受到经济不景气及银行严批房贷的严峻考验，我国房地产领域上半年可谓惨淡经营，整体销售几乎全线下跌。

房贷申请在2月份结束了12个月的跌势，虽反映了市场买气逐渐恢复，但银行批准的房贷总额还是比去年同期大减，显示金融体系仍未放松房贷审批。

房地产是否已恢复元气？从宏观角度来看，经济学家认为，政府必须懂得分流外资，同时必须设法控制供求结构，失衡的话，可能会出现“空城计”。

在房仲眼中，目前无法太早定论“买家重返市场”，一切须视下半年走势，但市场所谓的供应过剩，正好是有财力的投资者“狩猎”实惠价格好楼盘的时机。

连升2月又转跌  
房贷申请起伏难测买气

2月房贷申请终于结束了12个月的跌势，但之后却起伏不定，经济学家和业界认为，目前很难定论房地产市场买气是否复苏，关键必须看下半年起势。

中总社会经济研究中心执行董事李兴裕对《南洋商报》说：“从银行放贷数字来看，虽然稍有起色，但要下定论说是好转的预兆，还是言之过早。” 

国家银行的报告显示，2月房贷申请终于结束了12个月的跌势，按年上扬2%，但连升2个月后，4月又转跌3%，5月回升1%。

而银行批准的房贷总额从去年11月到79.37亿令吉后，至今未回到80亿令吉水平，1月2月更跌到60亿令吉以下，而5月最新的数据显示，获批的房贷按年减少11.2%。

对于下半年的房产走势，李兴裕抱持谨慎观望的看法，仅期望我国房产下半年不会变得更糟糕。 

“房贷从去年起进入巩固期；去年落实消费税，又碰上经济放缓，尤是去年下半年至今年第一季走势，经济仍然缓慢……，投资者必须保持谨慎心态。” 

李兴裕认为，房产业仍需要一段时间来复苏，或许会拖到明年上半年。 

大马产业经纪协会（MIEA）前主席西华山卡尔受访时指出，之前严重放缓的行情已趋向稳定。

他认为，房市明年会开始缓慢爬升，于2018年开始复苏。 

“我认为目前已经处于谷底了，之后市场走势会持平一段时期，直到2017年我们会开始看到一点起色，市场会在2018年迈入复苏期，并在2019年和2020年再度活跃扬升。” 

西华表示，跟许多产业经纪交流联系，大部分经纪皆投诉我国产业市场十分糟糕，业绩深受影响。 

租户市场有利议价

西华表示，我国许多房产业者日前都很积极地在寻找房客，不仅公寓单位，有地房产和店屋业者都十分努力寻找住户。 

然而，在此严峻的经济环境下，要寻找住户并非件易事，因此租户能够议价到便宜租的好时机。 

“许多产业涌入市场求售，业主找不到买家就只好出租，在许多人争相出租竞争激烈情况下，那租金就会下滑。” 

至于商用产业如办公楼单位同样受到冲击，由于石油与天然气领域受挫，国际原油价格败跌，许多大型油气的业者纷纷转换业务战略。 

西华表示，许多业者暂时搁置扩展计划，并缩小公司规模，搬离并撤走分公司业务，仅保留总部，导致我国办公楼产业面临稍微过剩的现象。 

“但我估计商产业过剩的情况不会维持太久，我认为商用产业过剩的情况不如住宅房业来得糟糕。” 

他认为，房产过剩的情况还严重过商用产业，尽管商产业走势缓慢但未来较会有增长势头，并估计未来一到两年，商产业销量会再次起飞。 

“或许商产业的销售增长不会如以往般迅速，但它会逐步缓慢增长。”

把握良机买有地产业

西华预测，今年房价会稍为下行，但有地房产和店屋应该幅度不大，有意下半年进场的投资者，除谨慎之余，此时正是“寻猎”的好时机。 

“倘若发现有地产业价格售价低，现在就是购买的好时机，如果拖得太久，等到明年市场复元，价格再涨的话，就有可能错失良机了。” 

