提起槟州产业市场，一般上焦点都会落在作为州内经济、商业和旅游的槟岛，尤其是作为行政中心的乔治市，较少人会谈论一水之隔的威省三地。

然而，随着全球各大城市人口拥挤，将发展重心逐渐往外移的发展趋势下，槟州近年的经济发展重心，也有渐渐转移到向来较受忽略的威省之势。

尤其是威南，近年更拜槟城第二大桥带动周遭发展所赐，崛起为槟州工业与商用产业的新热点。

坐落在大马半岛，与槟岛隔着马六甲海峡遥望的威省，基本上可分成3个大区，即威北县（以北海为中心）、威中县（以大山脚为主）及威南县（主要城镇为高渊）。

过去，威省三县当中，以威中尤其是大山脚周遭的工业发展较为发达，北海则是商业活动较兴旺；但近年，威南新邦安拔和峇都加湾的工商发展却有后起直追之势。

英医疗设备公司设厂

事实上，位于槟城第二大桥着陆点，与槟岛峇六拜衔接的峇都加湾和新邦安拔，近年有多个令人瞩目的工业与商用产业项目。

英国跨国医疗设备Smith+Nephew去年杪宣布，将在槟州发展机构开发的峇都加湾工业园地段，设立其东南亚第一间制造厂房。这家工厂建筑面积约25万平方尺，已于今年2月杪动工。

1856年创办于英国赫尔的Smith+Nephew医疗设备公司，有163年历史，业务遍布全球超过100个国家，制造业厂房位于美国孟菲斯、英国、瑞士、德国、印度及中国。该公司2018年营业额为49亿美元，研发开销2亿4600万美元，是全球30大顶尖医疗设备跨国公司之一。

此外，台湾和泰电子(Hotayi Electronic) 也承诺再投资10亿令吉，扩充其建筑面积35万平方尺的峇都加湾厂房。

作为北马唯一分店的宜家（IKEA）峇都加湾分店于去年新张，以及ASPEN集团和宜家在峇都加湾携手打造的Aspen愿景城（ASPEN VISION CITY），将威南峇都加湾打造成当地的新商业枢纽。

高渊楣南辟工业地

由于工业地及中小型工业工厂需求殷切，促使槟州政府鉴定新的地点，扩大威省的工业链。

槟州政府已在威南高渊楣南（Byram）圈定了数百英亩地段作为新的工业地，以填补目前的工业地供应短缺，迎合市场未来2年的需求。

产业顾问公司大马亨利行（Henry Butcher）指出，威省的策略性地点位置，令当地工业和商用产业前景备受看好。

事实上，威省去年的商用产业成交总值，远胜向来是槟州中心的槟岛。威省2019年商用产业成交总值按年激增44%，反观槟岛按年下跌2.65%。

工商活动发展兴旺，也带动了威省的房产交投，而事实上，去年威省的住宅产业市场表现，全面压倒向来发展远为炽热的槟岛。

2019年，威省的房产成交量和总值分别按年增长10%及19%，反观槟岛房产成交量和总值分别按年下跌7%及22%。

威省工业产业疫期成交量稳健

尽管受到2019冠状病毒病疫情及行动管控指令的冲击，威省3县尤其是威南和威中，今年首季工业产业成交量依然稳健。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）官网的最新初步数据显示，威省今年首季的工业产业总成交量为94项，比去年首季的93项更为出色，也远胜去年第四季的67项。

