（吉隆坡11日讯）国内分层发展项目拖欠管理费问题已到了令人担忧的地步，积欠总额估计达数亿令吉，若未妥善解决，或将攀升至数十亿令吉。

当中，廉价屋计划受影响尤为严重，高达50%单位无法按时缴纳管理费。

马来西亚估价师及房产顾问协会（PEPS）理事兼大马产业及设施管理人协会（MIPFM）主席的依萨依斯迈表示，不同类型的物业在管理费收缴率方面存在显著差异。

“根据行业数据，廉价房屋的发展项目收缴率约为40至50%，中等价位物业为60至70%，而高档发展项目则可达80%至95%。尽管廉价房屋的管理费相对较低，但其违约率仍是最高的。”

依萨透露，目前国内尚未建立全国性分层发展项目管理费欠缴的集中数据库，建筑物专员（COB）也未设立全面追踪欠缴情况的系统。

“全国约有280万分层单位，其中约40%单位的业主在缴纳管理费方面存在困难。若以每月平均管理费100令吉、积欠6个月计算，未收回的管理费总额轻易就能达到数亿令吉。”

他指出，低收入家庭往往将基本生活开支置于优先位置，导致管理费拖欠问题严重。

“冠病疫情期间，这一问题更加恶化。许多业主将管理费降至优先级末端，特别是那些空置且未带来租金收入的单位。”

虽然2013年分层管理法令（757条文）为追讨管理费提供了法律途径，但执法力度薄弱，加剧了联合管理机构（JMB）和管理公司（MC）在财务上的压力。

“即使法令允许采取法律行动，但鉴定和拍卖可动产（特别是共有人财产）复杂且成本高昂，进一步阻碍了执法进程。”

尽管面临巨大挑战，一些廉价住宅项目通过创新方式维持营运。

例如，柔佛某个联合管理机构（JMB）通过出租屋顶空间给电信公司设置通讯塔、出租广告牌及设置自动贩卖机，成功创造收入，减轻管理费收缴不足的压力。

水电及保安服务为最大开销

在分层管理中，主要费用包括水电费、维护服务、法定缴款、保安服务及物业管理费，其中水电和保安服务构成最大开销。

大马房地产发展商会（REHDA）表示，发展商在项目初期根据买卖合约附表H和第五附表，估算并制定初始管理费率，涵盖安保、公共设施、清洁、绿化及储备基金等开支。

“由于通货膨胀和服务成本波动，发展商在项目启动时难以准确预测未来成本。通常项目需时3至4年才完工，但这期间维护成本可能大幅上升。”

该会指出，联合管理机构和管理公司通常会根据实际成本，每年调整管理费，以确保财务永续性。

“发展商往往会根据市场基准设定初始费率，但在实际营运中，需根据成本变化作出调整。”

新加坡管理费收缴率达99%

依萨指出，严格的执法机制下，新加坡的管理费收缴率高达99%。

相比之下，我国采用按单位份额计算单一费率，而新加坡则采用多重费率体系，根据不同用途区分费用，更加公平合理。

“在新加坡，未缴纳管理费是刑事犯罪，当局有权查封和拍卖物业。而在我国，只能扣押可动产，且法律程序冗长复杂，导致执法难度加大。”

为缓解管理费积欠问题，估价师及房产顾问协会和大马房地产发展商会建议采取积极的财务规划和严格的执法措施，同时开拓其他收入来源。

依萨建议，实施严格的信用控制措施，包括在拖欠两个月内采取法律行动，限制欠费者使用公共设施，并向分层管理仲裁庭提告。

“快速对欠费者采取行动，有助于保持物业管理的现金流稳定。”

同时，大马房地产发展商会强调，透明的财务管理至关重要。清晰的年度财务报告有助于提升住户的信任度和缴费意愿。

“向住户提供财务报告和维护费用预测，确保开发商与联合管理机构和管理公司顺利交接，有助于避免突然调涨管理费，提升住户信任度。

“在建筑设计阶段引入节能系统、耐用材料及智能维护规划，有助于降低长期维护成本。”

“与物业经理的早期接触，有助于发展商预计营运成本，并优化预算分配，在确保可负担性的同时维持长期营运资金。”

促提升管理费收缴率
及加强物业管理

马来西亚估价师及房产顾问协会呼吁强化2013年分层管理法令（757条文），以提升管理费的收缴率及加强物业管理。

该会认为，强制聘用注册物业经理，确保由合资格的专业人士管理分层发展项目。

“目前法令允许联合管理机构和管理公司聘用非注册人员担任物业经理，只需支付5万令吉或相当于12个月管理费的履约保证金。但这要求经常被忽视，导致管理和财务问题。”

同时，该法令已提高管理费规划的透明度和责任感。

“从发展商的角度来看，该法令将让管理费规划更加规范和严谨，虽然需要更严格的合规性和成本估算，但有助于保护物业价值，增强买家的信心，并确保长期性。”

永续的管理费制度对保持分层物业的价值和功能重要。

发展商、物业经理和监管机构需在可负担性与财务稳定之间取得平衡，携手打造更具韧性的分层管理生态系统。

政策制定者、发展商、物业经理和住户需积极合作，强化执法力度，探索替代收入来源，并实施系统化的财务规划，以确保我国分层发展项目永续发展。