他说，上半年产业市场十分缓慢及冷清，许多人都抱持观望的心态。 

至于下半年的行情，西华认为与上半年行情不相伯仲：“即使是发展商都表示，难以预测销售。”

“许多人都忧虑，选择退场或暂搁置业，这使二手市场也显得冷清，行情并不比新楼盘好，可谓同病相怜。“

但他表示， 共管公寓和服务式公寓受到的冲击最大，因为两者供过于求的情况最为严重，面对难找买家的窘境。 

他指出，去年公寓和服务式公寓价格已下调5%至10%，但有地房产价格依旧保持不变。

办公楼商场过剩

国行去年曾警惕市场，商用房产如办公楼和购物商场供应恐供过于求，这对房地产整体发展是潜在的伤害。

李兴裕指出，我国已规划的大型商业发展计划不少，各造皆希望既然国行已响起警钟，有关当局更要严正看待和把关，确保不会加剧供应过剩的情况。 

“假设加剧了供过于求，会造成很多连锁性的严重影响，不只发展商，也影响银行、参与该领域的相关者。” 

他表示，失控带来的负面影响可能十分严重，尤其是我国未来几年要推行“大马城”，新的商用房产供应量很大，尤其庞大的地下城及商场计划。 

他指出，虽然“大马城”是很长远的计划，但目前看到市场确实有出现供过于求的状况。”

“希望尤其吉隆坡市政厅和州政府‘做好功课’，不要再加剧过剩的现状。 ”

李兴裕补充，产业过剩的情况多数发生在大城市如巴生谷、槟城和柔佛州。 

平衡分流外资免多“空城”

也是资深经济学家的李兴裕认为，政府必须平衡分流外资在我国的投资到各领域，不仅仅局限于房产业。 

“房产业已经过剩，若再积极鼓励外资进场，后果不堪设想，或导致很多‘空城’没人住。” 

他说，假设引发经济风暴，我国整个房产领域就会受到冲击，进而拖累投资者、银行业，甚至是经济，这方面是政府需要加倍加紧关注的。 

“虽然房产业发展能迅速带动经济增长，可是我们也要关注房产过剩现象，平衡市场的供求。” 

根据国家产业资料中心（NAPIC），我国去年建竣但未售出的房屋单位，按年增加16.3%，至1万1316个单位，前年是9733个单位。 

各州情况各异，但槟城情况最严重，截至去年滞销房产有1426间，按年劲扬36.5%。 

紧追其后的是柔佛，按年年增了8.5%，达2483个单位；雪州涨10.4%，未售单位推高至1193个。 

唯有吉隆坡的未售单位按年跌37.3%，至651个单位。

即使柔南的依斯干达经济特区发展兴旺，迎来不少中国投资者，但也感受到过剩的压力。 

西华证实，柔南特区确实面对产业过剩的现状，尤其是当地的高端住宅区和服务式公寓稍微供过于求。 

“但依区有很多基础设施，还有许多来自邻国新加坡的潜在经贸者，目前行情虽然放缓，相信未来两到三年，就会恢复元气。”

投机客减少遏制炒楼

以目前的销售行情来看，李兴裕认为，市场的投机客已明显减少，不健康的炒楼风也受到克制。

“加上银行谨慎放贷，放缓购屋者买房产，这些都可从银行申请房贷和批准房贷的数据相继萎缩可见一二。” 

他表示，之前政府推出打房措施时就忧虑会出现房产泡沫，虽现房产过热的情况已受控制，但房产过剩却是事实。

“在未来的开发，若还是积极推动没有去解决的话，最后所看到的会是个空城计。” 

李兴裕指出，我国房产还没走出阴霾，再加上外围利空不少，例如最新的脱欧潜在风险和骨牌效应，促使投资者谨慎看待英国脱欧演变的后续冲击。