大马经济转型中与安邦智库（系列）

文：许晓菁

上期提到，随着国家经济发展，一直不属于经济主流指标的房地产市场，必须受到关注以获得深化增长。

过去十年，由于全球地利率等效应，令我国房地产价格走在积极上涨时代。2012年至2013年我国房价都出现双位数增长。

不过在这几年，由于忧虑家庭债务日益严重，国行开始实行打房措施，缩紧贷款条例。

我国的房地产融资贷款，是国民主要的家庭债务项目。

根据国家经济报告，银行所批准的贷款项目以及所发出的贷款额，以家庭户占大多数。

去年第三季，银行54.3%的贷款项目属于家庭户贷款，占了所支付的贷款额的27.7%，其次才是制造业、零售贸易业、酒店和餐饮业。

大部分家庭户的贷款，都是属于房屋贷款。

银行的的总融资贷款额，也是以家庭户为大部分（57.2%）。

在这样的情况下，国行为了抑制家庭债务问题，须从缩紧房贷申请条件着手，导致银行在去年第三季所发出的贷款额下跌了2.4%。

也因如此导致银行批准的贷款也下跌了4.1%。（参考图表3）

此外，开始实施消费税后，加上原产品价格走低，令吉贬值等等因素，建筑成本走高，人民仍处于调整可支配收入的过渡期，也直接影响了房地产市场增长放慢。

房价下跌影响经济

经济学家认为，我国正处于发展中，目前面对各项不利的外围经济因素，多个主要经济数据有欠理想，若连房地产也陷入下跌周期，对整体经济会有影响。

尽管如此，房价涨幅开始收窄，但是房价并没有倒退，仍然持续上涨，从2010年的平均屋价19万6720令吉，增加到2015年第四季的31万5287令吉。（参考图表1）

近年被视为最有潜能的房地产发展类型，是综合性建筑发展，即混合商业和住宅形式的楼盘，但这些楼盘价格一般都属于中高价格，并且集中在高价位城市地区。平均家庭收入，并无法承担高昂房价。

因此，除了锁紧贷款条例，政府推出了一系列可负担房屋，主要是为了协助无壳的年轻人有能力以较低的价格，购买首间房产。

去年第三季，我国的建筑业持续获得增长，因土木工程发展与民宅房地产发展活动所致。其中，住宅房地产次领域获得13%的强劲增长，主要是因政府推出可负担房屋。

但是，非住宅房地产却因抑制商业房产发展计划，而收缩了4.2%。整体上来说，私人领域的房地产活动，仍占据了本地建筑活动的大份额，达61.4%

问题是，购买可负担房屋需要符合多项条件，而其利率也不会比一般银行房屋贷款来得低，且一般附带条件是该房产不能在十年内进行买卖或租赁。对于年轻人来说，无疑是一个让自己有安身之所的办法。

但是在长期来说，他们所付出的成本会更高，并且，中短期内，不能因房地产价格起落而有投资获利的机会。这也许是一种先甜后苦，长期稳守才能看到房地产投资好处的拥屋方式。

由于打房计划，民宅产业销售市场放缓，而某些地区的商业物业也有供应过剩的迹象。不过有分析员认为，近期的房产冷却现象，有望在国家发展大型建筑工程的过程中，逐渐恢复活力。

建太多中高档住宅未来2年供过于求

自从国家在2010年开始实施大马转型计划以来，为了要走向2020年高收入国宏愿，人民均收入达到1万5000美元的目标，一连串的项目随之进行，私人投资也以倍数增长。

其中的大吉隆坡计划、南部、中部和北部走廊计划、巴生河流域的延伸轻快铁计划、隆新高铁、港口等等计划逐步开展。

若有规律地开发这些地区的潜能，吸引外资同时，也有望在长期内，让有关地带的房地产价值持续应声上涨。

展望大马来临的房地产走势，有分析员认为，由于城市早前在房价大热时期兴建太多中高档公寓与住宅，这些房地产发展在未来两年完工之际，将造成供过于求，这对投资者也许不是好事，他们被迫以较低的价格出租房屋，但是对租住房屋的人来说，却能享有相对低的租金，以及更多的租房选择。

