【酒店大翻身，转型也不赖！（上篇）】

独家报道：黎添华、 李治宏

与我国有着8850公里飞行距离的拉脱维亚，上演了一幕有趣的画面。 

当房客们缴付了近百令吉住宿费后，身穿军服的服务人员大声吆喝着，并指示房客戴上手铐脚镣进入自己的“牢房”。

上述发生的，是当地一家老监狱改装成酒店后的房客体验。 
类似事件也发生在世界各地，有的将旧宿舍改装成酒店、有的甚至将货柜、旧巴士或飞机改装成酒店。如此大胆巧妙的想法，不仅令人逆向思索，相继倒闭结业的酒店，是否也能发展出另一种可能？ 

《酒店大翻身，转型也不赖！》系列将让你看到结业后的酒店，如何以全新面貌示人，然后可能赚得比过去更多……

根据非正式统计，只不过是过去3个多月的行动管控期，国内就有至少逾50家大大小小的酒店结业倒闭，或宣布暂时停业。

对酒店业来说，所谓的暂时停业，其实是一种止血的手段，即让所有的营运喊停，直至旅业恢复后才继续运作。至于结业， 则是企业本身完全脱售整个酒店产业，结束这门生意。

一旦结束营业，有关酒店就得寻找买家，将产业脱售出去，否则最终将沦为废置酒店之余，更是一笔无法预算的开销。

那么，脱售后的产业究竟能做什么，成了大家关注的课题。

部分已结业酒店
怡保舜苑大酒店（Syeun Hotel）5月31日结业
PENAGA酒店4月30日结业
槟城峇都丁宜假日度假酒店（Holiday Inn Resort）6月30日结业
部分已停业酒店
槟城海滩美居酒店（Mercure Penang Beach）4月杪停业
槟城葛尼度假酒店及公寓（The Gurney Resort Hotel and Residences）4月杪停业
槟城丹绒道光爵士酒店（Jazz Hotel）4月30日停业
槟城木蔻山度假村（Jerejak Island Resort）4月30日停业
怡保帝苑酒店（Ritz Garden）4月1日起停业3至6个月
怡保玛丽娜岛酒店负责人透露，该酒店的职员已于3月28日接获通知，指酒店将暂停营业1年或更久

地点决定酒店类型

马来西亚商务酒店协会柔州主席谢秉益指出，大型酒店基于建筑设计格局的关系，因此即使是脱售出去，其变化也不会太大，很大可能将是新业主接手后，继续经营酒店，重新包装后再出发。

然而，中小型酒店（一般为三星级以下）却相对拥有较强的伸缩性，因此能蜕变出各种可能。 

他接受本报访问时说：“大型酒店要转换用途的话，将会面对规格和幅度过大的窘境，成本很高，所以一般不太可能出现颠覆性的大变化。” 

一般来说，50间客房以下的酒店，可被称为中小型酒店。

在这行逾12年的谢秉益也点出，要转换酒店用途的前提是，必须得考量酒店的建筑设计格局，而这也是酒店转换用途的优势所在。 

“会说是‘优势’，是因为酒店的房间已经分割出来了，若接手的投资者想打造需要房间设计的新项目，就能省下很多。” 

此外，他说，转换酒店用途也需考量地点，比如是否靠近市区、是否落点在旅游景区附近等。

譬如，若是靠近景区的地点，一般的用途始终离不开休闲的大方向，而若是坐落在市区或附近，则适宜改成需要与市区活动结合的项目。

利用优势打造合适项目

谢秉益表示，这些服务都是需要一定数量的间隔房间，因此直接善用酒店原有的房间，无疑为投资者省下一笔。

不仅如此，由于酒店的地点一般极具策略性，所以投资者基本上不必担心地点是否合宜，反之应利用酒店地点的优势，打造符合自己目标的项目。

他说，各别地点的酒店能对准不同用途。例如，养生中心、退休俱乐部及疗养院可以选择海边或郊区景点的酒店。月子中心、补习中心、美容院及学生宿舍，则可选择将坐落在市区的酒店进行改装。

“这方便大家上门消费后直接回家，其中，月子中心就方便产妇的家人随时来访。”

他指出，类似的运作套用在美容院、养生中心也能发挥效果。

他透露，其实早在行动管控前，就有投资者在市场上询问行情，甚至有者在找寻出租及收购酒店，用来转换用途。换言之，酒店转换建筑用途，不是没有可能的事。

改造成学生宿舍
收入固定回酬高

根据增长趋势计算，在我国深造的大学生预计在今年内年达致20万人，如何充分利用房地产资源投资学生宿舍，无疑将能从中得到最大的投资回报。 

经营学生宿舍10多年的李金豪表示，租下一栋4层楼的建筑经营学生宿舍，若每一房间约2至4名学生计算，其收益是远远比酒店更划算。 

再来，一住下来就是数个月，甚至2至3年，因此收入相当固定，也不像酒店般因旅游季节而有变动。

李金豪表示，只要能与个大专学院取得合作，那么基本上在招生上是不会遇到太大的问题。

由于多数酒店拥有泳池、健身房、大厅等设施，就此若要改装成宿舍的话，其实对学生来说，无疑是更具吸引力。 

不过，由于酒店本来就没有共用浴室或厨房，因此，除非投资者有意打造的是高级宿舍，不然投资者可能需要打造共用厨房或其他共用空间，如大型的阅读室、视听室等活动空间。 

所谓的“高级宿舍”是外国流行的宿舍模式，每间套房仅一人入住，且拥有自己的浴室。房里不设厨房，由宿舍本身提供膳食服务，更具备每周清洁、洗衣等服务，待遇如同入住酒店般。 

