问：

你好，我门公司最近购买了一家二手的双层小型工厂，打算利用该工厂的一楼来建成仓库，2楼则建成员工宿舍。此时，银行也已经把买卖合同剩余的尾款缴清，屋主也把工厂的钥匙交给我们了。问题来了，我们发现前业主把很多垃圾和废料留在工厂里，我们尝试叫前业主把地方清空却遭拒绝，并且说明买卖合同并未列明这个，请问我们该怎么办？

答：

马来西亚购买房地产的流程虽然不难，但是如果当中牵涉到的买卖协议和法律规定甚至是合约的条款时，就必须特别留意。换句话说，买卖房地产是没有“一刀切”或“One Size Fits All”的方法的。 

各聘律师符合利益

买卖合同（Sale And Purchase Agreement）是一份在买家和卖家双方之间都必须签署的合同，这是具有法律约束力的书面合同（Written Agreement）。合同内会包含买卖双方之间的相关条款、条件以及各自的义务。一旦双方都同意，在合同上签署后就会生效，这意味着双方都必须履行合同上的义务，一旦违反其义务就是毁约了。

其实，最好的情况是买卖双方应该各自聘请自己的律师以处理房地产买卖的手续。然而，很多客户会为了省钱而选择共用一名律师，可能会说用同一个律师会“比较快”，但是也未必的。

一般上，在二手房地产买卖中，卖家必须在收到买方的全部数额后的3或5个工作天内交房。很多律师或买卖合同都会注明倘若卖家无法在期限内交房就必须缴付罚金，但是很多买卖合同都没有注明交房条件，比如说注明条款，包括：屋主必须把垃圾或废料清掉的条款。

如果没有这一类的条款，那是否身为卖家就可以把垃圾或废料留下呢？ 其实不是的，我们先来了解“交空房”或“Vacant Possession”的意思。

“交空房”的意思

英国上诉庭在NYK Logistics (UK) Ltd v Ibrend Estates BV (2011)的一案件。“交空房”的意思是当买家收到的房子必须是没有人、空无一人，而且也不能有杂物或别的动产（Chattels)；买家在收到房子的时候必须是可以直接使用或居住的。

以上观点曾被马来西亚上诉庭在Cubic Electronic Sdn Bhd v MKC Corporate & Business Advisory Sdn Bhd & Anor (2016)的一案中引用了。 

换句话说，卖家把垃圾和废物留在工厂里已经违反了其义务。