提到吉隆坡蕉赖马鲁里，人们印象最深的，就是当地一家份属国内最早期购物广场之一的佳世客购物中心（现为永旺），以及许多数十年历史的老旧4层楼店屋。

事实上，马鲁里早于上世纪60年代就开始发展，前身是一个以政府宿舍为主的住宅区。

不过，在翻新计划及多家新的大型购物广场进驻下，马鲁里和周遭地区已从一个传统的打工族住宅区“华丽转身”，摇身一变为一个拥有丰富生活方式和当地社区生活元素，令人雀跃的全新商业中心。

占地约730英亩，坐落在半山芭和陈秀连路一带的马鲁里，是吉隆坡最著名的城郊地区之一。

过去10年，马鲁里周遭主要公路和地区，诸如葛京路（Jalan Cochrane）及啤路（Jalan Peel）相继在重建计划下进行大翻新，展现了新的活力。

此外，毗邻长达30年历史的蕉赖永旺购物广场，也已进行大翻新和扩充，加上多家新的购物商场，令整个马鲁里商业活动更为朝气蓬勃。

除了四通八达的交通，以及新的商场如雨后春笋般涌现，马鲁里一带的基本建设非常齐全，学校、酒店、医疗中心、食肆等应有尽有。

经多项发展改头换面

城市土地运用及交通规划专家吴木炎指出，马鲁里早期是以4层楼高的店屋、公务员宿舍，以及中低价的组屋为主，迎合普罗大众的需求。

他对《南洋商报》说，然而，随着时代的进步和变迁，在旧区翻新计划下，马鲁里经过多个新发展项目的改头换面，如今已呈现完全不同的风貌。

其中，属于吉隆坡市区衔接马鲁里一条主要延伸公路的葛京路“居功至伟”，它成功打通了马鲁里的“任督二脉”，并将桑林花园（Taman Shamelin Perkasa）和马鲁里两个原本毗邻的地区合成一体，将当地产业市场提升到更高的层次。

这个老城区过去的一些单层排屋和廉价屋，如今已被捷运站、蕉赖宜家（IKEA Cheras）、MyTown购物中心、双威伟乐购物广场（Sunway Velocity）等取而代之。

双威伟乐是于2016年杪开张营业，蕉赖宜家和相连的MyTown购物中心则分别于2015年11月及2017年3月新张。此外，啤路的NSK霸级市场则于2018年初投入营业。

吴木炎指出，由武装部队基金局旗下莫实得打造，占地约110万平方尺的MyTown购物中心，以及毗邻的宜家蕉赖分店，整个发展计划让马鲁里焕然一新。

地段前身是政府宿舍

“这些地段前身是政府宿舍及一些组屋，在老城区翻新计划下，重金打造成今日的大型商业购物中心。

莫实得在葛京路一带拥有超过50英亩土地，计划供未来发展。该公司在该区的其他发展项目，还包括住宅及办公楼，而这些项目并不属于“MyTown”发展计划。

亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明指出，与其他和吉隆坡市中心同样距离的地点，如孟沙、金地花园、满家乐和十五碑相比，马鲁里的房价和租金相对可负担。

他说，旧的公寓主要是屋主自住，新的较小面积公寓售价介于每平方尺700至逾1000令吉，主要销售对象是投资者，价格更容易受市场情绪影响。

多项新房产兴建中
有望成隆市最繁华区

基于备受看好成为吉隆坡最繁华的城郊住宅区，马鲁里有多个新的房产项目正兴建中。

这些新项目以共管公寓及服务式公寓等高楼房产为主，主因是可供发展的土地已非常匮乏。

第一太平戴维斯（大马）私人有限公司（Savills Malaysia）董事经理拿督邝宝耀指出，2008至2012年期间，马鲁里的高楼房产单位约为3688个单位，新增供应走势平平。

据EdgeProp.my报道，他说，Amaya Maluri于2013年竣工后，新的高楼房产供应开始明显增加。

邓志明指出，共管公寓和服务式公寓一般都取得不俗的销售成绩，但需视地点、规模、设计和价格而定。

高楼住宅升值40%

据EdgeProp.my’的数据，马鲁里达部分的高楼住宅发展项目，于2012至2018/19年期间，升值约15至40%。

不过，上述数据，不包括2012年仍未竣工的双威伟乐的Amaya Maluri V Residence @ Sunway Velocity。

尽管马鲁里和其周边地区的房产自2012年起普遍增值，但价格已比2015年的顶峰有所回软。

截至去年11月，马鲁里双层排屋平均售价为75万9200令吉或每平方尺435令吉，是自2012年以来最高的售价。

2012年的平均售价为57万900令吉或每平方尺310令吉。

已完工的高楼住宅中，转手价最高的是V Residence @ Sunway Velocity，每平方尺超过1000令吉，其他项目的成交价均低于这个水平。

根据EdgeProp.my的数据，截至去年11月，马鲁里地区的旧公寓如Bam Villa、Manor Apartment及Casa Ria，平均售价分别为每平方尺340、360及415令吉，较为可负担的新项目则有马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）的M Vertica，每平方尺要价约560令吉。

租金方面，旧的高楼建筑月租叫价1500至2000令吉，或每平方尺1令吉50仙至2令吉。较新的公寓例如Amaya Maluri和V Residence @ Sunway Velocity则要价2000至3500令吉，或每平方尺2令吉60仙至3令吉60仙。

国贸中心捷运大大加分

除了策略性的地点及作为购物新目的地的新形象，马鲁里还可为产业投资者带来什么好处？

如火如荼施工中的大型发展计划敦拉萨国际贸易中心（TRX）距离马鲁里不远，以及双溪毛糯-加影线捷运的通行，为马鲁里地区的产业大大增值。

捷运在马鲁里一带共设有2个站点，分别是葛京站及马鲁里站。此外，马鲁里还有一个轻快铁站。

占地70英亩的TRX是一项大型综合发展计划，全面落成后，将成为吉隆坡新的商业中心，也是马来西亚新的国际金融中心。

目前，吉隆坡-布城大道（Maju Expressway）及新街场大道的通行，也大大提升马鲁里地区的交通便利。

兴建中的斯蒂亚旺莎-班底大道（DUKE3，又称大使-淡江大道第三期），将使巴生谷北部、孟沙南城通往马鲁里的交通更方便。

此外，捷运第二路线（双溪毛糯-沙登-布城）将途经TRX和陈秀连路，将为马鲁里带来更多人潮。

与桑林花园结合
可晋升中上阶层市场

吴木炎指出，基于葛京路打通了马鲁里的“任督二脉”，并将桑林花园和马鲁里两个原本毗邻的地区合成一体，马鲁里房产市场有望提升为中上阶层市场。

他对《南洋商报》说，虽然邻近的双威伟乐广场，目前的购物人潮会比My Town购物中心来得多，但伟乐广场所在地的啤路可供发展地段很少，而且当地的发展层次较低，未来的发展和升值潜能，不比葛京路和“My Town”周边发展计划来得大。

另据EdgeProp.my报道，邝宝耀说，估计2019至2022年期间，将有约3000个新的高楼房产涌入市场，而M Vertica预计2023年完工后，又会有另3684个单位投入市场。

他预见未来将有更多的政府和私人土地可供重新发展，因此预计未来会有更多项目出现，高楼房产供应也可能在2023年后继续增加。

邓志明指出，然而，随着预计未来数年的房产供应显著增加，或将迫使屋主们调降租金，以吸引租户。

更多的新房产涌入市场，马鲁里未来也将面临交通堵塞的问题。