（吉隆坡15日讯）分析员认为，大马产托与10年国债之间的利差不会收窄，投资魅力不会受损，然而零售空间及办公楼供应过剩仍然是个风险。

丰隆投行研究在今天的研究报告中指出，大马产托领域与10年政府债券之间的利差，目前处于1.80%水平，符合5年平均的1.87%。

“至于今年，我们不认为利差会收窄至历史平均水平以下，因为美联储升息的次数已从3次减为2次，而国行今年估计也继续按兵不动，利率维持在3.25%。”

“这应该能够稍微缓解市场对于产托领域投资的担忧。”

大马产托对国债的利差越大，显示投资魅力越强，反之亦然。

然而，分析员也点出，供应过剩的情况将会恶化，尤其是到了2022年时会有更多供应流入，届时，只有一些地点优越的零售业者能够维持健康的出租率。

大商场出租率稳健

在零售空间方面，截至去年第三季的供应量有6370万平方尺，预测将会面临严峻的竞争，因为到2022年时还会有2000万平方尺的新供应流入市场。

“零售空间供应过剩的问题将会恶化，同时也面临电子商务侵蚀的长期风险。”

尽管如此，一些在大吉隆坡的主要产托业者，例如谷中城购物中心、The Gardens购物中心、KLCC阳光广场，以及吉隆坡柏威年购物中心，出租率将保持健康。

上述购物中心截至去年第三季的出租率高达87.8%，2017年时为87.6%。出色的出租率归功于地点优越以及人潮理想。

“虽然市场充满挑战，不过，这类零售业者的整体出租率估计能保持稳定。”

至于面对电子商务的侵蚀，分析员认为，购物中心业者将致力于提升实施，聚焦调整租客组合以增加餐饮及娱乐元素，捉紧消费者的喜好。

首选怡保花园产托MQREIT

在办公楼方面，截至去年第三季，大吉隆坡的办公楼面积供应量达到1亿2340万平方尺，此外，未来4年来会再有2000万平方尺流入。

分析员直言，供应过剩的问题短期内料无法解决，因为：

1. 大部分兴建中的办公楼，都是没有明确的需求量，因此需要较长的时间填满，同时也要提供更多优惠吸引租户。

2. 由于选择非常多，因此，平均租金增幅极小甚至零增长。

因此，分析员只推荐拥有主要建筑物及长期租约的产托业者，例如艾克森美孚大厦以及国油双峰塔。

整体来看，分析员的首选股是怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产托股）以及MQREIT（MQREIT，5123，主板产业信托）。

“看好怡保花园产托是因为业者专注在优质资产，租户的销售业绩以及租金率也持续增长。”

至于MQREIT，分析员则青睐该公司诱人的7.9%回酬绿、地点优越的资产，以及相当高的出租率与租约组合。