电子商务与实体零售（第二篇）

（吉隆坡16日讯）电子零售在我国的增长率不容忽视，令人认为国内不少零售空间领域受到网购侵蚀而出现空置，不过，零售业或产业界的大咖都认为，零售空间虽确有空置现象，但绝不会因电子商务崛起，而受重大影响。

他们普遍上认为，目前全球热议及盛行的线上+实体（O2O，俗称线上线下）营销手法，将使零售空间领域，出现调适及平衡。

据大马零售集团的数据，2011至2016年的电子零售虽有18.5%之增长率，但销售额2017年也只达20亿令吉，比起实体零售的998 亿令吉销售额只是冰山一角，因此，短期的未来，实体零售还是主流。

他们也认为，当实体零售商尤其连锁店商把表现欠佳的实体店关闭的同时，纯电商也因要塑建信誉与让客体验，而纷开设实体店，这带来了此落彼起的平衡。

但一些地区的大型商场，确有空置现象，而且不可谓不“令人关注”。

大型商场表现不俗

马来西亚房地产中介公会（MIEA）主席林振兴接受《南洋商报》电访时指出，除了那些小型商场面对电子商务的冲击以外，基本上，大型商场的零售空间销售量，还是不俗的。

林振兴认为，那些地理位置佳及拥有良好设施的区域购物中心，如吉隆坡柏威年广场及吉隆坡阳光广场，并不会受到电子商务崛起所影响。

根据柏威年产托去年第三季的财报，该公司首9个月的营业额按年增加5.4%，达3亿6055万3000令吉，主要是因为吉隆坡柏威年广场的租金收入增加。

林振兴补充，只要地点好、附近人口够多、临近社区的购买力够强，最好还有足够泊车位，店铺还是能出租或出售。

“但小型商场因缺乏以上所述优势，才会无法吸引零售商进驻。”

不过，林振兴提醒，基于目前消费者情绪疲弱，零售商在选择开业地点时，应更谨慎。

办公室及商场过剩

去年5月，国家银行总裁拿督慕哈末依布拉欣警示，国内主要城市的办公室及购物广场出现供应过剩迹象。

随着国行的警告，第二财长拿督斯里佐哈里早前宣布，内阁已下令2017年11月1日开始，暂时冻结全国四大产业类别的发展准证，何时解冻需视未来经济发展。

这四大产业类别就包括购物商场，其他是办公楼、服务式公寓及价值百万令吉以上的高档公寓，有意开发那价位的高档公寓的发展商可针对冻结令提出上诉，会个案方式考虑是否批准。

《南洋商报》本周三引述英国《金融时报》一项研究报告报道，隆市一些购物商场仍有严重空置现象，这现象于2015前开始出现。

“截至去年9月，孟沙南区的租用率只有66%，市区其他商场的租用率甚至只有40%。”

令吉有点起色，报告指消费能力日益增强，但吉隆坡不是所有商场都感受到，大部分根本无法和5家拥有金字招牌的购物商场竞争，这5家分别是吉隆坡阳光购物商场、柏威年及谷中城，及灵市万达购物中心及双威金字塔购物中心，它们占巴生谷商场总面积的30%。

须注意的一点是，研究指隆市过去3年建了太多商场，所以才出现空置问题，并没说空置是因电子商务崛起而致。

不管怎样，林振兴的看法，是我国的状况。

狮城空置零售空间将剧增 

不过，新加坡却有所不同，根据新加坡仲量联行（JLL）的最新报告，到了2020年，新加坡估计将有690万平方英尺的零售空间，会因电子商务销售的增加，而不再为市场所需要。

该行最新一份“科技改变新加坡零售业”研究报告，以过去10年每年零售营收增长1.5%的幅度计算，并加上未来新增的零售空间，估计在3年内新加坡可能出现690万平方英尺的空置零售空间。

不过，同样的，电子商务也只占狮城零售总营收的冰山一角，新加坡政府估计，2016年的零售营收约350亿新元（1057亿令吉），电子商务只占3%。

电商只占3%

该研究认为，电子商务的市场越来越大，但新加坡的实体零售仍有作为。

年龄介于40岁至49岁的X世代，以及50岁至69岁的婴儿潮世代，占了该国人口的43%或168万人。

“这群人喜欢在实体空间消费，也拥有更多的可支配收入。”

这现象恰好与美国一样，在美国，预测到了2020年，超过80%的零售业销售额仍来自实体店内的交易，而线上（即电子零售的网购），只占零售领域总销售额的8.3% 。

虽然越来越多消费人已对线上购书、买鞋及电子产品习以为常，但在美国，大部分的消费仍在实体店里交易，事实上，美国十大零售巨头都来自实体店。

以上种种说法及现象，倾向反映电子商务（主要是零售）仍未影响零售空间，也显示实体店的存在必要性。

消费者仍爱逛商场——大马零售集团董事经理陈海信

大马零售集团董事经理陈海信重申，巴生谷过去8 年一直面临零售空间供过于求，但不代表全马商场都面临这情况。

他明言，吉隆坡市中心、八打灵再也、白沙罗及蕉赖等零售空间，确实过剩，但在万宜、加影及甲洞等地区，这种情况（商场过剩）并不明显。

“大马消费者仍倾向于逛商场（特别是在周末），它是集购物、餐饮、娱乐及休闲为一体的一站式时尚生活体验中心，这已成为国人的生活方式，不同的只是民众的消费力下降。”

取得平衡者将是赢家——大马连锁协会会长拿督蔡家胜

大马连锁协会会长拿督蔡家胜接受《南洋商报》访问时说，零售业在未来将是一个“平衡游戏” ，而国内主要城市的零售空间，也必将经历市场调整，而迈向平衡发展。

他指出，实体店太多的连锁式零售商将关闭部分表现欠佳的店铺，而从未开过实体店的电商，也会开始建实体店，让客户体验产品及服务，这些做法都赋予消费者更多的信心。

他相信大马电子商务经过数年快速成长及市场拓展到具备一定规模后，其增长之势必放缓，届时能在传统实体零售及电子零售渠道之间取得平衡者，将会是赢家。

“零售商必须参与线上线下领域，才能赢得最终胜利，包括需迎合消费者截然不同的消费方式，特别是能影响未来年轻一代的手法。”

明日预告:O2O 的优势，可摸可试可信赖。

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独家报道:谢姈悄/陈协运

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