杜进良说炒楼风已遏止,投机客基本上已被淘汰,政府是时候松绑。

业界认为再牢控,会对市场更不利,尤其房地产直接和间接牵涉到约百个行业。

该会霹州分会主席邱文传说:“协助人民拥有安乐窝,也可振兴产业相关行业链,包括建材生产、银行、律师、承包商等。”

业者认为,长期低落或向下,对整体经济影响深远。

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近月买气逐步升温

虽说是滞销住宅霸主,但房地产发展商会(REDHA)柔佛州分会主席拿督张润安指出,近月看到买气逐步升温。

他接受《南洋商报》访问时说,新政府致力催促银行放宽房贷政策,加上零消费税的因素,不少买家开始跳出观望,出手置业。

他指出,柔州有地产业仍是消费市场的热门选项,购屋者开始关注价格在70万令吉以下的有地房产项目,公寓单位则以35万令吉以下的比较受落。

“适逢零消费税期间,还有买家开始询问行情和置业,50万令吉以上店屋单位,130万令吉以下的排屋、180万令吉以下的半独立洋房,仍受到购屋者关注。”

缩紧房贷推高门槛

房地产发展商会(REDHA)霹州分会主席邱文传则指出,霹州房价虽便宜,但银行放贷条件苛刻,购房门槛相对还是偏高,这令州内滞销住宅上扬。

“霹州累积的滞销单位约有6000至8000单位,公寓及30万令吉以上的单位情况较严重;同时,土著单位滞销比例则达30%。”

他受访时表示,打工族薪资偏低,考量这些潜在购屋者的各种财务负担,如教育和汽车贷款等,大多银行只愿意放85%或更低的房贷。

“以30万令吉的房子来计算,若只能贷款80%,头期就要付6万令吉,还有律师费、印花税等等,都是首购族的负担。”

邱文传提到,银行直接拒批的房贷其实不多,只是因为贷款率偏低,购屋者因头期等等因素被逼放弃;类似情况的申请者近半数,年龄介于22岁至35岁。

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要闻

官方周休改六日 柔佛明年1月6日列公假

(新山13日讯)从2025年1月1日开始,柔佛官方周休日正式改回星期六和星期日,而明年首个周一(1月6日)也列为公共假期,以平衡公务员在该周的工作天数。

这是因为今年12月29日至明年1月4日,在同一星期内共有6个工作日,比标准的一周5天多了1天,因此柔佛州政府日前召开会议时将推出多项调整,其中把明年1月6日列为公共假期。

上述消息近日通过社交媒体广传,柔佛州教育及新闻委员会主席阿兹南今日向媒体证实确有此事。

他提到一封志期12月11日,由州政府秘书署人力资源部秘书处发给各地方政府及相关单位的公函给媒体。

有关公函内容是柔佛州务大臣掌管的柔州土地税收、行政、财政、策划、经济发展及旅游事务委员会,已于日前召开会议并同意作出多项调整,以配合官方周休日改成星期六和日。

公函说明柔州政府部门的周休日,从2025年1月1日开始正式改为星期六和星期日,并强调不论是州政府、地方政府或联邦政府的公务员,上班时间将根据当局安排的工作时段作出弹性安排,每名公务员的单日工时包括休息全长9小时。

柔州公务员的工作时间,在一般日子和斋戒月期间有所不同。

星期一至四,公务员将根据工作内容弹性安排上班时间,可在早上7 时30分至早上9时之间开始上班,下班时间则介于下午4 时30分至傍晚6时,下午1时至2时午休一个小时。

至于星期五,上班时间从早上7 时30分至9时开始,下班时间为下午4时30分至傍晚6时,在中午12时15分至下午2时45分有2小时30分钟的午休时间。

斋戒月期间,柔州公务员星期一至四的午休缩短至半小时,周五午休则2小时。

星期一至四,公务员的上班时间从早上7时30分至早上9时开始,下班时间为下午4时至5时30分,下午1时至1时30分午休半小时。

星期五则早上7时30分至9时开始上班,下午4时至5时30分下班,中午12时30分至下午2时30分午休2小时。

公务员星期一须穿部门单位制服

柔佛州政府秘书署人力资源部秘书处发出的公函也列出新的公务员上班制服穿著指示,包括全体公务员必须在星期一穿部门单位制服。

至于其他工作天,男回教徒和非回教徒星期二和三穿正装,星期四穿峇迪长袖服装;星期五则回教徒穿马来服及戴宋谷,非回教徒穿正装。

除星期一以外,女回教徒须穿马来套装和戴头巾;非女性回教徒星期二至三以及星期五可穿正装、马来套装或民族服装,星期四则须穿上峇迪马来装。

有关公函也指委员会议决同意柔州政府学校上课时间的最新指南,须由柔州教育局长发出。至于柔州宗教学校的最新上课指南,则须由柔州宗教局局长发出。

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