很多新手屋主拿钥匙的第一件事，就是装修房子，反而忽略了房子缺陷检查，导致后来的种种纠纷，让本来开开心心的事都变得沉重。

到底缺陷保修期（defect liability period）的作用为何？屋主又该如何行使权益，才能更好保障自己的房子？

新手验屋一把罩

买房子，是一辈子的事。许多人为了这人生大事耗尽大半辈子拼搏，都甘之如饴。

等了几年终于等到房子大功告成，发展商通知可以拿钥匙了，那一刻心里的激动自是无法形容。

但身边的亲朋戚友耳提面命说要好好验屋，争取在缺陷保修期间让发展商维修，对于新手屋主来说，却是1万个问号在头上飘。到底新屋子要检验什么？

当你的房子建好并领取了钥匙，发展商会以缺陷保修的形式给予屋主一个“保证”，任何有关房子手工，比如瓷砖爆裂、水管漏水、门窗关不到、地板凹陷等，都在“保证”范围内。

而这个“保证期”说的就是缺陷保修期。

这就好像我们购买电器产品时，一般都会有1年保修，若欲加保就得多付钱，在保证期间电器操作若有任何问题，都可免费获得维修，甚至还可以换一架新电器，但房子却不可以。

房子没得加保，更没得退换，稍有差错，就得花钱如流水，还得耗时费神找人维修。

所以领取新屋钥匙后必须仔细检查，从大门到厨房、客厅到阳台、睡房到浴室等，一处都马虎不得，若是有任何不妥之处可标示清楚，让发展商尽快处理。

否则，一旦拖到保修期结束才发现问题，就得自掏腰包解决问题，白白浪费本身的权益。

IPM专业咨询服务私人有限公司董事经理赖玟橃接受《南洋商报》专访时说，屋主在接获发展商通知信时，要特别注意信件提及的通知日期，因为房屋缺陷保修期是从通知日的14天后开始计算。

“如果屋主在通知日的1星期后就领取钥匙，则保修期从领钥匙当天开始计算。”

保修期24个月

根据1966年房屋发展商（控制及执照）法令的附表G和H，不管是高楼或有地住宅，房子缺陷保修期都是24个月。

而商务产业如小型家庭办公室、服务公寓，及小型办公室单位等，则没有标准保修期。

他奉劝购屋者，若购买商务产业，在签署买卖合约前一定要打起十二万分的精神，认真研究每个条款。

“商务产业并未受到此法令监管，购屋者利益不获保障，发展商可以随意制定买卖条款，比如缺陷保修期、工程竣工、空屋移交的时间等。”

在房子保修期方面，以买卖合约为准，一般短则半年长则1年。

Valerie Chong & Co律师事务所负责人张玮真律师直言，有些商务产业并不一定有产业保修条款。

“若是决定购买商务产业，一定要问清楚这些细节，了解自己的权益。”

她坦言，当购物者在签下买卖协议时，表示已经清楚购买商务产业的风险及自身权益。

“一旦与发展商就房屋保修发生纠纷，甚至闹上法庭，一般很难有胜算。比如购买服务公寓，签约前说会转成住宅地契，但签下的却是商务产业的买卖合约，地契转换并不容易，最终还是以总地契为标准。”

标注有问题部分

若检查时，发现房子有缺陷，该怎么做？屋主领钥匙需签署信件后，发展商会分发房屋缺陷检查表格，不过赖玟橃建议，屋主若能自己写明并标注有问题的部分，会更清楚且保障也比较大。

“检查表格只是参考并非指标，若能够自己写自然更加详细且完善。”

张玮真指出，在检查房子缺陷时，一定要携带签署买卖合约时的格局图（layout plan），除了对比整体格局，也要检查房子面积是否一致。

“发展商在建设时或会稍微调整，比如房子面积比格局图来得大，尤其这在商务产业更常见，而在这个情况下，屋主还得按每平方尺售价，补钱给发展商。”

自行维修可暂缓付屋款

若决定自行维修房屋缺陷，也要写信通知房产买卖合约律师，暂缓发放最后5%购屋款项给发展商。

赖玟橃指出，若已经书面通知发展商有关的房屋缺陷，则30天内一定要处理。

“如果发展商没有采取行动，买家可发出一份通知信，重申已经超过30天，并表明若发展商不处理，则自行安排承包商估价，同时在通知信上附上估价单据。”

他说，通常在发出估价单据后，发展商一定会处理，但也有例外。

“如果你就是这个例外，并且已让承包商开始维修，那么在开工前也要写信通知买卖合约律师，交代整件事包括已给发展商60天期限，但对方并没有行动，所以已自行维修，请律师暂缓发放最后款项给发展商。”

如果已委托承包商处理房子缺陷的问题，则可在完工后向律师索取这笔维修款项。

勿让发展商拖到第6个月

一般上，房产买卖合约的律师会负责保管最后5%的购屋款项，作为维修房子的资金。

赖玟橃解释，在发展商移交钥匙给屋主的8个月后，则会向律师索取2.5%资金；剩下的2.5%会在保修期结束（即24个后）发放给发展商。

“发展商在8个月后就可开始拿第一个2.5%，所以在处理缺陷保修这件事上，屋主必须尽快处理，不要让发展商拖到第六个月。”

