（吉隆坡18日讯）市场预期隔夜政策利率上升，料缩小大马政府债券（MGS）和产托之间的利差，并提高借贷成本，降低大马产托的吸引力。

丰隆投行研究分析员在报告中指出，维持对我国产托的“中和”看法，因为升息预期导致该领域回酬较不诱人。

分析员认为，“升息推高借贷成本，对盈利施压，进而降低未来收购和提升资产活动的机会。”

此外，升息让政府债券比其他固定收入工具更吸引，可能导致利差缩窄，对产托价格施压。

虽然产托依然稳定、回酬永续，但供应过剩和电子商务抬头，上调租金展望疲弱。

今年，分析员建议投资者专注在位于黄金地点、拥有长期租约、有能力上调租金和出租率的产托。

零售产托方面，分析员认为其追踪的产托资产品质依然强稳，出租率健康，高过90%，位于超级黄金地点的商场接近100%。

另外，各商场执行资产改良措施，以提升和翻新店面，跟上消费者的品位和喜好。

分析员相信这将吸引新客户和维持现有客户。

同时，经济好转和令吉走强，可能提升今年消费者情绪，刺激开销，进而推动零售销售量，分析员预计未来可持续上调租金。

供需失衡打压租金

不过，越来越多零售商结合线下线上模式，将影响零售产托。

至于办公室产托，分析员引述莱坊报告说，供需失衡持续打压租金和出租率。

好消息是，捷运竣工，料带动市中心外办公室的需求；位于黄金地点的A级办公楼也可以要求高租金，因为拥有主要租户长期租约。

油气和银行领域预计很难租用更多空间，但资讯科技、招聘、电子商务和共享服务领域料寻找和出租更多空间。

首选MQREIT怡保花园产托
分析员上调10年期大马政府债券殖利率至4.1%，首选股是MQREIT（MQREIT，5123，主板产业信托股）和怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产托股）。
MQREIT持续受青睐的原因是，高周息率、位于黄金地点、出租率高的稳定资产，以及加权平均租赁期满（WALE）状态健康。
“MQREIT资产地理位置多元，主要资产位于吉隆坡中环黄金地点。此外，租客组合良好，领域多元。”
至于怡保花园产托，分析员相信不受零售环境艰难影响，因旗下资产谷中城和The Gardens位于黄金地点，人流高。
此外，该产托也不担忧零售空间供应过剩，等待名单长，且出租率接近100%，可持续上调租金。