整理：李治宏

同样是巴生谷地区，一场疫情下来，却出现一个市场“冰火两重天”的景象。

吉隆坡市区办公产业市场由于供需鸿沟持续扩大，前景依然黯淡，租金和租用率料双双下行之际，吉隆坡市郊和雪兰莪办公市场却预料保持蓬勃。

这是因为隆市郊和雪州办公产业市场吸引的租户来源较为多样化，吸引人的租约配套及公共交通持续推高办公产业需求。

大马莱坊指出，巴生谷办公产业市场原已出现供过于求的问题，短期内，2019冠状病毒病大流行预料将继续加剧这个市场的下跌压力。

共享工作空间需求跌

环绕供应与需求链的不明朗因素日益增加，令商家和投资者们纷纷将房地产投资决策暂搁一旁，将导致租赁和买卖交易双双减少。

在行动管控指令解除之前，共享工作空间的需求也或将下滑，这是因为一般人在这期间倾向于举行线上会议。

莱坊认为，不过，一旦市场在疫情后恢复信心，市场对较小规模办公空间的需求料将提高，而共享工作空间或灵活变通的办公空间，或将是新租户和商家短期的良好选择。

居家办公成新常态

该产业顾问公司在《2020年上半年房产市场重点》研究报告中指出，史无前例的冠病疫情造成的经济危机，促使许多企业重新省思其营运模式，并倾向于采用更多的云端科技解决方案及通讯管道。

“放眼未来，居家办公或是部分企业的新常态，而社交距离的要求，或将导致开放式办公的趋势被扭转。”

坐落在优越地点，但建筑物已经陈旧的特定产业信托基金或业主，正把焦点转移到资产管理与加强措施，包括翻新办公建筑物。

“他们也料将采取更有效的出租策略，聚焦于留住原有的租户，以加强其市场竞争力，并吸引新的租户。”

下半年新增6办公楼

随着吉隆坡市中心的合成三厦及莎阿南i城市的双木大厦相继落成，截至今年上半年，巴生谷累积办公空间供应已增至约1亿零880万平方尺。

上述两座新大厦的净可出租空间合共为约50万平方尺。

坐落在吉隆坡苏丹依斯迈路和比南利路交界处的合成三厦，净可出租空间为约20万1000平方尺。

坐落在莎阿南i城市的双木大厦，和现有的Central i-City购物广场和预计明年落成的DoubleTree希尔顿酒店毗连。

大马莱坊指出，预计到了今年杪，将有另5座办公建筑物竣工，合共将带来额外约100万平方尺的办公空间。

它们包括坐落在吉隆坡市内的Menara TCM及Legasi Kampong Bharu，以及雪州八打灵再也Pacific Star的Menara Star 2、Empire City的G楼，以及Quill 9 附属建筑物。

另一家产业咨询公司Nawawi Tie则指出，预计下半年落成的还有Permata Sapura，这座坐落在首要地点的办公楼就与吉隆坡会议中心毗连，其净可出租空间为67万平方尺。

隆市区租用率跌至69.8%

莱坊指出，今年上半年，吉隆坡市区办公楼的整体租用率继续受压，从去年下半年的70.5%，进一步下跌至69.8%。

这归咎于冠病疫情爆发后，供需失衡的现象愈加严重，以及租户来源更加有限。

在吉隆坡市郊，整体租用率则从去年下半年的85.5%，于今年上半年改善至86.2%。

隆市郊一些建筑物，包括Menara Etiqa 及Menara TH One Sentral都取得不俗的租用率。

整体而言，吉隆坡办公产业上半年的租用率为78.1%。

至于雪州，今年上半年的整体租用率稍微下跌，从去年下半年的79%稍跌至78.4%。

隆市郊及雪州租金持稳

吉隆坡市区办公产业的平均租金继续受压，归咎于冠病疫情、供需失衡及油价大跌。

莱坊指出，今年上半年，隆市办公空间租金下跌至平均每平方尺7令吉25仙，反观去年下半年为7令吉28仙。

然而，吉隆坡市郊和雪州办公市场保持稳健，今年上半年平均可取得的月租，分别企稳于每平方尺5令吉80仙及4令吉32仙。

去年下半年，两地的平均月租分别为每平方尺5令吉80仙及4令吉31仙。

两地表现持稳，可归功于租约活动活跃，而地点优越的办公楼及与公交系统良好衔接的办公楼，例如KL Eco City的Mercu 2、孟沙南城的Vertical 企业大楼B座，以及孟沙的Menara Etiqa，继续取得亮眼的租用率。

