大马家庭债务正以几乎倍增的速度持续增长，是近几年让我国政府紧密关注的状况之一。

最新公布的国家银行2015年年报显示，我国的家庭债务对国内生产总值（GDP）比例高达89.1%，其中61.4%的家庭债务是房地产融资与债券，有约一半是属于住宅房屋贷款。

日益高涨并超过普通人能负担的房屋价格，是否就是家庭债务加剧的元凶？其他因素是什么？该如何缓解这个问题？

我国的家庭债务是亚洲家庭债务问题中最显著的一个国家，自2008年金融风暴以来，我国家庭债务对国内生产总值的比重从60%增至2015年的89.1%，家庭债务占可支配收入比重是160%。

换句话说，我国大部分家庭户的收入，绝大部分都用以偿还各种贷款。

我国家庭债务对国内生产总值比重从2011年的76.1%，逐年增加至2015年的89.1%（表1）。

逾48%缴房贷

通过透视家庭债务的各大组别（表2），我们会发现，有超过48%是属于衣食住行的“住”，即房屋贷款，这个类型的贷款远远超过其他类型，包括汽车贷款、个人贷款、信用卡债务、债券等。 

根据业界分析，我国的家庭债务“焦点”在房地产，主要原因是近年房地产发展蓬勃，价格受看好所致。

自美国实行货币宽松政策以来，有显著的资金流入亚洲国家，包括大马，流通在各个领域，加上2008年金融风暴后经济逐渐复苏走上轨道，我国也致力发展经济，以期达到2020年的先进国宏愿，形成建筑、制造业和各项服务业蓬勃发展。

因货币宽松政策而流通在房地产的资金，将房地产的价格推高，在这样的情况下，房价应声而起，继而吸引更多的房地产项目投资。

此外，全球处于低利率氛围多年，而我国政府也维持低利率政策，是促使房屋贷款泛滥的原因。

一般上，维持低利息，将会鼓励人们投资房地产，因为房贷成本非常便宜。不过，随着国行预期在2011年将重新启动利率正常化（升息）政策，借贷成本逐渐回升，在一定程度上将会减少房屋贷款量。

大城市差异更明显

根据大马统计局和国家银行报告，2008年，我国新的发展项目主要是推出25万令吉以下的房地产（占72%），自2010年，新推介的房地产项目越来越趋向高于50万令吉的房产，有36%的新房地产项目每个单位价值50万以上，有43%是介于25万至50万令吉。

2004至2007年，我国的房价年均复增率（CAGR）是2.5%，在那几年，家庭户的平均收入增长（年均复增）是3.2%，高于房价增长速度。

但是来到2009至2014年，房价年均复增是7.9%，在那几年，家庭户的平均收入增长（年均复增）则只有7.3%，收入追不上房价增长速度，是导致家庭债务日益加重的因素。

根据图表3，平均收入和现实房价的差异，在大城市和主要州属中更为明显，例如吉隆坡，家庭户平均收入（中间值）所可以负担的房价是约40万令吉。

但是现实中，吉隆坡的房价均值是49万令吉，接近50万令吉，一些中高档的房产平均价格更是高达56万令吉以上。

供需不平衡

2012年，吉隆坡的房价对收入的比例是4，到了2014年，这个比例拉高至4.4；其他州属如雪兰莪、柔佛、槟城也面对着收入追不上房价的窘境，并形成房产类型和供需出现不平衡的现象。

根据大马房地产评估服务局去年12月统计的数据显示，截至9月，正在建设但未卖出的房产多达6万7126间，是2004年以来最高水平。

银行严审还贷能力

我国在1997年的亚洲金融风暴前后一年內，银行的呆账率从4.1%飙涨至13.6%，当时主要是企业呆账上升所致。去年的情况则是家庭呆账水平最大部分来自购买房产，达62.1%；而购买汽车和个人消费各占19.7%和12.5%。

有鉴于此，自2010年起，政府和银行就开始率先评估家庭债务，以避免失衡的情况发展下去。

2013年，政府宣布Skim My Home房屋政策，鼓励私人界建造更多可负担房屋，让符合资格的人士申请，实行居者有其屋的方案。

Skim MY home是首相纳吉在2013年所宣布的房屋政策。Skim MY home的目的是为了鼓励私人界建造更多的可负担房屋，符合资格的人士也可以申请购买。

此外， 银行贷款部以更严谨的借贷条件，来审查贷款个案，也是缓解家庭债务激增的一个方案。

包括审查家庭户或个人的“债务与收入比例”，降低贷款与产业价值比例等，以更清晰地确定借贷者的还贷能力。

在种种措施下，2014年属于住宅类型的房屋债务增长达12.4%，到了2015年，增长已稍微放缓至11%。

国家银行报告指出，货币政策声明，加上宏观和微观审慎，将持续采用以评估家庭债务是否稳定增长，并缩小融资部分所存在的不平衡。

私人领域的净融资增率从2014年的8.6%，缩小至2015年的8.2%。

家庭户贷款缩减

较温和的增长速度，归功于家庭户的贷款增长缩减。2014年，家庭债务增长达9.4%，2015年增长有所放缓，达7.3%。其中，那些高杠杆、低收入（月入低于3000令吉）的家庭所被批准的贷款比例，从2014年的28.4%，减至2015年的23.6%，而银行融资给家庭户的贷款比例，从2013年的25.1%，降低至2015年的20.4%。

投资得宜一大资产

可幸的是，我国家庭的金融资产对国内生产总值比重高于债务，2015年，金融资产对国内生产总值比重达182.9，而金融资产对家庭债务的比重是2.1倍。

金融资产主要是包括储蓄和储蓄有关的资产、公积金储蓄、信托基金和保险储蓄。值得探讨的是，占了我国家庭债务很大块的房屋贷款，若投资得宜，也是家庭的一大资产。

这也是为什么我国人民敢于将大部分收入和可支配收入用在房贷的原因。

房地产是永不褪色的稳定向上投资，我国的房地产价格对比区域国家，仍属于适中。

只是国人在投资房地产和贷款之际，必须善用所得的融资贷款便利，事先评估自己的偿还能力、收入水平和支撑力。

做好财务规划

国民做好现金流和财务规划，先了解银行贷款的细节和条件才行动。

做好准备和功课，则可以和国家一起降低让人担忧的家庭债务问题。

总的来说，房屋贷款本身并不是坏事，而是提高一个家庭的资产额的机会，如果应付数十年的房屋贷款计划，让房产供需平衡、家庭收支处于健康水平，则是全国上下要共同努力的事。