他语重心长指出，最担心是发展商一直千方百计拖延，而屋主又还没反应过来，拖到收到第一个2.5%款项，更加不愿帮屋主处理缺陷保修。

“这时若再来一个‘拖字诀’继续拖到保修期结束，发展商就不再有保修责任，那时屋主只能怪自己反应慢，自己负起维修的责任。

勿小看墙体地面裂缝

不要小看墙体或地面出现的裂缝，裂缝间的宽度若超过2毫米，极可能是结构性崩裂，为求居住安全，最好咨询工程师再进行评估检查。

赖玟橃指出，墙体或地面出现裂痕甚至裂缝，在很多人眼中是很平常的事，但怕就怕这裂缝是结构崩裂的预兆，处理起来可以很耗时且耗钱。

“结构崩裂可大可小，裂缝间的宽度若超过2毫米，极可能是结构性崩裂，这种情况下，最好找工程师再进行评估检查。但若少过2毫米，要求建筑商填补裂缝即可。”

结构崩裂的原因有几个，比如温度变化太大造成热胀冷缩、承压度与负载度不足、地震或土崩、建筑材料的化学反应等。

他透露，若屋主做缺陷检查时发现裂缝，不妨拿一支牙签测试，若能放进裂缝中，就代表是结构崩裂。

“不要以为墙裂或地裂是因为手工不好，这可能预示建筑结构有风险。”

“这分分钟是关乎人命大事，不要以为简单铺一层水泥盖掉了事，一定要再深入检查对症下药才是正道。”

无需花钱找专人检查

是否必须寻求建筑检查官的协助检查新屋，保障才能更大？

赖玟橃和张玮真异口同声指出，并非如此！

“其实不用特地花钱找专人检查，只要做足检查步骤，同时白纸黑字写明并呈交给发展商，保障度是一样的。”

检查新屋最常见的问题，不外是墙壁裂缝、墙壁或地板凹陷、漏水、窗户无法开关、水管破裂、下水道管堵塞、粪水管阻塞等。

专门为建筑工程提供专业咨询与管理的赖玟橃透露，检查新屋不一定就得花钱请专家。

“这些常见问题通常并不难发现，除非是屋子有结构崩裂迹象，才委托建筑检查官深入检验。”

至于检验房屋需要花费的时间，则胥视屋主本身的仔细程度而定，若是每片瓷砖都得“听看摸”一番，又或是墙壁地面也要仔细摸一摸看一看，可能需要耗上大半天的时间。

公共空间仅保修1年

若购买高楼住宅，发现公共设施也有缺陷，屋主有权利检查，同时也可“白纸黑字”向发展商投诉。

赖玟橃指出，根据附表G第15条及附表H第14条，若发现公共空间设施比如电梯、泳池或其他设施有缺陷，屋主绝对有权利检查，同时也有权利投诉。

“公共空间人人有责，只要有屋主发现问题，就能做出相应投诉。”

站在法律角度，Valerie Chong & Co律师事务所法律助理郭晓芬坦言，倘若有屋主发现并提出投诉，则发展商需着手处理有关缺陷。

“不过有一点需注意，公共空间的保修只有一年，若屋主们不满意或发现任何缺陷，宜尽快通知发展商。”

根据2013年分层管理法令，发展商需在12个月后成立共管机构（JMB），负责公寓未来管理方针。

而在共管机构成立后，公共空间的维护责任则落在屋主身上。

额外装修不在保修范围

做了装修，发展商不再保修？

赖玟橃指出，只是装修的部分不保，其他还是在保修范围。

“比如说你完成缺陷检查后装修了厨房，那往后若是厨房瓷砖或墙裂，就不再是发展商的责任，但其他诸如客厅、睡房、浴室等没有装修的部分，只要仍然在24个月保修期，若发现缺陷即可通知发展商维修。”

张玮真则提醒屋主，在开始装修前最好为整间屋子都拍下照片，这样往后如果是还有纠纷，就能有图为证。

“为求仔细，在动工装修前也能让承包商再检查一次，像是那些比较严峻的地方如天花板或水管等，看看有无漏水迹象。”

第二买家也有投诉权

只要还在保修期，屋主可无限次让发展商维修缺陷，就算是第二买家也能行使权力。

询及是否可以无限次要求发展商保修时，赖玟橃坦言，只要还在保修期就可以。

“但如果同一个问题已维修了几次还是不能解决，就要找出真正的原因，才能对症下药一劳永逸的解决，而这往往都要付出很高的代价。”

他提醒屋主，如果在24个月的保修期，同一问题法获得解决，那就是发展商的责任，纵使过了保修期，发展商还是得负责。

“但若你一开始申诉的问题是厨房漏水，但在24个月后发现源头是房间漏水，发展商不会受理。”

但若是第一买家在领钥匙1年后即转售，那第二买家是否仍享有保修权力？张玮真指出，从法律角度来看第二买家也是有缺陷保修行使权。

“签了买卖合约就等于是向第一买家购买了权益，只要还在24个月保修期，一旦发现房子缺陷，即可通知发展商维修。”

她透露，第二买家若还是担心在房子缺陷保修上会面对刁难，可以要求第一买家在卖屋时签多一份授权书，双重保障减低纠纷。

个案分析：粪管塞挖地底管道疏通

赖玟橃自己的家就曾遭遇粪管阻塞的问题，当时曾多次知会发展商，尝试几次无果后，发展商只得大动作重新挖开地底的粪管疏通。

“我也是一样白纸黑字把房屋缺陷的问题标注出来，然后送到发展商的客服，直到发展商有回应，我们就一起研究问题源头。”

他指出，一般上粪管堵塞，发展商首先会先通厨房旁的管口。

“做了这个动作后，还是没有办法解决，所以只得重新挖开地底的管口做疏通，才彻底解决问题。”