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总交易量逐年递减
房市续疲软价走扬

调查显示住宅交易量按年下降6.2%。(档案照)

(吉隆坡23日讯)2018年的房地产市场将何去何从?财政部产业服务及估价局(JPPH)总监诺丁达哈罗指出,今年我国房地产市场预计保持疲软,料房地产总交易量维持介于2017年的水平,而去年合计首3季房地产总交易量达22万9529次,惟房价估计逐渐攀高。

住宅产业最好卖



“回顾2017年我国房地产市场活动表现,在1月至9月期间,总交易量全面走低,总交易量按年下滑4.3%,从23万9916次,减少至22万9529次。然而随着房地产价格不断攀升,总交易数额按年上涨6.7%,达1022亿9000万令吉。”

他今日出席2018年大马产业峰会说,在房地产总交易量方面,主要归功于住宅房地产领域(占总交易量62.1%),接着是农业地(23.1%)、商业建筑(7.0%)、发展地(6.1%)和工业建筑(1.8%)。

不过调查显示住宅、商业、工业与发展的交易量皆有所下滑,其中住宅交易量按年下降6.2%、商业建筑下跌8.2%,工业建筑下滑0.9%、发展地下滑2.0%。然而,仅有农业地的交易量按年上升1.1%。

若细心观察,近年来不乏项目推出多年后,依然乏人问津,有些甚至面临滞销的情况。这是否反映了产业过剩问题呢?

诺丁说明,相比2016年,去年我国发展商更积极推出房地产项目。数据显示,合计2017年首3季,新推出的住宅产业共达5万3359个房屋单位(去年首3季则是推出4万2261个新房屋单位)。



“惟新屋销售却表现不济,从2015年首三季的41.9%销售率(共售出2万2364个房屋单位),一路呈现下跌走势,2016年首三季销售率跌至31%水平(共售出1万3112个房屋单位),2017年首三季销售率再降至30.2%水平(共售出1万6117个房屋单位)。

“推出最多新住宅项目的地区,主要来自吉隆坡(推出1万5870个单位)、其次是雪兰莪(7337个单位)、柔佛(6153个单位)和彭亨(5281个单位)等。

滞销屋有增无减

他继续说,回顾2014年起至2017年期间,住宅市场确实充满挑战,似乎呈现供应过剩的现象。

“2014年下半年滞销房屋达8839间,接着2016年下半年滞销房屋增加至1万4792间,而截至2017年第三季,依然呈现滞销房屋现象,甚至走高至2万0304间。”

“报告指国内滞销房屋数量是有增无减,尤其有4242间价值介于50万0001令吉至100万令吉的住宅房屋处于滞销状态。”

此外,去年首3季大部分州属的滞销单位数量均有所增加,柔佛州“蝉联”最多滞销房屋的州属(3901间)、其次是雪兰莪(3596间),和吉打(3534间)等。

大型基建成催化剂

展望2018年,诺丁说, 政府颁发的大型基建工程项目,如东海岸铁路(ECRL)、轻快铁第3路线(LRT3)和捷运第二路线(MRT2)等,相信将成为其中房地产市场的催化剂。

“政府将推出几项利好产业领域的措施,以确保其市场稳定。房价预计逐渐攀高。”

房地产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司董事经理符儒仁补充,基于大马人口持续递增,兼组织家庭人口亦增加,相信房屋需求仍保持正面,住宅产业将继续主导产业市场。

另外,询及政府是否有针对小型家庭办公楼(SOHO)供应过剩的举措,诺丁简单回答,政府将对此有所行动。

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【股势先机】2025年值得关注行业和股票/傅宣

展望2025年,股市将继续受全球趋势和政策环境的驱动,为投资者提供多种潜在机会。

以下几个行业和相关股票被认为值得重点关注,可能在未来一年内展现强劲增长势头。

一)手套:低迷后复苏机遇

手套股在经历疫情后的大幅下跌后,市场对其关注度有所降低。然而,这个行业已经显现出明显的复苏迹象。

●行业优势:

(1)产能与技术升级:在疫情期间,手套公司扩大了生产能力,并更新了生产设备,使得运营效率显著提高。

(2)成本优化:手套企业趁低迷期裁减冗余员工,并大力推进自动化生产,降低运营成本。

(3)资本充足:疫情期间的高利润让手套公司积累了丰厚现金储备,为未来的扩展和发展提供了充足资金。

●挑战与转机:

最大的挑战来自中国手套供应商的激烈竞争。由于中国成本较低,其产品在国际市场上更具价格优势。然而,2024年美国宣布对中国手套产品征收更高的关税,这为大马手套公司带来了竞争优势。

从2025年开始,中国手套出口美国的关税将提升至50%,2026年进一步提高至100%。这一政策改变显著提高了大马手套的市场竞争力。

●收益公司:

推荐关注贺特佳(HARTA)和高产柅品工业(KOSSAN)。2024年9月相关关税新闻发布后,这些股票的表现迅速回暖,展现了市场对未来增长的信心。

二)电动车:政策驱动成长引擎

电动车行业近年来受到全球各国政策支持,而大马政府也积极推进相关行业发展,预计2025年将是这一行业的关键增长年份。

●推动力:

(1)燃油补贴减少:大马政府计划逐步削减对高收入群体的RON95燃油补贴,这将提高传统燃油车的使用成本,促使更多人选择电动车。

(2)本地电动车普及:第二国产车宣布将在2025年推出售价低于10万令吉的电动车,这将吸引更多消费者,特别是中等收入群体。

(3)供应链发展:电动车相关企业,如电池生产商,将显著受益于行业的扩张。

●受益公司:

1.震科(GENETEC):作为领先的电动车电池制造商,预计将获得订单增长。

2.森那美(SIME)和MBM资源(MBMR):这两家公司是第二国产车的主要股东,电动车销量的增加将直接提升其盈利能力。

三)房地产:延续复苏周期

自2022年以来,房地产行业逐渐复苏,预计2025年将继续维持增长势头。

●长期趋势:

房地产行业通常具有较长的周期,2022年的复苏预计至少持续三年以上。这意味着2025年仍是投资这一行业的好时机。

●外部推动:

美中贸易战加剧,迫使一些企业将生产基地迁至东盟,包括大马。这将增加对工业用地和办公楼的需求。此外,随着电动车行业发展和外资企业涌入,住宅需求也将随之上升。

●受益公司:

绿盛世(ECOWLD)。其住宅和商业项目因良好的设计和优越的地理位置深受外籍人士欢迎。尽管股价已突破2令吉,但未来仍有上涨空间。

四)建筑:私人合约拉动增长

尽管政府预算对建筑行业支持有限,但私人领域的建筑项目数量明显增加,特别是在贸易战背景下和电动车相关基建设施建设的带动下。

●行业亮点:

(1)私人领域增长:包括数据中心、电动车充电桩、工业设施建设等在内的私人建筑项目正在快速增长。

(2)减少政府依赖:一些建筑公司通过专注于私人合约,避开了政府预算波动带来的风险。

●受益公司:

KERJAYA(KERJAYA)是一家几乎完全不依赖政府项目的建筑公司。

私人建筑需求的增长将为其带来更高的订单量和盈利能力。

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