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【独家】叶伟良:注资大型基建
大选后房市料反弹

(槟城7日讯)大马产业投资导师叶伟良指出,目前陷入低迷的大马产业市场有望在第14届大选尘埃落定执政党组成政府的一年后,迎来第一波涨潮。

他说,根据过去大选的记录来看,一般上执政党在组成政府后,将会注资推动国内大型基本建设发展,以恢复投资者的信心和履行竞选宣言与诺承,也会吸引外资进驻大马投资。



叶伟良说,大型基建动工加上外资的涌入,将会创造更多就业与商机,市场的资金流动提高人民的购买能力与信心,带动房地产的购买力及提振租金。

因此,在房地产投资上他并不担心大选的影响因素,反而看好大选后会带动房产业市场的复苏。

他是于今日下午为马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)在槟城南岛湾产业展销廊举办的房地产讲座会上这么指出。

这场讲座会吸引近30位马星集团购屋者、潜能购屋者以及受邀嘉宾的踊跃出席与发问。

叶伟良:大马产业市场有望在大选尘埃落定执政党组成政府的一年后,迎来第一波涨潮。

看好槟岛南部房产



询及槟州住宅产业可能出现供过于求的情况,尤其是槟岛南部,叶伟良表示他并不担心,反而看好工业区密集的槟岛南部拥有很多工作机会、加上娱乐与餐饮店聚集、未来人口将会剧增,对房屋市场的需求将会提高。

他说,大马目前正从之前的制造业转型进入服务业,比较同样没有丰富天然资源的新加坡与香港依赖服务业贡献国内经济成长占80%。

“目前服务业贡献大马国内经济成长占60%的服务业每年都在显著增长,服务业将带来高收入就业机会,更多工程师及专才将有更高的买房或者租房的能力,支撑着房地产的复苏。”

叶伟良以互动的主讲方式,引起出席听众的注意力与兴趣。

现在是买房最佳时机

叶伟良指出,大马房地产为期10年的供应与需求周期有望在2年后进入尾声后,迎来新周期初期的需求高过供应的周期,目前正是买房的最佳时机。

他说,目前的产业市场10年周期于2008年开始,当时的产业市场供应少,大马经济走上坡对产业的需求大增,造成供不应求触发需求周期,屋价开始走升。

到2010年发展商发现房屋的需求大兴土木使到供应上升,需求开始走低,进入供应兴旺的周期。

他说,进入2013年过后,房地产需求进入谷底,从2014至2017年供应进入高峰,开始进入价格调整周期。

他说,目前开始进入最后的供应调整周期,即发展商减少推介新发展计划,或者只针对需求兴建,住宅产业又将会开始进入短缺,一旦大马经济在未来2年复苏迅速反弹,可以预见产业市场的需求将会兴盛,进入新的全盛时期。

叶伟良说,目前正值产业低迷有价无市,一间价值80万令吉的优质产业因业主急于脱售,以低以市价的70万令吉求售,银行估价却是100万令吉,如果可以在市场找到这类型的优质产业,若向银行贷款90万令吉,可以马上赚取20万令吉的即时盈利。

他说,未来如果屋价再上涨,还有未来的赠幅,取得产业增值的盈利。

至于租金收入方面,他建议业主可以在目前等待产业市场复苏或迎来涨潮之际,将单位翻新及提升以赚取租金。

独家报道:陈富全

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名家专栏

日本大选的投资影响/奕帆丰顺

自民党可能与规模较小的反对党共享一些权力来争取支持。与此同时,日本央行可能会采取更快的加息进程,以应对潜在的通胀冲击,尤其在财政支出显著扩大的情况下。

首相石破茂接替深陷困境的岸田文雄(Fumio Kishida)之后,未能于2024年10月27日的提前大选中获得多数席位。

11月11日,日本立法者投票决定石破茂继续留任首相。此前,他丑闻缠身的联盟在上个月的众议院选举中失去了议会多数席位。尽管如此,石破茂仍面临诸多挑战,其中包括在面临选民和反对党的压力同时,需要在明年3月的财年前编制补充预算,以增加福利支出并采取措施抵消物价上涨的影响。

为获得预算批准,他至少需要一个反对党的支持,而这个反对党很可能是由玉木雄一郎领导的人民民主党。

政治失望情绪

本次选举的投票率为53.8%,比上一届的选举下降2.08%,为日本战后历史上第三低。据报道,许多年轻选民感到与主流政治脱节,反映出对政治失望的情绪日益加深。最大的反对党立宪民主党(CDPJ)赢得了148个席位,高于之前的98个席位,但仍远低于233个多数席位。与此同时,两名内阁大臣和公明党党首石井圭一均未能保住议席。

日本国会由众议院和参议院组成,其中众议院拥有主要立法权力。即使参议院持反对意见,预算批准和首相选举等关键决策也可以由众议院最终决定。因此,众议院的僵局具有重大影响。

双赢还是无解?

