整理:李治宏

所谓春江水暖鸭先知，早在2019冠状病毒病疫情今年3月在我国爆发之前，国内产业市场已呈下滑趋势。

连续多年低迷的房地产业去年获得2019拥屋计划（HOC 2019）加持，协助发展商清除了部分滞销房产，也趁机推出更多新项目。

然而，步入今年，作为全国房地产龙头的雪隆区新推出项目已明显大减，其中第二季更因为3月18日起实行的行动管控指令，新推出项目首次捧“鸭蛋”！

今年上半年，雪隆地区新推出的房产项目只有区区9个，相比去年同期的63个，大幅减少了54个，或85.7%。

去年首季和第二季，雪隆地区新房产项目分别为28个及35个。

产业顾问公司大马亨利行（Henry Butcher Malaysia）指出，这可能是发展商们都打铁趁热，赶在2019拥屋计划（HOC 2019）结束前，把手上的房产项目推介出去，进而促使留待今年推出的项目相应大减。

同比去年大减85.7%

没有最糟，只有更糟，首季下旬落实的管控令，对经济的负面影响在第二季全面发酵，结果发展商这3个月内没有推出任何新发展项目，导致今年上半年的新发展项目，停留在首季的9个。

由于新推出的房产项目锐减，今年上半年的新推出房产单位也只有4720个，远比去年同期的2万2913个单位，大跌1万8193单位或79%。

无论如何，今年上半年推出的9个新发展项目当中，超过半数（5个，或56%）皆拥有建筑面积超过2000平方尺的房产单位，这反映中上阶层购屋者仍有一定的购屋需求。

反观去年上半年，发展商推出最多建筑面积介于801至1000平方尺的房产单位，而拥有建筑面积超过2000平方尺房产单位的新发展项目只占40%。

至于建筑面积介于601至800平方尺、801至1000平方尺，以及1001至1200平方尺的较小规模单位，则各有3个新发展项目拥有这类单位。

此外，今年上半年推出的9个新项目当中，多达7个（78%）拥有售价超过100万令吉的单位；拥有售价介于80万至100万令吉单位的新项目也超过半数（5个，占总数56%）。

拥有售价60万至80万令吉，以及60万令吉以下价位的新项目，则分别有4个（各占44%）。

但在去年首季，则是可负担房屋主宰市场，多达60%单位是售价低于40万令吉的可负担房屋。事实上，发展商有加码高档房产的趋势。

亨利行指出，去年新推出的101个项目当中，46个或46%发展计划都拥有售价超过100万令吉的单位。

不过，基于可负担房屋仍是市场主导，42个计划提供售价40万零1至60万令吉的单位。

此外，38个计划推出售价介于60万1000令吉至80万令吉的单位。

这股趋势其实是延续2018年的情况。

2018年，共有48个计划（占总数52%）有推出售价40万零1000令吉至60万令吉的单位。

有地房产仅占新项目18％

今年上半年新推出的各类房产，有地房产在项目上占了56%，但若以单位计算，它只占了各类新项目单位的区区18%。

反观高楼产业，虽然在项目上只占44%，但以单位计算，3885个单位却是高占各类新项目单位的82%比重。

这其实是延续去年的趋势。

根据亨利行统计数据，去年雪隆房产供应方面，高达3万7870单位或88%是分层地契房产，其余12%或5326单位是有地房产。

新推出项目当中，大部分为服务式住宅/服务式公寓（33个，2018年为30个）、排屋和豪华排屋（Superlink）（2018和2019年皆为28个）及共管公寓（13个，2018 年为15个）。

无论如何，今年首季各类房产新项目总共推出的4720单位，远比去年同期的1万1480单位，大减6760单位或约59%。

服务式公寓续主打市场

服务式住宅或服务式公寓继续是市场主打。

尽管与去年首季10个新项目相比，今年首季新推出的服务式公寓项目只有区区3个，但它仍主导各类新房产项目。
新推出的双层排屋与豪华排屋（Superlink Terrace house，指宽24尺或以上的双层排屋）项目则排第二，今年首季共有4个新项目，但同样比去年同期的9个来得少。

首季新推出的项目，大部分都是比较大间的房产，建筑面积都是2000平方尺以上。

然而，去年首季，则是建筑面积介于800至1000平方尺的单位比较普遍，共计13个项目。当时，建筑面积2000平方尺以上的新项目则有12个。

每平方尺750元单位主导房市

每平方尺售价方面，有多达7个新项目（78%）拥有每平方尺售价介于501至750令吉的单位，显示这个价位主导今年上半年雪隆地区的新房产市场。

拥有每平方尺售价低于500令吉单位的新项目紧随其后，共有4个新项目（44%）拥有这些单位。
亨利行指出，这和去年上半年的走势吻合。

去年上半年的新房产项目，也是以拥有售价介于每平方尺501至750令吉单位的项目主导市场，共有51%（32个）项目拥有这类单位。

此外，49%（31个）新项目拥有售价低于500令吉的单位。

该行指出，今年上半年和去年同期的新项目同样以每平方尺售价501至750令吉的单位为主，这样一致性的走势，其实与去年市场的价位需求走势吻合，而这很大程度是受到2019拥屋计划的影响。

