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销售表现逊下半年
七成发展商看淡房市

(吉隆坡9日讯)政府打房、银行缩紧贷款要求导致“贷款不被批准”导致房地产市场增长趋缓,近七成房地产发展商不看好今年上半年的销售表现。

虽然他们更看好下半年表现,但下半年新单位的推出却将相对减少。



马来西亚房地产发展商会会长拿督法特依斯干达在媒体汇报会上说,只有4%的房地产发展商对上半年的表现看好,而不看好的却多达68%,另外有28%人保持中立。

而针对下半年的表现,49%受访者看坏下半年表现,而立场中立的则有44%,而乐观者有7%。

若仔细观察上下半年乐观派的受访者中,上半年有1%的人非常乐观,3%属于乐观;但是下半年却没有人表示非常乐观,而乐观的受访者人数却翻了一倍至7%。

售价逾50万最难脱手

根据大马房地产发展商会的数据,目前国内有63%未售出单位的售价是高于50万令吉,其中介于50万至100万令吉的未出售单位占46%,而售价介于100万至250万令吉的未售单位占14%,而售价高于200万令吉的则占3%。



法特依斯干达点出,去年五大导致单位未能售出的原因没有改变,只是“购屋者贷款和拒绝贷款”问题更严重,从2015年上半年的第二位爬到下半年的第一位,成为地产商的最大问题。

去年单位卖不出主要原因首五个分别是“未公开的土著单位”、“购物者贷款和拒贷”、“价格过高、角头或是特别单位”、“地点问题”和“低需求和兴趣”

今年上半年的情况则是“购物者贷款和拒贷”、“未公开的土著单位”、“低需求和兴趣”、“价格过高、角头或是特别单位”及“地点问题”。

商家5因素难融资

根据商会掌握数据,越来越多商家面对融资和购物贷款方面的问题,而五大问题在于“贷款者的信贷史、信贷情报服务私人有限公司(CTOS)、中央信贷参考资讯系统(CCRIS)”、“购屋者收入不足”、“贷款幅度太低”、“银行要求更多文件”和“低价、可负担房屋固打限制”。

13%受访者在去年下半年面对交易融资(过渡性贷款,Bridging Finance)问题,而67%则面对购屋者贷款的问题而导致交易告吹,而比例也比2015年上半年更糟糕。

法特依斯干达也提出,去年下半年的新单位销售成绩较上半年来得好,从上半年的40.3%增长至下半年的52.2%。

靠本地购屋者推动

根据所公布的数据,发展商在2014年下半年推出6569新单位,卖出2951单位(44.9%),2015年上半年则推出1万829单位,卖出4371单位(40.3%),而去年下半年则是推出9938新单位,而卖出单位也达到5195个单位。

法特依斯干达也说,去年下半年的房屋市场主要是由本地购屋者来推动,主要是用作自住。

三成发展商30%单位滞销

法特依斯干达提出,目前有三成房地产发展商手上有三成以上的单位是卖不出,而其余七成则是低于30%,其中27%受访者只有10%或更低的单位未售出。

另外有23%受访者未售出的单位介于11%至20%,而21%至30%单位未售出的受访者则有17%。

31%至40%单位没有售出的则有14%,41%至50%单位未售出的发展商则有8%,另外有9%。

对此,法特依斯干达给予“情况仍受控制”的评语。

银行拒绝贷款可负担屋难卖

根据马来西亚房地产发展商会(REHDA)数据显示,发展商脱手不了的单位,中高价住宅方面,卖不出的单位是在吉隆坡和柔佛。

而可负担房屋方面,“受困”的州属分别是彭亨、霹雳、槟城威省及吉打。

银行驳回近半贷款申请,要购买可负担房屋都贷不到款,目前全国卖不出的房屋单位中有近四成房价低于50万令吉。

法特依斯干达说,最高拒绝贷款比率的是售价介于25万令吉至70万令吉的贷款申请。

“购屋贷款问题真的影响到我们的市场,尤其是有关可负担房屋。贷款率真的很高,超过50%。”