马来西亚理科大学早年前就出现类似的宿舍，并以外国学子，或有能力消费的本地学生为主要对象群。

迎合青年新生活模式

产业估值与顾问公司永利行（Raine & Horne International Zaki+Partners Sdn.Bhd）助理董事陈建明指出，现有的酒店若不做酒店，可以改成办公室、服务式公寓、学生宿舍、共享生活空间（Co-Living）及医疗套房等用途。 

“酒店客房内的一些基本设施，如床褥、冲凉房、衣橱、迷你酒吧等，都可在改装成学生宿舍后继续沿用。因此，酒店改成学生宿舍非常合适。” 

本地著名企业顾问施国忠也点出，时下年轻人的生活方式已改变，因此除了共享工作空间外，其实共享生活空间是许多人的选项。

“大家只是把屋子当做睡觉的地方而已，所以，样的概念是可行的。何况酒店还有健身室、会议厅、休闲区，以及其他设施。”

他表示，共享生活空间对于只想短期租赁的外地人而言，是一项很好的选择。

转型坐月中心成功上市

施国忠指出，将酒店转换成坐月中心在中国十分流行外，甚至还能成功上市。

他以自己早年前到中国观察的发现指出，当时上海有56间坐月中心，其中20家就是酒店转型而成的，一些甚至已经上市。

施国忠也是全国首个将陪月服务系统化的Quest 集团创办人，他曾在接受本报受访时指出，坐月子中心是目前相当流行的经营模式之一，因为有关的投资风险低、回酬率最高的房产经营式之一。 

据了解，目前一间独立式住宅的租金约3000至4000令吉（胥视地点），但若转换成坐月子中心的话，每月的收入可高达至少6万3000令吉不等。巴生谷一带两间独立洋房合计租金约6000至8000令吉不等，若中心能提供至少10个床位的话，以9000令吉的市价来看，70%客满率为准的回酬约6万3000令吉，回酬相当可观。

较早前，施国忠也说，酒店的入住率通常会在高峰期满客，但那也只不过是局限于几天的收入；可是，坐月子妈妈们的入驻时间却长达近一个月，若床位越多那么收益就会更高。

共享工作空间受看好

马来西亚房地产发展商会柔佛分会会长拿督张润安指出，酒店建筑物若不再经营酒店业务，主要可改成其他3种用途的一种。这3种用途，分别是共享工作空间（Co-Working）、共享厨房及共享传播室。

他指出，冠病疫情让许多企业和商家发现，他们其实无需像以往般，租用规模很大的空间，而酒店原本已间隔的客房，可以改做个别公司的办事处。

他说，一些厨师在疫情和管控令期间失业，已结业的酒店，部分空间可让这些厨师租用进行饮食业务，酒店楼下大厅则可充当外卖和堂食的据点。

“失业的厨师如果要自行创业，开餐馆至少要好几十万令吉的本钱，倒不如三五成行结伴在酒店租用空间营业。”

至于共享传播室，张润安说，目前电子商务、网购等大行其道，酒店原有的视频和音响设备效果清晰，这些设备可在酒店改装成共享传播室这种“小型电视台”时派上用场。

“现在的年轻人有许多都富有创意、有新的思维和观点，有些更是网红，可以善用停业的酒店空间来落实他们的独特理念。”

安老院或乐龄俱乐部

酒店的优势除了是地点之外，其房间设计格局和设施，若运用得当，还是能发挥出意想不到的效果。

香港房屋协会（港房协）管辖下的其中一个乐龄居所项目雋悦，就是一个成功的实验性例子。

雋悦集合了乐龄居住、文娱康乐、保健养息、起居饮食、医疗复健等服务，表面上解决了人口老化的居所问题，但却也同时让原遭废弃或年久失修的楼盘换上新妆，变得更具卖点与商机。 

马来西亚不动产联盟主席倪川鹏就分析，纵观我国的人口老化，以及目前的家庭结构和生活模式上来看， 这样的商机确实是房产界可考虑的。

具市场潜能

根据2014年的人口及家庭普查，有9%的乐龄人士独居，20.9%则与伴侣同住，因此乐龄人士确实需要一套乐龄的安居方案来保障退休后的生活。

根据妇女、家庭及社会发展部数据，大马60岁以上的年长者人口已超越226万人，迈入2020年之际，预计人口将达3500万人。

其中，有340万人，即7.2%是年长者，2050年更会增加至960万人，或总人口的23.6%。  这也意味着，新式安老院在我国确实具有一定的市场潜力。

不仅如此，对比国外，我国的退休收费相对便宜，更多次获得全球最佳退休地点，因此绝对具有吸引外国人入住的优势。

根据联合国估计，进入2025年全世界60岁以上的老年人将达到12亿，而BBC就曾把我国列为全球7大最佳退休养老的胜地，因此若私人界或政府愿意推动的话，当中庞大的商机绝对不容轻视。

前我国是日本、香港、新加坡退休人士首选安居地。截至今年，我国的日籍人士就多达2万4000人左右，且多数为乐龄人士。

显然的，除了酒店的建筑格局、设施、地点外，我国也有其他客观与主观的因素，意外地成为酒店用途大转型的助力，这也意味着，酒店翻身不是不可能，甚至潜能无可限量。

酒店至少12种转换可能
1.月子中心
2.美容院
3.养生中心
4.补习中心/语言中心
5.退休俱乐部
6.私人疗养院
7.学生宿舍
8.服务式公寓
9.办公室或共享工作空间
10.共享生活空间
11.共享厨房
12.共享传播室

下期预告：酒店转换用途上需要注意哪些事项？空有创意和大胆想象就真的能化腐朽为神奇？