隆市新高楼单位胜雪州

今年上半年推出的高楼产业项目，在占新项目百分比方面，也比去年同期来得少。

其中，今年首3个月新推出的高楼项目占各类房产项目总数44%，反观去年首季多达54%。

今年上半年，雪兰莪州新推出的项目为6个，比吉隆坡的3个多出一倍，占雪隆两地新项目的三分二。

然而，若以新项目的单位计算，则是吉隆坡远胜雪州。

隆市今年上半年新推出3317个单位房产，占雪隆两地新房产单位70%。

上述3317个新房产单位，比去年首季的6534单位，是大幅度减少了3217单位，或49.23%。

吉隆坡新推出的房产项目都是高楼产业，分别坐落在高档住宅区满家乐（Mont Kiara）、甲洞和斯蒂亚旺莎。

其中，满家乐的新项目售价最高，平均售价介于每平方尺1000至1300令吉。

甲洞和斯蒂亚旺莎的新高楼项目，平均售价都是介于每平方尺500至600令吉。

雪州今年上半年的6个新房产项目则有地房产和高楼皆有，但唯一的高楼新项目是坐落在莎阿南的实达阿南。

其中，双溪毛糯的有地房产新项目售价介于每平方尺700至800令吉；蒲种和实达阿南的有地房产新项目售价则介于每平方尺400至600令吉。

实达阿南的新高楼项目售价介于每平方尺800至900令吉。

槟外国人置产门槛降达40％

为了吸纳州内3043个单位，涉及总额26亿令吉的滞销房产，槟州地方政府、房屋及城乡规划委员会早前宣布，从6月11日起，外国人购买州内房产价格门槛大幅调降，调幅最高达40%。

其中，槟岛分层地契房产的价格门槛降低20%，从原有的100万令吉降至80万令吉。外国人购买威省公寓单位的价格门槛，则从原有的50万令吉降至40万令吉，降幅为20%。

至于有地房屋的价格门槛，在槟岛将从原有的300万令吉降至180万令吉（折扣40%）；威省方面则从原有的100万令吉降至75万令吉（折扣25%）。

大马莱坊指出，在高档公寓方面，IJM Prennial（IJM置地与新加坡鹏瑞利置地的联营公司）已搁置槟岛东海岸的The Light City综合发展项目。

在爆发2019冠状病毒病疫情之前，该集团原本计划于上个月（8月）恢复该项目的工程。

这个预计费时逾4年的综合发展项目，首期将涉及一座净可出租空间达68万平方尺的广场、槟城海滨会议中心、一座设有500间客房的四星级酒店、办公楼，以及“Mezzo”共管公寓。

第二期计划则概括一座30万平方尺的广场、一座设有250间客房的五星级酒店、办公楼、一座共管公寓，甚至可能涵盖一座体验主题公园。

发展北马最大商场

在威省，佳景集团（Belleview Group）计划将坐落在北赖新路的GEM综合发展项目下，发展北马最大购物广场。

该发展项目占地约8公顷，将分成3期开发，发展总值高达约25亿令吉。

与LTC集团联营发展的首期计划，为占地约2.16公顷地段上兴建命名为GEM SoHo，涉及978个单位的SoHo（小型办公室/居家办公室）。

该SoHo单位已于去年12月推展，预计2022年完成，每平方尺售价为约400令吉。

第二期就是在占地4.45公顷地段上，兴建预计将是北马最大购物广场的GEM Megamall。该广场预计设有逾400间零售商店及奥运会规格的溜冰场。至于第三期则是兴建一座设有320间客房的四星级国际酒店。

新山服务公寓累计单位激增

在柔佛，截至今年首季，新山县的服务式公寓累计供应达8万零30个单位，比去年首季激增29%。

大马莱坊指出，在二手房屋市场，新山市内特定高楼单位的特定高楼住宅单位，平均开价介于每平方尺约700至880令吉。

至于依斯干达公主城，高楼住宅的平均开价介于每平方尺550至750令吉。

●展望

大马产业需时2年复苏

展望接下来的走势，产业估值与顾问公司永利行（Raine & Horne International Zaki+Partners Sdn.Bhd）助理董事陈建明认为，大马产业市场至少将费时1至2年复苏。

他指出，滞销产业将增加，市场需要一段时间消化无法卖出的房产。

尽管产业价格看跌，但陈建明强调，国内产业市场不太可能崩盘。

在经济下行、失业率扬升之际，产业租金也料将下跌。

陈建明指出，高档房产受到的负面影响，将比其他价位的住宅来得大。

需求下跌下，产业市场的炒风也相应收敛，市场对被炒作的产业需求将大减。

对发展商而言，目前是趁低吸购更多地皮的好时机，为下一次的好景铺路。

此外，疫情下的另一个发展趋势，改为在发展项目中性价更多具有卫生保健特点的设施，尤其是当大马的人口逐渐老化之际，这点更将成为一种需要。