今年上半年，吉隆坡地点优越的A级办公空间，租金开价为每平方尺5令吉50仙起跳，最高达12令吉。

Nawawi Tie最新的研究报告指出，吉隆坡中环广场（KL Sentral）的月租从每平方尺7令吉12仙下跌至7令吉零2仙。

吉隆坡心脏地带的金三角地区，办公楼租金保持稳定，处于每平方尺7令吉零5仙。

在雪州，同级办公空间月租介于每平方尺4令吉至6令吉50仙。

金三角及中环广场

租金短期内料下跌

Nawawi Tie指出，短期内，吉隆坡办公产业市场的前景仍充满挑战。

一些企业在冠病疫情下采取重新调整办公室规模的措施，料将导致办公楼需求下跌，租金和租用率短期内双双下跌。

尽管冠病疫情爆发及我国3月18日起实行行动管控令，金三角地区和中环广场的办公楼租用率保持平稳，租户撤离的动向不多，也许是因为大部分租户在管控令前已作出租约承诺。

一些公司则可能改变职场工作环境的策略，在市中心设立规模较小的主要办事处，但将其他办事处搬迁到市中心以外的地区。

然而，为了留住现有租户和吸引新租户，金三角和中环广场办公空间的租金短期内料面临下跌压力。

扩充计划暂搁置

Nawawi Tie指出，大部分的灵活伸缩空间业者已暂时搁置扩充计划，聚焦于保持现有办公空间的租用率。

短期内，商业模式转向灵活变通模式，以及远程作业和居家办公的模式，造成一些租户如自由工作业者、初创公司和中小型企业的办公空间需求减少。

然而，中期至长期内，企业租户的需求或将增加，这是因为更多的企业通过灵活办公空间的模式持续营运。

槟租用率企稳81.4%

随着槟州发展机构耗资1780万令吉发展的全球商业业务中心“GBS@Mahsuri”预计将于今年第四季落成，带来约8万平方尺的净可出租空间。

如此一来，到了今年杪，槟州累积办公楼空间供应将增至约579万平方尺。

莱坊指出，其密切留意的乔治市4座主要办公楼平均租用率保持平稳，处于89%水平。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的最新报告，今年首季，槟州办公楼平均租用率保持稳定，企稳于81.4%水平，相比去年第四季为81.3%。

乔治市办公楼月租一般开价介于2令吉80仙至3令吉80仙。

乔治市以外，特定较优质的办公楼，包括坐落在林苍佑大道的IJM置地大厦，以及坐落在峇央峇鲁的Suntech@Penang Cybercity及One Precinct，都取得高达约95%的高租用率。

新山供应按年增7.9%

随着依斯干达经济区美迪尼的D'Pristine企业办公楼落成，截至今年首季，柔佛新山的累积办公楼空间供应已增至1090万平方尺，按年增长7.9%。

不过，私人领域办公楼的整体租用率，则从去年第四季的68.2%，于今年首季下滑至65.4%。

未来新增的办公楼，包括美迪尼的Sunway Big Box及联马置地大厦，以及坐落在市郊的新山Southkey谷中城。

市中心月租持稳

莱坊指出，新山市中心办公楼月租的平均开价保持稳定，一般处于每平方尺2令吉50仙至3令吉50仙的水平。

新落成的柔佛置地大厦月租开价较高，介于每平方尺4令吉至4令吉50仙。

在美迪尼，新办公楼月租开价介于每平方尺约3令吉50仙至4令吉之间。