由于政府的打房计划，银行融资与贷款条件方面大大紧缩，但是对于手头上有充实现金的投资者，则可以避开这一层关卡，并趁着房地产价格涨幅缓和的时期，购买值得投资的房屋。

未见外资回流

对于外国投资者来说，令吉价值频频走低，也就是他们进入本地房地产市场的好时机。

但是同时也因为各种不稳定的外围和内在因素，投资者目前仍保持观望态度，未见外资回流。

之前有提到，可负担房屋是近年大马房地产的一项新趋势。

由于中高档房地产供应多，融资贷款出现阻力，马币贬值，房市有价却缺乏市场，在这样的情况下，可负担房屋也许会逐渐热起来，针对首购族的房屋市场，将成为房地产一个显著可行的部分。

去年，国内贸易及工业部有指出，房地产领域在带动国家经济扮演吃重角色，不过绝大部分都来自国内投资，仅有少部分是外国投资。

过去两三年的投资额虽然有所增加，然而被批准的投资项目却下降。

革新减竞争降成本

贸工部认为，虽然房地产投资活动放缓，但是商家仍可以透过加强相关的专业知识、技能和人才，以及转型，来应对挑战。其中一个办法，就是促请国内建筑商引进外国新科技来提升生产力，从而减低竞争与成本压力，革新才能继续前进。

此外，还可以推动各个单位，一起整合建筑业的价值链，从政府机构、发展商到顾问公司甚至承包商，都需要提升附加值，整合资源。

趁房价调整出击

很多人认为来年的产业市场会进入调整期，然而，有条件的投资者或购房者，反而可以趁着这个时机出击。

有更多选择权在理想地点、房屋款式和价码，并能够有充裕的时间比较与考量，争取优惠。

大马房地产评估及服务局（JPPH）也有预测，这两年内的产业市场增长虽然放缓，但是不至于崩盘。虽然产业销售增长减低，但是屋价仍在增长，这归功于发展商及时减少推出新产业，确保了产业价格不走低，而国行采取的打房措施，降低投机元素，也是支撑产业价格在逆风期间抗跌的原因。

无论是缓和房屋发展，或紧缩贷款条例，都能在中短期能有效抑制债务问题，并防止房地产过热。但是，却会导致有志于房屋投资的人却步，也阻挡了原本有条件和资格的购屋者。

提升收入购买力

在第11大马计划下，政府致力于提升最低收入家庭户的生活水平，以及制定最低薪金制，在中长期能加强国民的可支配收入，对房地产，以及购屋者来说，都有正面的效应。

在国家经济逐步发展中，人民的生产力、购买力、可支配收入同时提升，方能带动房地产长远的健康增长。

买房子是很多人一生中最大的投资，无论是购买可负担房屋，还是入购一般房屋，都需要先搞清楚自身的经济状况和目标，深入斟酌才行动。

全球最的宏观对冲基金Bridgewater创始人瑞达利奥在他发表的“经济机器如何运行”中有强调，生产力，在整个经济与债务周期的系统中，是最关键的基础支柱，可以让整个社会的债务、收入、支出，有长远而良性的循环。

经济机制3原则

他总结了经济机制的三个大原则，第一是不要让债务的增长速度，超过收入增长的速度；第二，不要让收入增长的速度，超过生产率，而是先提升生产率，否则长久会导致你失去竞争力。第三，尽一切努力提高生产率，因为生产力在长期内，无论国家或个人，都是起到关键作用。

这个理念不单只适用于国家经济，也适用于个人、单位和某个产业，尤其在处理债务问题上。生产力来自个人/单位的自身能力，能够随着时间增值、创造新事物，带来需求与供应，增加产能，扩大内需。

所以，增进国民生产力，让人民均收适度增长，赶得上房屋贷款比例，才是长远的做法。最终，生产力，才是是让资本、条件扩张的最佳方式。