报道：李治宏

过去几年，大马产业市场低迷，但工业产业一直是唯一的亮点。

去年2019冠状病毒病疫情进一步打击产业市场，工业产业却逆流而上，需求有增无减。原因很简单：疫情加速网购、物流和电子商务活动，防疫的橡胶手套及卫生保健/疫苗领域势头也一片大好，对货仓、配送中心、物流中心等工业产业的需求水涨船高。

迈入新的一年，工业产业会持续红火、一枝独秀吗？

全球主要产业顾问公司之一的莱坊预期，工业产业连接2021年继续向好，不仅交投活动预计将更活跃，而且会有更多的新发展项目。

大马莱坊执行董事沈颂能指出，过去一年，由小型厂房带动的工业产业需求强劲，而2021年财政预算案公布的数项利好措施，将进一步刺激该领域。

预算案措施刺激

他日前接受《南洋商报》专访时说，预算案中宣布延长大马首要枢纽计划（Principal Hub）及放宽条件、数项致力吸引高科技制造领域外资及高附加值服务外资的措施，以及短期经济复苏计划（PENJANA）下扩大及延长多个现有税务奖掖，以涵盖更多特定服务的举措，将吸引更多海外企业将业务转移来大马，以及更多制造厂商来马设厂。

为此，他预期，发展商和投资者对工业地的需求将会增加，以兴建更多的货仓和物流中心。

这不仅是作为国家经济心脏地带的巴生谷，而是另两大城市槟城和新山同样出现的态势。

槟将吸引更多外资

大马莱坊槟城分行执行董事苏继良说，作为我国高科技重镇的槟城将继续吸引更多的外来直接投资，令槟城工业产业市场继续看俏。

他指出，在我国经济朝向工业4.0转型，中央政府和槟州政府皆推出多项奖掖以吸引外资下，享有“东方硅谷”美誉的槟城，预见其未来的工业领域将成为槟州经济表现最令人鼓舞的次领域，这将有助于槟州持续高居外资来马排行榜前5名行列。

“除了电子与电气及半导体领域，槟州政府还专注于其他潜在的增长领域，例如医疗设备、汽车、航空航天、数字中心与全球业务服务、软件开发等。”

新山更多新厂房

大马莱坊新山分行主管蔡慧莹说，配合国家永续与环保的政策目标，新山一带较为老旧和成熟的地区，或将出现更多的新厂房，或是现有厂房提升，并吸引跨国企业进驻。

她说，在当地机场和多座港口支援下，新山主要工业区如依斯干达、士乃、巴西古当及丹绒朗刹，甚至丹绒柏勒巴斯港口，预料将保持生气勃勃。

沈颂能：疫下新趋势

投资者转购小型厂房

沈颂能指出，目前国内工业产业市场盛行的一股趋势，是越来越多投资者和商家购置比较小型的厂房，例如售价介于300万至500万令吉的半独立式厂房。

“这些投资者过去是购置店铺投资，如今则转为购置主要坐落在轻工业区和住宅区附近的小型厂房，除了出租给各行业商家，也有者是自用，进行物流、餐厅、轮胎店、诊所、牙医诊所等生意，甚至开设补习中心。”

他补充，这也是疫情之下，电子商务、网购等更红火下衍生的一股趋势，许多电商购置或租用小型厂房，充作货仓、物品配送中心等物流业务。

“以莎阿南新城镇Elmina为例，当地的半独立式厂房早前创下推介2小时内即售罄的记录；反观店铺，可能2个月才能卖出或租出去。”

他说，胶手套、医疗和防疫配备等在疫情期间需求大好的业者，也对工业产业需求殷切，这可从巴生谷的A级货仓设施极为受落看出一斑。

“所谓A级货仓或厂房，是指高度40尺以上，柱子较少的头等厂房，当柱子越少，可摆放物品的空间自然越多。这类厂房最受厂商、电商和物流领域业者的欢迎。”

提到可特别留意预算案中吸引高科技和高增值业务外资的措施，沈颂能解释，这是政府致力招揽的外资类型，工业产业发展商和投资者预见此措施下将吸引更多外资入驻，因此现在可看到他们开始买工业地和兴建厂房、货仓等。

2021年看点

沈颂能预期，将会有更多的工业和工厂新项目，而专为特定目的而设的工业园或工业区也将建立起来。

他说，就巴生谷而言，今年值得关注的看点如下：

●供应链中断及多元化 

这绝对是值得关注的因素之一。制造商与美国、中国和其他欧洲国家脱钩，以多元化其供应链，包括把部分业务转移到东南亚国家。

●对自动化的需求不断增长

随着消费者对速度和效率的需求，这正逐渐成为焦点。例如，电子商务业者开始注重工业自动化，例如在仓库中安装分拣自动化机器人系统。

●卫星（小型）配送中心

电子商务需求和快速交付需求不断增长，B2B和B2C领域受到更大关注。因此，我们可以看到，以社区为中心，以减少成本和时间为目的的最后一里和较小型配送中心正在崛起。

●外劳宿舍 

 随着2019年员工房屋、住宿和设施基本标准修正法令（446法令）落实，当局收紧外籍员工住宿条例，工业业者将把更多的精力放在为员工提供更好住宿环境的事宜。对此，或将有更多的工业产业发展商把它列为工业发展的主要元素之一。

