独家报道：黎添华、李治宏

尽管政府在2021年财政预算案中看似主打刺激售价50万令吉以下的房产销售，同时协助更多首购族实现居者有其屋的梦想，但对发展商而言，他们却不会因此而大量推出50万令吉及以下房产。

因为相对只预测未来一年发展而拟订的预算案，长期经营产业发展事业的发展商必须看得更远，而他们也看到更远，也更多……

主打刺激50万令吉及以下房产，够吗？

马来西亚中华总商会（中总）副总会长丹斯里陈成龙博士指出，2021年预算案在多项措施下尝试协助首购族圆梦，同时也在豁免房屋转名和贷款合约印花税的措施上，力图刺激50万令吉及以下的房产，但需注意的是，这类措施其实无法套用在全国各地。

陈成龙也是居銮中华总商会会长。他接受《南洋商报》电访时说：“对二、三线城市来说， 50万令吉及以下的房产自然好卖，但对大城市而言则可能是另一回事。”

他解释，这是因为各州各地的地价和造价都不同，消费水平也有别，因此全国划一来落实，是无法获得平均成效。

二线城市购屋者受益

陈成龙也是龙城集团创办人兼董事经理，他指在政府资源有限的情况下，此次预算案很明显其实更多惠及弱势群体，即B40低收入群体及M40中等收入群体底层国人。

这些政策将让B40群体和M40底层群体受益，以较低的门槛协助他们拥有自己的第一个房屋。

最重要的是，二线城市的购屋者也因房价更“亲民”而从中受益。

许廷忠：主流城市有消费力

也应刺激50万以上房产

汇华集团创办人兼执行顾问拿督斯里许廷忠抱持同样观点，他认为，一些大城市的地价远比二三线城市来得高，因此打造出来50万令吉的房产，建筑面积自然较其他地区来得小。

他以槟岛的情况为例，一般地点适中、建造素质较好的50万令吉以下房产，其面积大约仅600至700平方尺左右。若是在二三线城市，50万房产自然比槟岛的来得大许多。

“所以，政府尝试刺激50万令吉及以下的房产，但对一些城市来说，这是不够的。”

他也发现，不少主流城市都拥有许多具有一定消费能力的人士，政府在预算案中其实也应顾及有能力购买50万令吉以上房产的群体，不让他们感觉自己被排挤在政府的照拂以外。

他强调，政府可以协助中低收入者置产，但或许也应同时刺激50万令吉以上房产的走势，这样才能在平衡鸿沟之际，同时也提高经济水平。

张润安：产业投资受创最重

应推高档产业刺激措施

和丽园集团创始人兼董事长拿督张润安同样认为，要带动整体经济，不能少掉产业投资这一块。

他指出，购屋者基本上可分成4大类，即（一）购屋自住、（二）置产投资、（三）买房为提高身分地位，以及（四）动乱时期的替代栖身之所，而产业投资市场是此次疫情中受创最重的类别。

为此，他认为，政府也应对高档产业市场提供一些刺激措施，以协助销售业绩遭疫情打击的发展商，同时带动整体经济。

张润安也是马来西亚房地产发展商会（REHDA）柔佛州分会前会长。他接受本报电访，谈到2021预算案的房产措施，看来都着重于首购族，似乎忽略了其他购屋者，例如购买第二间或以上的购屋者及产业投资者时，这么指出。

他今年4月接受本报专访时曾保守估计，来自产业投资市场的销售业绩下跌约50%，而自住市场方面，售价百万令吉以上的豪宅销售业绩预计下跌20%。

依据市场需求

打造合适项目

许廷忠表示，尽管政府试图刺激50万令吉及以下房产的销售，但对发展商来说，却不应只着重发展这个价位的房产。

许廷忠也是世界华人终身成就奖得主，更曾获得世界不动产联盟产业风云人物大奖，他认为，发展商若是一窝蜂发展50万令吉及以下房产，将导致发展不平均现象，其中，更会引发有关房产过剩的情况。

他指出，由于顺应房产周期来看，我国房市低潮时期已过，预计今年杪至明年初就会开始复苏，因此这个时候发展商更应摩拳擦掌准备推出50万令吉以上的房产。

分散投资

陈成龙也有同感，他指出，虽然看起来50万令吉及以下的房产前景看俏，但也不能忽略50万令吉以上的房产，因此发展商应该要分散投资，不要全部放在一个篮子里。

“我们在巴生谷和柔佛州（主要是柔南的依斯干达特区，峇株巴辖和居銮）都有综合发展项目，有好的综合型产品是非常重要的，可以分散风险。”