根据日本宪法规定,自民党和公明党的执政联盟目前距离多数席位还差18个席位,需要在30天内积极寻求联盟。有报道称,自民党可能与保守派国民民主党或日本革新党展开合作,但这两党目前均拒绝加入。规模较小的反对党似乎无意形成统一战线,而是更倾向于优先考虑推动各自的党派议程。

目前最有可能成为反对党的政党是人民民主党,该党曾与石破茂进行合作谈判,但人民民主党的议员在周五并未投票支持石破留任首相。

关键谜题:政治稳定性

政治的不确定性笼罩着日本央行利率正常化的进程。潜在的分裂联盟可能导致政策更偏宽松,从而延续日本央行的宽松立场以缓解潜在的经济冲击。这一弱化的政府动态可能使加息时机更加复杂,推迟关键的结构性改革,最终影响日本的经济增长前景,并强化日本央行的谨慎态度。

近期市场预期表明日本央行可能会在年底前加息。这反映了日本央行行长植田和男在近期10月会议上发表了较少鸽派的言论,这不仅减轻了投资者对美国经济的担忧,还增强了对未来进一步加息的信心。然而,正如委员会所强调,保持警惕仍然至关重要,尤其是考虑到即将到来的美国总统大选的影响。

对关键数据密切关注在短期内至关重要,原因是日本央行委员会对2025财年核心消费者通胀预期由之前的2.1%下调至1.9%,但仍认为该年物价存在上行风险,并维持2026财年核心通胀率预期为1.9%。

政府预计增加支出

日本股市表现疲软

1.市场情绪趋于谨慎

日本股市迄今为止表现疲软,主因是市场计入了自民党争取多数席位的艰难。投资者预计政府将增加支出,以解决选民对生活成本上升的担忧,并减轻上任政府近期政治丑闻的影响。

这一支出预期源于市场对日元走弱的展望,以及进一步刺激措施的预期。这些措施旨在安抚选民,为明年的参议院选举做好准备。

2.利率正常化料加速

日本央行可能会考虑采取更激进的加息策略,甚至可能突然加息以稳定日元并应对通胀压力。即使众议院选举后政府权力发生变化,我们仍然认为日本央行不会偏离其加息周期。尽管日本央行目前的预期倾向于在10月份暂停加息,但若通胀率因服务成本上升和国内需求而保持在2.5至3.0%区间,这一立场可能会发生转变。

在失去多数席位后,日元兑美元进一步走弱,徘徊在153水平,市场担忧政治不确定性可能推迟加息进程。155的水平是非正式的心理阈值,若突破这一水平,可能引发干预以维持市场信心,尤其是当前的政治僵局并未结束。

在日元贬值和政府补贴支撑通胀稳定的背景下,日本央行可能需要采取更果断的行动。日本央行的策略是继续加息,尽量减少对股市的干扰,尤其是考虑到出口商对经济增长的关键作用。然而,财政需求的增加和政治局势的干扰可能会使日本央行在传递其货币政策信息时面临更多困难,增加投资者误解的风险。

公众对政府实施更加积极的财政预算的预期不断升高,这可能会增加通胀的上行压力。在选举之前,日本政府就提出了创纪录的2025年财政预算,达到117.6兆日元,旨在应对社会保障成本以及因地区紧张局势导致的国防支出增长。

日本财政部在为下一个财年规划预算时,提出了28.91兆日元的债务服务成本需求,比2024财年的预算增加了7%。随着日本央行利率上升的预期加强,日元套利交易的平仓行为可能变得更加频繁,这将对日元汇率造成额外的下行压力,同时增加货币市场的不稳定性。

3.温和结构性改革

虽然自民党仍是最大的政党,但国会陷入僵局可能阻碍支持经济增长的结构性改革势头(包括放宽监管和劳动力发展计划)。

自民党可能不得不与倾向民粹主义的小党派合作,但这些党派的政策目标与自民党传统的亲商业政策有根本分歧,并有可能放缓日本的长期增长。

总结:投资者担忧央行升息

日本选举后的环境表明不确定性加剧,联盟组建、日本央行的政策方向和财政挑战交织在一起,形成了复杂的前景。

对于投资者而言,政府支出增加的可能性和日元疲软将促使日本央行进一步上调政策利率。

在政治分化的背景下,日本央行可能采取更加谨慎的政策,在控制通胀和维护经济稳定之间寻求平衡。

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