目前售价介于25万至50万令吉的未售出单位占总数的32%,而售价低于25万令吉的房屋则占5%。

消费税影响房价

针对落实近一年的消费税是否影响房地产,三分二受访者指消费税已影响房价,主要是增加了发展商的经营成本。

有76%的房地产商指我国的市场销售因为消费税而放缓,只有24%受访者认为不受影响。

受访的159商家中,有86%人或多或少都吸纳了消费税而造成的成本增长,其中57%商家吸纳部分成本。

其中有29%房地产商选择吸纳全数成本的增长,而14%商家的选择则是全数成本转移到购屋者身上。

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名家专栏

国库须增间接税收入/白文春

正如我在上一篇文章中提到的,公司税和个人所得税预计将在2025年占政府总收入的44%。

如果将石油所得税也计算在内,所得税占收入的比重将上升至50%。在我看来,这是一个相当可观的数字。然而,展望未来,所得税对政府收入的贡献可能会面临限制。这是因为,企业和前20%高收入群体的纳税人,可能会因未来政府不断征收更多税务,而不愿意在国内进行更多投资。

与美竞争

目前,马来西亚不仅需要与发展中国家竞争私人投资,还需要与发达经济体竞争。举个例子,甚至像美国这样的发达国家也在加大吸引私人投资的力度。

因此,美国已经计划将公司税税率从21%进一步降至15%。这是因为,第二次当选为美国总统的特朗普曾提议降低公司税,以鼓励公司在美国本土生产产品。我相信他应会兑现这一承诺。

回顾特朗普首次当选美国总统时,他于2018年将美国公司税从35%大幅度降至21%。

尽管布鲁金斯学会在2018年的分析表明,减税只会暂时刺激美国经济,但同时也会加剧美国财政赤字。同样的,国际货币基金的研究显示,税收减免后,美国的投资目标未达到预期,并将其归因于企业对减税政策的敏感度较低,因为它们具有更大的市场控制力。

我认为,一些企业仍然认为在美国营运成本过高,所以难以被吸引。

然而在我看来,美国总统仍会推进这减税计划,我认为,这15% 公司税税率是一个很吸引人的水平,加上特朗普的关税措施,投资者是否会对投资美国产生重大改观,仍是难以预料。

直接税贡献比例高

若包括印花税和预扣税在内,直接税预计将贡献2025年大马政府总收入的56%, 相当可观。

另一方面,间接税预计将在2025年对政府总收入贡献约21%。在2016至2017年期间,当大马实施消费税(GST)时,间接税的比重曾提升至28%高水平。

预计间接税的主要来源将是销售与服务税(SST),约占政府2025年总收入的14%。如果消费税持续实施到今天,我估计它将在2025年对政府总收入贡献约20%,远高于销售与服务税。这是因为消费税是一种更广泛和依据消费活动作为基础的税收制度,而私人消费更占大马经济的高达60%。

然而,为了收取更多的销售与服务税,政府在2025年预算案中宣布,将扩大销售与服务税的征收范围,涵盖非必需品,如进口高档商品(如三文鱼和牛油果)。

变相消费税

扩大的销售与服务税将从明年5月1日起实施。对于基本食品项目,销售税豁免将继续保留。

此外,销售与服务税也将扩展至包括此前免税的企业对企业间(B2B)的交易服务。我想很有可能有一天扩大的销售与服务税,最终将会演变成和之前的消费税的性质一样,只是名字有所不同。

回顾今年3月,政府将服务税税率从6%提高至8%,涉及多个行业。然而政府把餐饮、电信、停车和物流等服务行业的服务税维持在6%。

这一次的服务税率增加促使2024年上半年销售与服务税的收入同比增长了18%,效果显而易见。

其他间接税包括出口与进口关税以及国产税,约占政府总收入的6%。

非税收收入难持续

与此同时,政府的非税收收入预计将在2025年贡献其总收入的约22%。

在这一类收入中,最大的一部分是来自于投资收入,预计将在2025年对政府总收入贡献约14%。这些投资收入包括来自国家石油公司、国家银行、公务员退休基金(KWAP)和国库控股的股息。这些政府关连机构主要是帮助政府管理其投资资产。

国油收入前景成疑

其中预计国油将在2025年再向政府支付320亿令吉的股息,成为所有政府机构中最大的贡献者。但往后会存有很大的不确定性,因为尚不清楚国油与砂拉越石油公司之间的谈判最终将会如何演变。

其他政府的非税收收入,包括各种准证和执照费用,以及石油特许权使用费。

如果将与石油相关的收入合并计算,预计它将在2025年贡献政府总收入的约18%,略低于2024年估计的20%。

尽管有所下降,石油相关的收入仍然占政府总收入的相当大一部分,这显示马来西亚是一个幸运的国家,拥有石油储备。在我看来,若没有石油相关收入,政府的财政状况以及大马经济将面临更大的挑战。

然而,我们不应掉以轻心,因为大马的石油储备正在逐年减少,会有用完的一天。因此我认为,政府必须采取永续的战略,扩大间接税收入,为未来当石油储备用尽时做好准备。

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