房市进入调整期，投资者继续观望，令国内滞销房产继续上升，截至今年首季，滞销住宅套牢了156亿8065万令吉。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）新发布的房产市场报告，截至今年首季，滞销住宅达到2万5193间，比去年微扬1.8%，但却比2016年劲扬约67%。

报告指出，截至首季的滞销店铺4361间、SOHO共1085个单位和9925间服务公寓；另有1033间工厂滞销；但报告并没有透露涉及的总值。

根据国家产业资讯中心，发展商建竣的单位，从拿到住用证日算起，若9个月仍未售出，就定义为滞销。

眼见滞销情况趋严重，房产发展商认为是时候停止打房，让市场供需逐步调适和平衡。

柔滞销屋连年最多  

占全国20%  槟灾情次之 

国家产业资讯中心（NAPIC）的报告滞销住宅排行榜中，柔佛继续成为“霸主”，居次的是槟城。

柔佛各类滞销房地产，包括住宅、商店、工厂、服务式公寓和SOHO，依然是全国之冠。

市场买气放缓，滞销住宅价量齐升； 去年，柔州的住宅房屋滞销量录得19.2%增幅，增至4376间单位；截至首季再增加14.3%，达5002间，占全国约20%。

同时，柔佛是商店滞销情况最严重的州属，今年首季有1114间，占全国比重25.54%，其中有891间价格超过50万令吉；服务式公寓和SOHO滞销量达7720间，占全国比重70.1%。

工业产业滞销则达459间，占全国比重45.95%，有45%是半独立式厂房。

国家产业资讯中心的报告指出，接下来，槟城灾情排第二，今年首季共4092间滞销，占全国的16.2%。

滞销的住宅以高楼，如组屋或公寓等居多，占全国数据40.6%，排屋则有8489间滞销，占33.7%。

高楼住宅滞销，在槟城情况尤其严重，滞销住宅有58%是组屋或公寓，柔佛有40.3%。

房产人士指出，去年和今年，估计依斯干达特区新推出的公寓单位接近5万个，主要分布在新山市中心及周边，还有依斯干达公主城。

公寓单位售价及租金下滑，入住率成了最大的问题。新的公寓价格仍维持在每平方尺为400至600令吉的水平。

10万以下最严重

若以价格来做区隔，售价50万令吉以下的住宅占61.1%，最严重的竟是10万令以下的住宅，占总额的31.5%，售价30至50万的占29.6%。

一位房产代理指出，这数据也反映了购屋能力追不上市场，造成的供需失衡问题。

国家产业资讯中心的数据显示，未动工的未售出单位，从2014年显著上扬，截至今年首季达1万4000间，比去年上扬10.9%。

兴建中未售出单位，自2014年的约4万间一直上扬，幸好截至今年首季维持在6万左右水平，比去年稍为下滑1%。

报告也显示，目前全国住宅库存约有549万间，首季建竣的有2万1641个单位。

未来新供应方面，首季交房2万7551间，获批发展的单位有2万2597间；但同时，却有6万1266间兴建中的单位未售出，未动工及未售出单位达1万4000间。

打房太久  供需脱节

为何滞销不断恶化？

槟州房地产发展商会（REHDA）主席拿督杜进良接受《南洋商报》专访时一针见血：“政府打房期限过长，令市场无法根据供应与需求，自然和健康的调整。”

过去两年来，发展商努力消化在打房措施出炉前后推出的旧货，新推楼盘相应减少。

杜进良说，一般打房措施出台后，市场会在两、三年内调整，但当价格下调10%至15%，政府就是时候放手让市场自然调适，找到新的平衡点。

他举例，7月底，槟州政府配合该会举办的2018年大马产业展销会，豁免外国人的1.5%购屋税，以及3年禁售期的2%售屋税，协助州内发展商脱售滞销库存单位便是积极之举。

政府在2013年开始祭出多项打房措施，以杜绝炒房客，2014年滞销的住宅8839间，隔年就破了万，2015年滞销住宅共1万285间。

打房措施至今进入第五年，杜进良说炒楼风已遏止，投机客基本上已被淘汰，政府是时候松绑。

业界认为再牢控，会对市场更不利，尤其房地产直接和间接牵涉到约百个行业。

该会霹州分会主席邱文传说：“协助人民拥有安乐窝，也可振兴产业相关行业链，包括建材生产、银行、律师、承包商等。”

业者认为，长期低落或向下，对整体经济影响深远。

近月买气逐步升温

虽说是滞销住宅霸主，但房地产发展商会（REDHA）柔佛州分会主席拿督张润安指出，近月看到买气逐步升温。

他接受《南洋商报》访问时说，新政府致力催促银行放宽房贷政策，加上零消费税的因素，不少买家开始跳出观望，出手置业。

他指出，柔州有地产业仍是消费市场的热门选项，购屋者开始关注价格在70万令吉以下的有地房产项目，公寓单位则以35万令吉以下的比较受落。

“适逢零消费税期间，还有买家开始询问行情和置业，50万令吉以上店屋单位，130万令吉以下的排屋、180万令吉以下的半独立洋房，仍受到购屋者关注。”

缩紧房贷推高门槛

房地产发展商会（REDHA）霹州分会主席邱文传则指出，霹州房价虽便宜，但银行放贷条件苛刻，购房门槛相对还是偏高，这令州内滞销住宅上扬。

“霹州累积的滞销单位约有6000至8000单位，公寓及30万令吉以上的单位情况较严重；同时，土著单位滞销比例则达30%。”

他受访时表示，打工族薪资偏低，考量这些潜在购屋者的各种财务负担，如教育和汽车贷款等，大多银行只愿意放85%或更低的房贷。

“以30万令吉的房子来计算，若只能贷款80%，头期就要付6万令吉，还有律师费、印花税等等，都是首购族的负担。”

邱文传提到，银行直接拒批的房贷其实不多，只是因为贷款率偏低，购屋者因头期等等因素被逼放弃；类似情况的申请者近半数，年龄介于22岁至35岁。