他建议，发展商只要依据当地市场需求，打造适合的项目即可，不要一味因政府推动50万令吉及以下房产，而全涌向有关市场。

政府应挑重担

张润安同样认为，廉价屋、可负担房屋等实现国人居者有其屋梦想的房屋计划，都应由政府挑重担，而非全交由发展商承担，好让发展商可以专注发展其他价位的房产。

他指出，疫情冲击下，购屋者对房产的需求已改变，售价70万令吉以下的房产还有需求，所以发展商都重新规划新的产业发展项目，缩小房屋面积，牺牲一点利润。

“发展商给人赚取暴利的感觉，但不要忘了，发展商一般的赚幅介于25至30%，却背负每一间房屋从签署买卖合约、兴建到交屋后保用期，前后至少拖上6至7年的责任。”

对政府的建议：

重启第二家园

放宽房贷条件

许廷忠认为，政府其实应通过重启“马来西亚我的第二家园”（MM2H）计划来刺激房市，带动经济。

“第一，这些人能带来外汇，再来他们在本地也是高消费一群，能带动经济发展。”

值得注意的是，由于这群人是高知识分子，因此为本地带来社会问题的可能性不高外，也能给予知识与经验的分享。

除了政府在短期经济复苏计划及2021预算案祭出的各项刺激房产措施，他说，目前的低利率环境，加上发展商提供各种优惠“好康”，显然当下是最好的置产时机，惟目前的关键还是在于银行能否放宽贷款政策。

陈成龙发现，随着自动全面延缓还贷措施已结束及失业率仍可能回升，银行已变得更谨慎，而没有抵押贷款的支持，大多数马来西亚人不可能拥有产业。

除了放宽银根与房屋贷款条件，他认为政府在刺激房市一事上，能考虑重新推介或修改有利房市的政策，延长拥屋计划（HOC）、重启发展商承担利息计划（DIBS）、MM2H、开放滞销土著单位、调低外国人置业门槛，以及降低发展商的各项合规成本。

措施不多影响有限

除了发展商，其他产业界人士是如何看待这次预算案？

马来西亚房地产中介协会（MIEA）主席林文彬认为，2021预算案的刺激房产措施不多，因此相信对房产市场的刺激不大。

他接受本报电访时说，首购族未来5年购买售价50万令吉以下房产的买卖和贷款合约免印花税措施，其实是原有措施的一个延续，只是门槛从原本的30万令吉及以下，提高到50万令吉及以下。

提高门槛可让更多首购族受惠，但关键还是在于他们能否顺利取得房屋贷款。

先租后购成效待观望

另一方面，政府继续推行先租后购措施，但只集中在一个马来西亚房屋计划（PRIMA）下的5000间房屋，受惠人数有限。

他指出，先租后购当然是政府在房贷难求下，协助首购者完成居者有其屋梦想的举措，只是最终能否真正达到这个目的，还有待观望。

“先租后购是购屋者不符合房屋贷款借贷条件下的选项，这些收入较低的购屋者必须在3至5年的先租屋期限内加强财务能力，才有能力最终买下有关房屋。”

房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRElWTW）集团董事经理符儒仁直言，与往年的各种奖掖相比，2021预算案直接影响产业市场的措施有限。

他说，政府与特定金融机构合作融资先租后购计划，只会局部解决B40和M40家庭面对的可负担房屋问题。

更多白武士接手搁置项目

针对搁置的房屋计划，接手的承包商和原购屋者在房屋转让和贷款协议豁免印花税期限再延长5年，大马莱坊董事经理沙古南指出，此举将鼓励更多“白武士”接手和完成被搁置的房产项目，协助购屋者结束漫长的等待。

他说，截至今年10月，全国共有30个搁置房屋项目准备重新动工，涉及1万零804个单位，其中4962个单位已售出。

潘荣德：好看不好吃

产业评论员潘荣德则认为，搁置房屋的问题很多，例如新的发展商接手后，会设立完全不同的条款。

“对购屋者而言，预算案的这个优惠，可能是好看不好吃。”

沙古南总结道：“我们认为，2021预算案公布的产业领域措施，整体上将重新调整大马房屋市场的供需。”

预算案刺激房产措施：

●首购族购买售价50万令吉及以下房屋，房屋转让和贷款合约豁免印花税。

●政府与特定金融机构合推“先租后购”计划，让首购族先租后买一个马来西亚房屋计划（PR1MA）5000间房屋。

●接手搁置房屋计划的承包商和原购屋者，房屋转让和贷款合约豁免印花税期限延长5年。

●政府拨款12亿令吉，为低收入群体提供舒适优质的房屋。

●政府拨款5亿令吉，通过人民房屋计划兴建1万4000个房屋单位。

●政府拨款3亿1500万令吉，通过国家房屋公司(SPNB）兴建3000个人民亲善房屋。

●政府拨款1亿2500万令吉，维修中低廉价组屋和修复因天灾受损的老旧房屋。

●政府拨款3亿1000万令吉，用于大马公务员房屋计划。