（吉隆坡11日讯）Axis Reit Managers有限公司投资主任西华山卡尔认为，今年的房地产成交总值将维持或微跌2%到5%，这是由于部分高楼产业，如50万到100万令吉的公寓及鞋盒单位（shoebox units）供应过剩。

最坏时刻已过去

“除了上述2个种类的房地产外，我认为其他类型的房地产市场如商业、工业等将保持或微升。”

他认为，2015年是房地产市场最惨淡的一年，因此他不认为今年的房地产市场将比去年糟糕。

西华山卡尔也是大马产业经纪协会前主席，他今天在出席马来西亚年度房地产大会，主讲“在富有挑战性的时段寻找对的投资-在逆境中的机遇”时这么说。

出席者包括大马产业经纪协会（MIEA）主席辜永展、大会主席吴声润、大马估值师、估价师及产业代理局（BOVAEA）主席费占阿都拉曼、该局产业代理工作委员会主席林振兴。

西华山卡尔表示，去年的第一及第二季的房地产市场相当惨淡，这是因为消费税的实施及消费税后现象，本来大家都预计在下半年市场将恢复，但不幸的是，第三及第四季我国政局影响到经济局势，进而也冲击到房地产市场。

“去年上半年的房地产交易总量比2014年同比下跌3.4%；成交总值下跌6.6%。

“去年上半年的住宅交易总量和2014年同比下跌2.6%；成交总值则9.7%下跌。”

中价房屋最难卖

西华山卡尔不认为房价及住房需求量会下跌，因为住房的供应仍然有限。

“我认为，排屋、半独立及独立式洋房市场将继续上升，价值50万令吉以下的公寓市场也将继续上扬；价值200万令吉以上的高价房产也不成问题，因为富裕的人越来越多。

“但是，中产阶级将受苦。50万令吉至100万令吉的房产是过剩的，因此这个范围的房产将面对价格及需求的压力。”

他分析，2、3年前购入这个价位房产的民众将发现其房产较难出售或出租。

“当无法出售时，屋主将把房产出租，但在预算内的租金无人问津时，屋主唯有把房产租金下调至合适的价位。”

因此他认为，这种情况将持续2至3年，而受益的将会是租客。

双峰塔周围房价被低估

西华山卡尔认为，吉隆坡双峰塔及其周围地区的房产价格是被低估的，因此，该地区房价有巨大的上升趋势。

“这个地区的公寓每平方尺售价仅1500令吉，有的甚至才800令吉，这是被低估的。”

他也认为，北至万挠、南至森美兰、西至巴生港口的房地产在未来几年都有上升趋势。

“例如绿盛世（Ecoworld）集团在士毛月推介的Eco Majestic，刚推介一个周末部分单位就已售罄。可以看出人们对此相当兴奋，他们不介意住在较远的地区；地点不再是一切，而连通性才是。”

他也认为，商用地产如店屋、分层办公室等在未来数年内仍会保持稳健增长。

“而工业地产一向来都是‘蓝筹股’，我未曾看见工业地产市场下跌，我相信我也不会看到；土地也相当值得投资。”

房产转一级市场

西华山卡尔认为，今年我国经济将保持平稳，而这全赖内需及本地投资，因为外资对投资我国的信心不稳，相对的外资对我国的投资也将减少。

他也认为，房地产趋势已从二手房市场转向一级市场。

“卫星市郊区的房地产价格也相对便宜。”

他认为，虽然市场看似惨淡，但这不会是永恒的，一切都是一个循环。

“我相信，2016年，房地产市场将找到自己的水平，而本能反应如政治因素、油价暴跌、令吉走软等反应就会逐渐消退。”

西华山卡尔看好房地产会在2017及2018年逐渐恢复，在2019年开始迅速上扬，并有信心将在2020年将达到高峰。

“2018年适逢全国大选年，届时政治问题应可化解。”

50%城市家庭收入中等——大马评级公司经济研究部副主任兼首席经济学家诺查西迪

大马评级公司（MARC）经济研究部副主任兼首席经济学家诺查西迪说，巴生谷、槟城及柔佛地区的服务式公寓、公寓、双层或三层排屋这些价值50万令吉以上的房产，有过剩的现象。

“这是否是因为国民收入没有提升？其实人民收入是有提升的，但仅仅是几个领域。”

“房价跟收入中位数（Median Income）的增长是一样的，但家庭收入的中位数增长已偏向高收入阶层。”

“若从数据上看，高收入群体是在上升的。但与此同时，低收入群体也逐渐成为中等收入群，因此，中等收入群体的比例仍然保持40%，这对政府来说是一种挑战。”

他表示，2015年价格于50万令吉或以上的房产交易量达到15%，比2006年的9%来的高，但50%的城市家庭仍然处于中等收入范围。

房贷条件严苛

他今天在马来西亚年度房地产大会，主讲“2016年全球和大马的经济前景”时说，购房贷款的批准条件也趋向严苛，批准率平均呈现下滑趋势，这导致中低收入群更无法购房。

“房地产市场犹如我国的国内生产总值（GDP），它会下跌，但总体的趋势就是如此。”

但他认为，值得关注的是1980年的趋势（美国经济衰退）是否会持续，因为人们总是非常关注美国市场。

他认为，此趋势暂时不会改变，并希望未来2至3年会有所好转。