苏继良指出，槟城工业产业今年会有5大看点：

●外劳宿舍

槟州政府已批准兴建6个外劳宿舍，其中2座坐落在槟岛峇都茅及武吉敏惹。有了这些外劳宿舍，或有助于雇主通过为员工提供更好的住宿，应对当前疫情的一些问题。

●基本建设

槟州政府须研究更好的连通性，以解决公共交通及新工业园区配套基础设施所面对的各种问题。

●高速连接

配备有现代化设施（即快速互联网）的工业园区将很有吸引力。州政府正在与电信行业合作，以在2022年之前，将槟城数字基础设施升级为可以支持5G的设施。

●工业4.0 

中长期内，随着在制造业的科技和生产过程中采用自动化和数据交换，工业物业和土地的需求将有所改变。

●物流

随着电子商务平台及网购的需求很高，企业购买仓库的需求也相应提高，物流公司也不断扩充业务，包括在各地设立货仓，以满足各地的需求。

2021年市场亮点

沈颂能指出，在巴生谷，莎阿南和巴生港口仍是最受工业领域热捧的工业产业市场。

他说，单层和具有较高规格，例如天花板高度比较高、地面装载量较大、备有消防系统及装卸区的A级货仓，仍是市场上的首选。

苏继良说，槟城工业产业今年有4大亮点：

●槟城南部填海计划

占地1200亩的填海计划，预计将在2021年首季动工。

●威南楣南工业园

此工业园又名为峇都加湾第二工业园（BKIP2），占地合共1156亩，将分成7期发展。由槟州发展机构负责的首期占地145亩工程，预计将于2021年6月竣工，以满足国内外投资者的需求。

●槟城北部科学园（NPSP）

坐落在威省，占地197亩。

●威南峇都加湾Golden Gateway

这是一个靠近峇都加湾工业园，占地20.5亩的中小企业工业园，共设有52个单位永久地契半独立式厂房及2个独立工业单位。

蔡慧莹则表示，坐落在依斯干达、士乃、巴西古当及丹绒朗刹等柔南主要工业重镇的物流与数字中心，将是2021年新山工业产业的亮点。

她说，UEM阳光（UEMS，5148 ，主板产业股）和腾宇集团（AME，5293，主板建筑股）联手在依斯干达公主城发展的综合工业园计划，是另一个值得关注的焦点。

2020年回顾

巴生谷：放宽管控令活络市场

已出炉的最新数据显示，巴生谷工业产业市场2020年第二季的交投较为沉寂，但政府于6月放宽行动管控令，重启经济活动后，市场交投开始重新活跃起来。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）公布的去年第三季初步数据，巴生谷工业产业成交宗数从第二季的269宗，大幅增加至471宗，这个成交量甚至高于首季的445宗。（参阅表一）

必须指出的是，政府是于去年3月18日启动管控令，因此在这之前的经济活动如常，第三季工业产业交投高于首季，显示市场已恢复元气。

不过，第三季工业产业的成交总值20亿1027万令吉，仍低于首季的31亿4141万令吉。

针对这点，沈颂能认为，第三季工业产业成交量高于首季，显示有不少投资者进场及主要购置小型厂房，在疫情期间电商大热的趋势下充作物流配送中心、货仓等用途。

然而，成交总值低于首季，正好反映第三季的工业产业交易，大多集中在价格远低于大厂的小型厂房。

槟城：外资全马第二

尽管冠病疫情重创经济，槟州2020年首9个月批准的制造业总投资额仍高达106亿令吉，其中外来直接投资高占83%或88亿2000万令吉，令槟州在全马外来直接投资排名第二。

苏继良说，此外，槟州去年第三季批准的国内直接投资达10亿8300万令吉，远高于第二季的3亿7290万令吉，显示尽管疫情笼罩，本地投资者仍对槟州工业前景信心满满。

“机械与设备、科学与测量设备以及电子与电器业仍是槟州工业领域主流。”

国家产业资讯中心的数据显示，槟州工业产业2020年第三季成交量高于第二季，但成交总值却低于次季。（参阅表二）

此外，第三季成交量和总值皆低于首季。

柔佛：成交量和总值高于首季

柔佛州工业产业2020年第三季对比前两季表现的走势，恰好与巴生谷及槟城大不同。

国家产业资讯中心的数据显示，去年第三季，柔州的工业产业成交量和总值不仅远胜第二季，更双双高于首季。（参阅表三）

第三季的成交宗数为182宗，总值8亿3239万令吉，反观首季成交量157宗，总值6亿1103万令吉。

蔡慧莹指出，管控令于去年6月松绑后，柔州即出现许多重大的工业产业交投，显示市场对柔州多个策略地区的工业资产需求保持强劲。

她补充，3月18日实行的管控令，阻碍了工业产业交易的精密审核工作及完成交易的工作。