其中，威中的工业产业成交量达59宗，更胜于去年第四季的45宗，以及去年首季的55宗。

此外，威南的工业产业成交量为15宗，同样更胜于去年末季的10宗，以及去年首季的11宗。

威北工业产业成交量为20宗，胜于去年末季的12宗，但低于去年首季的27宗。

另一方面，威省3县任何一县的工业产业成交量，都远超槟岛2县的总和。

槟岛2县去年首季和末季的工业产业成交量各为12宗，今年首季则只有10宗。

商用产业较去年跌25%

工业产业和房产表现持稳，商用产业则没有那么幸运。

根据国家产业资讯中心初步数据，威省商用产业今年首季的成交量，分别比去年同期及去年第四季，下跌25%及14%。

今年首季成交量为155宗，去年首季和末季则各为206及180宗。

其中，威南首季的商用产业成交量只有24宗，分别比去年首季的70宗及末季的50宗，下挫66%及52%。

威中首季的商用产业成交量为82宗，是威省3县最多的一个，但这个数据仍比去年首季和末季，各跌17%及11%。

然而，威北首季的商用产业交投则逆流而上，达到49项，分别比去年首季的37项和末季的38项，激增32%及29%。

国家产业资讯中心的商用产业数据，涵盖店屋、办公空间、购物广场、专用办公楼、服务式公寓、酒店和休闲度假村等。

房产成交总值保持韧劲

威省房产成交总值今年首季表现同样相对保持韧劲。

今年首季的成交总值为5亿零194万令吉，相比去年同期的4亿7129万令吉，按年增长6.5%。

不过，比起去年末季的5亿6213万令吉，则是按年下跌10.7%。

仔细分析，威省3县今年首季的房产成交总值都比去年末季下滑，但都胜于去年首季。

明显的，威中仍是威省3县房产交投中心，无论是去年首季、末季或今年首季，成交总值都是超过2亿令吉。

工业产业成交量威省比槟岛出色

尽管2019年，槟州工业产业成交量和成交总值分别按年下跌14%和26%，但相对之下，威省的表现仍比槟岛出色。

威省去年的工业产业成交量为336项，远比槟岛的56项来得多。

虽然威省去年的工业产业成交量按年下跌6%，但相对槟岛的按年下挫45%，明显表现较好。

其中去年上半年，威省的工业产业成交量共计171项，比2018年上半年的143项，增长了28项或约20%。

不过，去年下半年的成交量稍比上半年少，共计165项，比2018年下半年的212少了许多，这也拉低了2019年全年总成交量。

就交易总值而言，威省三地去年都下滑，令威省2019全年整体工业产业成交总额按年下跌约19%，从2018年的7亿2168万令吉，下滑至5亿8689万令吉。

槟岛的表现更糟，去年工业产业成交量大跌45%之余，成交总值也下挫38%。

威南工业产业成交量增11%

威南是2019年槟州五县之中，唯一在工业产业成交量方面取得增长的县属。

事实上，威南峇都加湾中小企业村一座占地1419平方米，兼职面积675平方米的双层半独立式厂房，以386万令吉成交，是去年威省成交价格最高的半独立式厂房。

槟州共有5个县，除了威省的3个县，另2个县为槟岛东北县及西南县。

威南去年全年的工业产业成交量为62宗，较2018年的56项，按年增长11%。

厂房价格稳定

威北和威中分别按年下跌11%及8%，东北县和西南县则分别下挫49%及43%。

在中小型企业厂房方面，威中的峇东丁宜工业园、马章武莫马章英达工业园、阿儿玛直落卓坤工业园、龙凤花园，以及威北的 双溪罗甘轻工业区，交投相当活跃。

这些首选地区的厂房价格稳定，有者甚至扬升。

商用产业表现威南最出色

2019年，威南在威省三地商用产业方面表现最出色，而且价量齐升。

威南商用产业成交总值按年飙升235%，成交量则是按年增长14.5%。

威中的商用产业成交量增幅虽比威中更高，按年增长20.96%，但成交总值却逊色许多，只录得5.3%的按年增长。

威北商用产业交易量则是按年增长11%，但成交总值不升反跌，按年微跌0.29%。

事实上，商用产业二手市场的好坏，正好是新商用产业市场的缩影。

亨利行举例，在威中的柏达镇（Bandar Perda），一座占地2561平方尺的3层楼店屋，以160万令吉转手；另3座相连，占地合共1646平方尺的4层楼店屋，则每个单位以95万令吉价格成交。

在诗布朗再也双威镇，一座占地3292平方尺的4层楼角头店屋，以400万令吉易手；在北海拉惹乌达路商业中心，一座占地1496平方尺的三层楼店屋，则以138万令吉易主。

同样的，威北甲抛峇底泊淡丽雅花园（Taman Bertam Ria）一座占地1600平方尺的3层楼店屋，以120万令吉成交。

其他交投活跃的商业区，包括威北三玛牙牙（Taman Samagagah）及北海拉惹乌达路商业中心、威中北赖的才能园，以及威南新邦安拔珍珠城（Bandar Tasek Mutiara）、爪夷哈拉曼英达花园（Taman Halaman Indah）及爪夷百合花园（Taman Bakap Indah）。

亨利行指出，峇都加湾宜家及Aspen愿景城的新店屋，料将成为峇都加湾的新市中心，促使整个威省的二手商用产业市场今年保持稳定，价格也保持稳健。

威省零售空间增至74万平方米

宜家投入营业后，截至去年第三季，威省的零售空间增加额外3万9979平方米或5.67%，达到74万4616平方米。

其中，大山脚的零售空间最多，占威省总零售空间48.82%，或36万3522平方米。

北赖以13万零333平方米（占17.5%）紧随其后，接着依序为新邦安拔（10万3088平方米或13.84%）及诗布朗再也（8万4916平方米或11.4%）。

北海、诗布朗再也和爪夷的零售空间租用率最高，皆超过96%；反观大山脚的零售空间租用率只有约45%。

未来将投入市场的零售空间，包括双威嘉年华购物广场扩建计划（占地33万平方尺）及北赖美嘉广场（约120万平方尺）。

亨利行指出，一旦上述额外的零售空间投入营运，将对威省地区零售空间的租金带来下跌压力。

威中发展地交易冠威省三地

尽管工业和商用产业的交投皆输给威南，但在供发展土地的交易方面，威中却是威省三地之冠。

亨利行指出，威中仍是威省供发展土地交投最活跃的地区，2019年上半年更有181宗交易，胜于威北的147宗及威南的69宗。

2019年全年，威中的发展地段成交量为365项，高于威北的331项及威南的133项。

不过，整体而言，威省三地的供发展地段交易2019年皆呈下跌趋势。其中，威南按年下挫30%、威北按年下滑15%，以及威中微跌1%。

威南和威北去年上半年的发展地段交易总值呈南辕北辙之势，威北飙升96%，但威南却暴跌62%。威中则是按年稍增3.22%。

2019年威北成为槟州唯一发展地段成交总值有增长的县属，但按年增幅只有区区3%。

槟岛东北县2019年发展地段成交总值按年暴跌83%，西南县则下挫34%。威南发展地段成交总值最终按年下跌15%，威中则下跌14%。

虽然如此，亨利行指出，由于市场对可负担和中价房屋的需求仍然殷切，适合供这类房屋发展的土地需求今年料保持稳定，价格则预料将进一步巩固。